Договор аренды представляет собой соглашение, посредством которого одно лицо (арендодатель) должен предоставить имущество во владение и пользование другому лицу (арендатору) за установленную плату. Служить объектом аренды могут непотребляемые вещи, не изъятые из оборота.

Основной массив правовой базы договора аренды сформирован следующими законодательными актами:

  • глава 34 ГК РФ, в которой указаны основы регулирования отношений касательно договора аренды.
  •  Глава 4 ЗК, в которой отражены аспекты аренды земельных участков и различных «обременений» на недвижимое имущество.
  • ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где освещен перечень возможных субъектов соответствующих правоотношений, а также государственные органы, которые занимаются регистрацией сделок.

Разумеется, это неполный перечень документов, регламентирующих правоотношения, связанные с договором аренды, однако в большинстве случаев, другие  законодательные акты используются при разрешении споров, если «основные» документы разрешить спор не могут.

Права и обязанности

Прежде чем составлять сам договор аренды, необходимо ознакомиться с правами и обязанностями, как арендодателя, так и арендатора. Они установлены законодателем императивно.

Обязанности арендатора:

  • Следить за имуществом, а именно сохранять имущество в надлежащем состоянии, заниматься текущим ремонтом и оплатой расходов за содержание имущества (если другое не установлено законом или договором).
  • Производить арендные платежи, использовать предмет договора аренды в соответствии с его предназначением
  • Возвратить арендодателю имущество в состоянии, оговоренном в соглашении, в случае расторжения договора.

Права арендатора:

  • Претендовать на уменьшение арендной платы при наличии прав третьих лиц на имущество.
  • Являться собственником созданных отделимых улучшений имущества, взятого в аренду. Иное может быть предусмотрено договором.
  • Передавать имущество в субаренду при согласии арендатора.
  • Требовать уменьшения арендной платы, если условия пользования изменились в худшую сторону по причинам, которые не подвластны арендатору.
  • Расторгать договор аренды досрочно в порядке ст.620 ГК РФ.
  • Требовать возмещение вреда, причиненного вследствие  недобросовестного выполнения условий договора.
  •  Получение доходов от использования вещи, переданной ему арендодателем.

 

 

Обязанности арендодателя:

  • Самостоятельно производить капитальный ремонт имущества.
  • Предупреждать арендатора о правах третьих лиц.
  • Предоставлять имущество в состоянии, которое заявлено в договоре.
  • Производить капитальный ремонт

Права арендодателя:

  • Арендодатель вправе обязать арендатора к расторжению договора, а также к возмещению убытков, если имущество используется арендатором в разрез с договором.
  • Требовать плату за просрочку возврата имущества.
  • Досрочно расторгать договор с  арендодателем, в связи с необходимостью исполнения арендатором условий соглашения (инициатива должна быть направлена заранее в письменной форме).
  • Требовать досрочного прекращения договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ).  

 

Все существующие права и обязанности, вытекающие из договора аренды, формируются за счет закона или условий договора, поэтому, чем подробнее урегулированы отношения сторон, тем меньше спорных вопросов возникает у сторон при сотрудничестве.

 

Что содержит договор аренды?

В первую очередь, договор обязан содержать, так называемые, «обязательные» или необходимые (существенные) условия:

  • Условия об объекте договора аренды, а именно информация, которая дает возможность достоверно установить предмет аренды (имущество).
  • Условия, прописанные в законе как существенные или необходимые для соответствующего договора аренды: договор аренды зданий и сооружений, а также предприятия – размер арендной платы. Переход этих объектов недвижимости во владение и пользование сопровождается передаточным актом.
  •  На втором плане стоят дополнительные условия, которые формируются за счет инициативы сторон договора:
  • Плата за аренду.
  • Срок договора.
  • Возможность и стоимость выкупа арендуемого имущества.
  • Отделимые/неотделимые улучшения.
  • Право на субаренду.
  • Условия досрочного прекращения договора.
  • Прекращение договора субаренды и т.д.

Плата за аренду, несмотря на то, что она выносится за рамки обязательных условий, носит основополагающий характер и отсутствие данного пункта, может повлечь недействительность договора.

 

Также существуют «случайные» условия договора, которые не урегулированы законом, но не противоречат ему.

Помимо этих условий, в договор аренды желательно включать:

 

  • Информацию о приложениях к договору.
  • Реквизиты сторон или их представителей.

Помимо, оговоренных выше, обязательных условий договора, повлечь недействительность договора может  отсутствие государственной регистрации (ч.2 ст.651 ГК).

Если договор подлежит регистрации, то  в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 802 от 31 декабря 2013г. необходимо предоставить:

  • Регистрационное заявление.
  • Три экземпляра договора аренды (один для Росреестра, два других для сторон сделки).
  • Техпаспорт объекта, который является предметом аренды.
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Важные аспекты договора аренды

Основой неудачной сделки по договору является абстрактность. Каждый пункт, каждое предложение должно быть максимально конкретно и предметно. Например, текст договора может содержать следующий пункт: «Гражданин А сдает гражданину B во временное пользование помещение, расположенное по адресу:  Х, площадью S». В таком случае существенное условие об объекте договора считается невыполненным, поскольку его нельзя определить точно и гражданин A может предать в аренду любой из 3 предполагаемых офисов по адресу X, что гражданина B может не устраивать. В данном случае гражданин А имеет право не платить аренду, а договор  признать недействительным, в соответствии с постановлениями федеральных арбитражных судов Северо-Западного округа по делу  № А56-9091/2012 от 19 февраля 2013г. и Поволжского округа по делу № А55-27089/2010 от 31 января 2012г.

Также арендатору и арендодателю стоит обратить внимание на отсутствие разграничения на виды ремонтных работ. ГК РФ не конкретизирует, какие виды работ являются капитальными (стоимость которых оплачивает арендодатель), а какие являются текущими (которые оплачивает арендатор). В судебном разбирательстве по данному вопросу судьи оперируют либо ведомственными строительными нормами, которые в редких случаях позволяют определить вид работ, либо экспертизой, которую оплачивает проигравшая сторона. Опасность для арендодателя состоит в том, что арендатор, с согласия арендодателя, производит конкретные работы, которые, по мнению арендодателя, являются текущими, а арендатор после работ предъявляет счет за капитальные работы.

Для арендатора, такой договор может также обернуться во зло. Проблема заключается в отсутствии в судебной практике четкого ответа на вопрос, являются ли неотделимыми улучшениями последствия капитального ремонта. Предположим, помещение нуждается в капитальном ремонте. Стороны оговаривают, что арендатор займется ремонтом в счет арендной платы (получается, что ремонт делается за счет арендодателя). Дальнейшие действия арендодателя заключаются в том, что он заявляет о перестройке помещения, а именно то, что арендатор произвел вместо капитального ремонта, неотделимые улучшения, на которые согласие дано не было, а следовательно, затраты на ремонт не приняты в счет уплаты арендной платы, что подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу   № Ф08-6695/2006 от 15 января 2007г.

 

 

Почему мы?

Профильная
экспертиза и опыт
Наилучший результат наименьшими средствами
Вы экономите время
Комлпексное и
наиболее эффективное юридическое решение
Прозрачное
ценообразование
Делаем сложное
простым

Схема нашей работы

01.
Вы направляете нам запрос на почту info@brace-lf.com 
или звоните по номеру +7(499)755-56-50
02.
Предварительный анализ и первичная консультация
03.
Заключение договора об оказании юридических услуг
04.
Реализация проекта
05.
По итогам каждого этапа информируем о результатах
06.
Направление результата и подготовленных документов
Наша почта
info@brace-lf.com

Вы можете направить нам запрос на e-mail с подробным описанием вопроса.

Наш телефон
+ 7 (499) 755-56-50

Связаться с нами по телефону.

Клиенты и партнеры