Одним из наиболее рисковых договоров является договор участия в долевом строительстве: предметом договора является недвижимое имущество, которого не существует юридически и (или) фактически. В результате этого возникают сложности при исполнении договора. Наиболее актуальны следующие проблемы: нарушение сроков исполнения договора, несоответствие качества предмета договора, его параметров. Претензионный порядок не является обязательным условием получения доступа к судебной защите в силу закона, но может быть закреплен в договоре в качестве обязательного, однако если договором не установлен порядок обращения, сроки рассмотрения претензии, то положение считается ничтожным. При этом существует ряд особенностей претензионного порядка в зависимости от статуса дольщика: юридическое или физическое лицо.

Дольщик – физическое лицо

Физические лица, участвующие в договорах с юридическими лицами, признаются экономически слабой стороной, в связи с чем пользуются дополнительными защитными механизмами. Основополагающим законодательным актом, регламентирующим защиту прав дольщиков, является Закон РФ «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей»), который может применяться в отношениях по договору об участии в долевом строительстве субсидиарно при условии, что жилое помещение предназначалось для проживания дольщика и его семьи, то есть отсутствовала цель извлечения прибыли, о чем свидетельствует судебная практика (например, решение Ленинского районного суда г. Самары от 13 мая 2011 г. по делу № 2-43/11, решение Советского районного суда г. Челябинска от 9 февраля 2015 г. по делу № 2-1109/2015). Помимо санкций, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., Закон о защите прав потребителей предусматривает компенсацию морального вреда (ст. 15), а также штраф в судебном порядке в размере 50% от присужденной суммы, если требования не удовлетворены добровольно. Стоит обратить внимание, что Закон о защите прав потребителей не предусматривает возможности взыскания компенсации морального вреда в досудебном порядке, однако в случае достижения соглашения между сторонами в порядке примирительной процедуры возможна компенсация морального вреда. Что касается применения двух названных законодательных актов, то согласно Постановлению Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 г. если договорные отношения урегулированы специальным законом, то Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной и не противоречащей специальному законодательному акту.

Дольщик – юридическое лицо

Организации могут участвовать в строительстве объектов в качестве дольщиков, что дозволено ФЗ № 214-ФЗ, однако чаще всего практикуются смешенные договоры, позволяющие самостоятельно регулировать объем отношений и устанавливать предмет, руководствуясь принципом свободы договора и автономии воли сторон. Досудебный порядок урегулирования споров в связи с исполнением договора может быть закреплен договором, при этом должны быть указаны сроки рассмотрения претензии и иные важные положения. Как неоднократно указывали судьи, текст, содержащий положение об обязательном досудебном порядке не должен вызывать сомнения в намерениях сторон установить такой порядок урегулирования спора (например, Справка работы Арбитражного суда Свердловской области за второе полугодие 2008 г.). Также должны быть указаны споры, требующие досудебного урегулирования (например, Постановление ФАС Уральского округа от 26 ноября 2007 г. №Ф09-9196/07-С5, Определение Арбитражного суда Свердловской области от 2 июля 2007 г. по делу №А60-6399/2007-С3). Кроме того, даже если сторонами не установлен обязательный досудебный порядок разрешения сопоров, то суды могут отказать в рассмотрении дела на предмет расторжения или изменения договора, если не соблюден досудебный порядок, руководствуясь Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 от 1 июля 1996 г., где в п. 60 сказано, что стороны в силу ст. 452 ГК РФ при расторжении или изменении договора должны урегулировать вопрос в досудебном порядке.

Форма претензии

Законом не установлены требования к претензии, однако они выработаны обычаями делового оборота. Стоит отметить, что претензии, направляемые физическими лицами или юридическими практически идентичны по своей структуре. Во многом форма и содержание схожи с исковым заявлением: вводная часть, включающая реквизиты сторон, описательная часть должна отражать наличие и подтверждение правоотношений, указывать на обстоятельства, нарушающие права дольщика, третья часть – мотивировочная, содержащая законодательное подтверждение позиции заявителя. Резолютивная часть в претензии является ключевой частью, так как требуется четкое формулирование требований к застройщику.

Претензия должна четко отражать требования, предъявляемые стороне договора, в обратном случае направленная претензия не будет явствовать о желании урегулировать вопрос в досудебном порядке. Интерес представляет период, в течение которого сторона должна предоставить ответ на заявленные требования. При применении Закона о защите прав потребителей заявителем застройщик согласно ст. 22 вправе рассматривать претензию в течение 10 дней. Что касается отношений между юридическими лицами, то законом сроки рассмотрения претензии не предусмотрены, впрочем, как и обязанность регулирования спора в претензионном порядке. В этой связи, целесообразным видится усмотрение разумного срока непосредственно в претензии (как правило, 30 дней).

Юридические услуги фирмы «BRACE»

Как уже не раз было отмечено, закон не устанавливает обязанности обязательного досудебного порядка в регулировании отношений с застройщиком, однако, нормами закона и разъяснениями высших судов предусмотрены санкции за уклонение от мирного разрешения спора. Разумеется, стороны стремятся сэкономить время и средства, что так же предопределяет обязательность этой процедуры. Специалисты фирмы «BRACE» длительное время практикуют сферы договорного права и строительства, что гарантирует профессиональный подход к решению данного вопроса. BRACE оказывает следующие услуги:

  • оценка рисков и выбор наиболее рациональной альтернативы решения вопроса;
  • составление претензии и иных сопутствующих документов;
  • правовая помощь в сборе доказательств;
  • координация действий доверителя в части защиты прав;
  • непосредственное ведение или курирование процесса досудебного порядка;
  • представление интересов в суде.
Наша почта
info@brace-lf.com

Вы можете направить нам запрос на e-mail с подробным описанием вопроса.

Наш телефон
+ 7 (499) 755-56-50

Связаться с нами по телефону.

Клиенты и партнеры