Законодательство в сфере регулирования сделок и возникающих прав по ним динамично развивается. Относительно недавно были введены изменения в ГК РФ, ЗК РФ и ЖК РФ. Российское законодательство, определяя, что стоит относить к недвижимому имуществу, а что к движимому руководствуется несколькими принципами: связь с землей, материальная ценность этого объекта и непосредственное указание в нормативном правовом акте.

Учитывается и назначение объекта, невозможность его использования после перемещения. Так, в одном из дел, рассматривавшихся в арбитражном суде, юридическое лицо пыталось признать право собственности на самовольные постройки – асфальтированные площадки. Арбитражный суд отказал в иске, мотивировав тем, что самовольная постройка создается на земельном участке, не отведенном для этих целей, а истец имел разрешение на строительство этих объектов, следовательно, эти объекты имеют целевое назначение и недвижимостью по этому основанию признаны быть не могут.

Права и сделки

Права на недвижимое имущество у лица могут возникнуть на основании закона (например, наследование без завещания) или договора (найма, купли - продажи). Сделки с недвижимостью являются правообразующими, правоизменяющими или правопрекращающими. Право собственности порождают лишь договоры: купли - продажи, дарения, ренты, мены. Иные договоры порождают право пользования и (или) владения. Права на недвижимость переходят к лицу на условиях срочности или бессрочности в зависимости от вида договора и передаваемых прав. Существуют ограниченные вещные права на чужое имущество, например, сервитут. Большей популярностью пользуются предиальные сервитуты. С недавних пор сервитуты стали устанавливаться в отношении нежилых помещений (например, для прохода в офис через территорию другого офиса).

Право собственности и сделки

Договор купли-продажи на первый взгляд кажется простым и прозрачным. Сложность договора обусловлена тем, что исполнение обязательств наступает последовательно, договор является консенсуальным. Кроме того, возможно передавать в собственность будущее имущество, что весьма рискованно (строительство ЖСК, долевое строительство).

После изменения законодательства в части регистрации договора продажи в 2013 году возник вопрос о том, каков статус недвижимости после заключения договора купли продажи и до момента государственной регистрации перехода права собственности. В связи с этим ВС РФ дал разъяснения, согласно которым, после заключения договора собственник имущества лишается права владения и пользования, а покупатель становится владельцем недвижимости, но до момента регистрации распоряжаться имуществом не может.

Сделку по передаче прав на недвижимость и оформление сделки условно можно разделить на несколько этапов: заключение договора, фактическая передачи имущества и получение стоимости недвижимости, сопровождающаяся передаточным актом имущества, регистрация перехода права собственности. На сегодняшний день оспорить это регистрационное действие можно только в судебном порядке. После объединения ЕГРП И ГКН в 2017 году в один реестр у предшественника права появится возможность внести возражение путем подачи заявления в орган государственной регистрации. В течение 3 месяцев после внесения возражения орган государственной власти будет рассматривать этот вопрос. Также по этому вопросу ВАС РФ и ВС РФ в Постановлении № 10/22 разъяснили, что в компетенцию суда не входит передача прав на недвижимость лицам. Решение суда – основание для внесения изменений в ЕГРП. В том же Постановлении Пленум указывает, что по искам об оспаривании зарегистрированных прав ответчиком не может выступать государственный регистратор.

В ряде договоров купли-продажи предусматривается условия о переходе права собственности покупателю все зависимости от ее фактической передачи продавцом. Такая ситуация может возникнуть и при исполнении договора участия в долевом строительстве. Как указывает Постановление № 10/22, в такой ситуации продавец сохраняет право владения, а право собственности переходит покупателю.

Право владения и пользования

В первую очередь, договором аренды должна быть определена недвижимость, которая передается другому лицу. Пятый арбитражный апелляционный суд, рассматривая дело № А59-971/2010о взыскании задолженности по договору аренды, в удовлетворении требований истцу отказал. Суд мотивировал свое решение тем, что юридическое лицо передало по договору аренды нежилое помещение, которое не было введено в эксплуатацию и не имело собственника.

Право пользования – цель заключения договора арендатора. Право владения позволяет обладать имуществом (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2006), воздействовать на недвижимость физически, определять условия доступа к нему, использовать недвижимость рационально в пределах договоренностей по своему усмотрению, защищать законными способами эту недвижимость.

Предметом этого договора может быть нежилое помещение или ее часть. Для регистрации договора в отношении части помещения необходимо предоставить кадастровый паспорт объекта с указанием размера площади.

Договор коммерческого найма жилья имеет схожие положения с договором аренды. Эта сделка подлежит регистрации, если срок найма превышает 1 года. При долгосрочном договоре найма жилья или аренде арендодатель (наймодатель) имеют преимущественное право на заключение нового договора. При нарушении этой нормы сторона вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора с третьим лицом и переводе арендных прав на себя. Условия договора социального найма согласованию не подлежат, они устанавливаются на законодательном уровне. Также этот договор не имеет срока действия в отличие от коммерческого найма, максимальная оплата за проживание устанавливается законодательным актом.

Сопровождение сделок

Так как недвижимость представляет собой материальную ценность, а договоры, в своем большинстве, рисковые, в связи с этим, при вступлении в правоотношения следует тщательно проверить недвижимость на наличие обременений, иных собственников и т.д. Практика показывает, что целесообразно действовать с помощью квалифицированных специалистов. Сопровождение сделок осуществляют: адвокаты, риэлторы, агенты, брокеры и иные дееспособные лица. Юридическое сопровождение помогает минимизировать риски, согласовать условия сделки на более выгодных условиях, проверить подлинность документов недвижимости. Для заключения договора с представителем следует ознакомиться с главами 39, 49, 52 ГК РФ.

Наша почта
info@brace-lf.com

Вы можете направить нам запрос на e-mail с подробным описанием вопроса.

Наш телефон
+ 7 (499) 755-56-50

Связаться с нами по телефону.

Клиенты и партнеры