Договоры, подтверждающие сделки с недвижимостью, кажутся на первый взгляд весьма простыми и прозрачными, однако они имеют множество нюансов и подводных камней для сторон договора. Любая сделка имеет риски, поэтому важно учесть все тонкости договора. Безусловно, перед заключением договора необходимо проверить недвижимость на наличие обременений, ограничений в обороте, количество собственников и т.д. Договор – основная часть сделки купли-продажи, поэтому его составлению следует уделить особое внимание.

Для ясного понимания сделки купли-продажи помимо самого договора продажи следует рассмотреть предварительный договор и договор продажи будущей недвижимости. Стороны договора – все субъекты гражданского права.

Правовая природа и форма договора

Договор продажи недвижимости имеет простую письменную форму, стороны вправе включать дополнительные условия в договор, не нарушающие законодательство (например, условие, при котором продавец передает недвижимость покупателю). Он часто бывает опосредован предварительным договором, договором задатка или залога

Последствия заключения договора продажи недвижимости

Договор по своей природе является консенсуальным и это создает дополнительные риски неисполнения договора, так как момент фактической передачи недвижимости в собственность и заключения договора не совпадают. Существенными условиями являются сведения: о цене и о предмете. Информация о предмете должна включать характеристики недвижимости, позволяющие определить объект. Предмет договора должен обладать признаками оборотоспособности, как предусмотрено ст. 129 ГК РФ, в обратном случае договор будет признан недействительным. Дополнительные существенные условия должен содержать договор продажи жилого помещения, а именно перечень зарегистрированных лиц. Дополнительным условием для договора продажи предприятия является приложение, включающее: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора и перечень долгов предприятия с информацией о кредиторах.

Значение предварительного договора

Предварительный договор обязывает стороны заключить в последующем основной договор. По форме и содержанию он идентичен с основным договором. Часто субъекты гражданского права придают иное значение этому договору, нежели закрепляет законодатель, что приводит к неисполнению договора. Предварительный договор заключается при серьезном намерении продажи и покупки недвижимости и наличии препятствий заключению основного договора (отсутствие полной суммы, отсутствие какого-либо документа). Нередко он сопровождается договором залога или задатка, который заключается и действует отдельно. Предварительный договор твердо закрепился в российской практике особенно с активным применением договора участия в долевом строительстве и о залоге недвижимости.

Важно, что основной договор должен быть заключен на тех же условиях, что и предварительный. Нередко покупатели сталкиваются с недобросовестным исполнением обязательств со стороны продавца, например, повышением стоимости недвижимости после заключения предварительного договора. Такие действия нарушают ГК РФ и суд может обязать заключить основной договор, что подтверждает Обзор судебной практики ВС РФ за первый квартал 2011 г.

Обеспечить заключение основного договора могут и иные обстоятельства. В деле № 33-8055/2008 между истцом и ответчиком был заключен договор задатка, по которому истец передал денежные средства ответчику, а тот обязался заключить договор продажи недвижимого имущества. Впоследствии ответчик отказался исполнить данное обязательство. Принимая во внимание наличие договора задатка, суд обязал ответчика заключить основной договор продажи недвижимости.

Договор продажи в отношении будущей недвижимости

Законодатель не указывает на обязательное наличие предмета для передачи ее иному лицу на возмездной основе, что позволяет заключать договор продажи недвижимости в отношении недвижимости, которая еще не существует. Такая недвижимость часто становится объектом договора участия в долевом строительстве (ЖСК, застройщик). Специфика заключается в том, что покупатель (дольщик) приобретает недвижимость у продавца (застройщика), которой еще нет. Следовательно, возникают сложности при указании сведений о предмете в договоре. В связи с этим Пленум ВАС РФ дал разъяснения по некоторым вопросам договора купли-продажи будущей недвижимости: отсутствие кадастрового номера недвижимости не свидетельствует о ничтожности или недействительности сделки. Цель указания полной информации о недвижимости – идентификация и индивидуализация предмета. Для этого в договоре могут содержать иные сведения: местонахождение объекта, площадь, свойства объекта и т.д. Пленум ВАС РФ в том же Постановлении № 54 предусматривает, что неопределенность предмета, вызванная отсутствием какой-либо информации, может явиться основанием для признания договора незаключенным в судебном порядке, если сторона докажет, что была введена в заблуждение относительно индивидуализации предмета и заключила договор. Кроме того, необходимо доказать виновность действий продавца.

Иногда возникает неприятная ситуация, когда застройщик по каким-либо причинам не может предоставить недвижимость. Потребовать исполнения обязательства в натуре в судебном порядке невозможно. Если же объект фактически возведен, но застройщик уклоняется от регистрации прав на объект и передачи недвижимости покупателям, то суд, убедившись в злоупотреблении и действительном уклонении застройщика, обязан удовлетворить требования покупателей.

Регистрация права

Договор продажи жилого помещения более не подлежит государственной регистрации. В 2013 году до введения значимых изменений в ГК РФ в Госдуме РФ обсуждался вопрос внесения поправок в части обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Законодатель принял решение отклонить эту поправку, так как обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью ограничит свободу договора, создаст дополнительные затраты и затянет процедуру совершения сделки, тем более, что ЕГРП гарантирует достоверность прав лица на то или иное недвижимое имущество. Стороны вправе самостоятельно определять условия и срок заключения договора, а регистрации подлежит переход права собственности. До получения государственной регистрации владельцем является покупатель, однако он не вправе распоряжаться имуществом, а собственник лишается права отчуждать и пользоваться. Кроме того, законодательством предусмотрен принудительный порядок регистрации перехода права собственности. Если продавец заключил договор продажи недвижимости сразу с несколькими лицами, то недвижимость в судебном порядке будет передана лицу, первому заявившему свои требования. Остальные покупатели вправе требовать возмещения ущерба.

Наша почта
info@brace-lf.com

Вы можете направить нам запрос на e-mail с подробным описанием вопроса.

Наш телефон
+ 7 (499) 755-56-50

Связаться с нами по телефону.

Клиенты и партнеры