Как и все сделки в отношении недвижимого имущества, аренда так же требует особого внимания. Она требует государственной регистрации, письменной формы договора, в котором должен быть четко определен предмет договора. Цена не является существенным условием, законодатель предоставляет альтернативы денежной форме арендной платы в ст. 614 ГК РФ. По этому договору переходят все права кроме права распоряжения. Все полученные плоды и доходы от использования недвижимости являются собственностью арендатора. Срок, как и цена, не является существенным условием, стороны могут вовсе не указывать его, но каждая из сторон имеет право расторгнуть договор в любое время в судебном или досудебном порядке. Договор аренды имеет множество особенностей, но, пожалуй, лишь договоры аренды, найма и коммерческой концессии имеют преимущественное право арендатора (нанимателя, пользователя) на заключение договора на новый срок.

Договор аренды нередко опосредуется предварительным договором. Его первоочередная цель – заключение основного договора. При его наличии сторона может в судебном порядке принудить заключить основной договор, если контрагент уклоняется от его заключения.

Для более ясного и структурированного понимания рассмотрим отдельно договор аренды недвижимости, договор аренды коммерческой недвижимости и договор аренды в отношении будущей недвижимости.

Аренда  недвижимости

Существенным условием такого договора является лишь предмет. Он должен быть в надлежащей форме определен, чтобы объект можно было идентифицировать. ГК РФ не поясняет, какая именно информация об объекте должна содержаться, но на практике принято указывать адрес нахождения, площадь, другие характеристики, которые важны именно для этой недвижимости. Важную роль в формировании судебной и правоприменительной практике сыграло Постановление Пленума ФАС РФ № 13 от 25 января 2013 г. Суд пояснил, что предметом договора может быть и необособленная часть недвижимости. При этом, исходя из ст. 26  в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при регистрации договора в отношении части недвижимости требуется кадастровый паспорт с указанием площади, передаваемой по договору аренды. Примечательно, что при регистрации договора аренды в отношении части недвижимости обременяется часть недвижимости.

Арендная плата может быть изменена соглашением сторон, либо в судебном порядке. В связи с нестабильной экономической ситуацией в последние годы, многие арендодатели при изменении арендной платы в судебном порядке апеллируют ростом инфляции. Как показала практика, это не является существенным обстоятельством изменения арендной платы (см. решение Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-22191/2009 от 12 марта 2010г.)

Договор аренды может содержать условие о выкупе недвижимости, что прямо  позволяет ст. 624 ГК РФ. Данная статья предлагает альтернативы момента перехода права собственности: по истечению срока договора или досрочно. Судебная практика придерживается позиции, согласно которой право собственности на недвижимое имущество переходит до истечения срока договора аренды, если арендатор внес полную выкупную цену ( см. Постановление Пятого арбитражного апелляционного  суда по делу № 22010/2009 от 3 сентября 2010г.).

Аренда коммерческой недвижимости

В законодательстве отсутствует понятие  «коммерческая недвижимость». В практике делового оборота под ней подразумевают офисные помещения, предприятия, здания, которые передаются по договору аренды юридическим лицам. В первую очередь, составляя договор аренды, необходимо четко индивидуализировать объект недвижимости, размытое определение предмета нередко приводит к признанию его не заключенным, так как обычно по договору коммерческой аренды передается часть помещения (например, в торговых центрах, бизнес центрах). Злоупотребив нечеткой идентификацией недвижимости, арендодатель может воспользоваться этим и истребовать имущество из чужого  незаконного владения (см. Определение ВАС РФ по делу № А59-4078/2010 от 8 февраля 2012г.).

По общим правилам, единственное существенное условие договора аренды – предмет. Если коммерческой недвижимостью является здание, сооружение или предприятие, то дополнительное существенное условие, отсутствие которого влечет недействительность договора – размер арендной платы.

Цель использования предмета договора – важная составляющая аренды в отношении коммерческой недвижимости. Уклонение от целевого использования может повлечь расторжение договоры, взыскание убытков, что подтверждает, например, Постановление ФАС Московского округа по делу №   А41-21102/13 от 7 мая 2014г.

Аренда будущей недвижимости

Договор аренды является консенсуальным, а о существовании предмета договора на момент его заключения отсутствует императивная норма, что позволяет заключать договор аренды будущей недвижимости. Такие договоры активно стали входить в практику  гражданского оборота с опубликованием Постановления Пленума ВАС РФ № 13 от 25 января 2013г., в котором суд разъяснил, что отсутствие права собственности у лица на момент заключения договора аренды в отношении объекта недвижимости не влечет недействительность такого договора. Названное Постановление отсекло сомнения относительно действительности договора, однако они не нашли широкого применения, на наш взгляд, ввиду трех обстоятельств: сложность четкой индивидуализации предмета договора, невозможность регистрации, отсутствие принудительного механизма исполнения договора в натуре, если арендодатель уклоняется от исполнения договорных обязательств.

Выводы

Глава 34 ГК РФ кажется весьма простой и подробной  в применении, между тем это все же рисковый договор, и просчитать все последствия заключения договора не представляется возможным. Стороны вполне свободны в выборе объекта договора, условий и целей использования. Нередко это приводит к казусам, которые впоследствии приводят к долгим судебным тяжбам.

Наша почта
info@brace-lf.com

Вы можете направить нам запрос на e-mail с подробным описанием вопроса.

Наш телефон
+ 7 (499) 755-56-50

Связаться с нами по телефону.

Клиенты и партнеры