Среди объектов недвижимости, пожалуй, чаще всего сделки совершаются в отношении квартир. Вне зависимости от вида готовящейся сделки следует провести юридический анализ ее чистоты по нескольким аспектам.

Правоустанавливающие документы

 В первую очередь, нужно  определить, на основании какого юридического факта возникло право собственности, найма (если идет речь о поднайме). Это может быть договор мены, ренты, дарения, купли-продажи, ипотечного кредитования, договор об участии в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство, решение суда, свидетельство о приватизации квартиры. Правоустанавливающий договор может содержать условия, которые приведут к признанию сделки недействительной или расторжению договора в связи с неисполнением обязательств. Чаще всего причиной признания сделки недействительной является ее притворность или мнимость.

Судебная практика достаточно разнообразна примерам, которые послужили основанием признания сделок таковыми. Например, в деле № 33-25/2014 стороны заключили договор купли-продажи недвижимости, однако имелась цель предоставить денежные средства истцу и получить гарантию возврата этих средств в виде недвижимости, то есть должен был быть заключен договор займа. В связи с этим Санкт-Петербургский суд вынес апелляционное определение от 6 февраля 2014г., которым признал сделку купли-продажи недвижимости недействительной и вернул ее истцу.

Одной из распространенных форм мнимых сделок считается подмена договора купли-продажи дарением, так как такое имущество не будет являться совместной собственностью супругов. Кроме того, лицо может не осознавать последствия заключения договора, подписать договор под угрозой применения насилия и т.д. Выявить эти события, изучив договор, не представляется возможным, для этого требуется более тщательная проверка.

Правоустанавливающий документ может содержать дополнительное условие, которое также может явиться причиной недействительности сделки. Классический пример – передача части цены недвижимости после перехода права собственности. Если имело место быть такое условие, то следует попросить предоставить документ, подтверждающий передачу этой денежной  части.

Выписка из ЕГРП и домовой книги

С перечнем лиц, являющихся собственниками квартиры, о наличии споров или судебных решений, каких-либо ограничениях (например, о залоге) можно ознакомиться, получив выписку из ЕГРП. Стоит отметить, что данный документ срока действия не имеет, так как отсутствуют указания в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Полезно будет получить и выписку из домовой книги, в которой указываются лица, имеющие право проживания в квартире. Выдают выписку ЖЭК или ТСЖ. Помимо действующей выписки рекомендуем запросить архивную выписку из домовой книги. Эта информация позволит выяснить, выписывался ли кто-либо из квартиры, так как если жилец снят с регистрационного учета по решению суда, то он вправе обжаловать это решение.

Проверка собственников

Для проведения сделки с квартирой необходимо убедиться в правомочиях продавца. Если квартира находится в совместной собственности, то требуется согласие супруга на отчуждение квартиры. Речь имеет не только о продаже, и временной передаче недвижимости – найме. В силу ст.253 ГК РФ и п. 2 ст. 35 СК РФ сделка вопреки воле сособственника может быть признана недействительной.

Удостоверившись в правах собственников при помощи документа, удостоверяющего личность, выписок из домовой книги и ЕГРП имеет смысл проверить дееспособность или ее ограниченность. В некоторых случаях даже действия неспособного лица приводят к признанию сделки недееспособной ввиду того, что лицо не осознавало последствий заключения договора или было заключено в психически неуравновешенном состоянии. Практика по подобным делам достаточно богата обстоятельствами. Так, по делу 11-22740 решением Люблинского районного суда от 19 апреля 2013г. договор купли-продажи жилого помещения был признан недействительным. Истец был дееспособен, однако имел психическое заболевание, в связи с чем не осознавал серьезности своих действий.

Иные обстоятельства

Собственники квартиры нередко укрывают информацию о бывших жильцах, особенно если те были принудительно выселены. Лицо, отбывающее наказание за преступление, по освобождению вправе обратиться в суд для восстановления своих прав. Немалый труд составляет снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего. Кроме того, он имеет права на восстановление своих жилищных прав, если родители не зарегистрируют его в другом жилом помещении.

Сегодня многие лица продают или сдают квартиру по договору найма посредством маклерских, риэлторских договоров. Необходимо также удостовериться в полномочиях лица, которые должны быть закреплены в доверенности.

Выводы

Проверка квартиры представляет собой комплекс юридических мероприятий. Минимизация рисков покупателя, нанимателя является целью проведения проверки. Безусловно, изучив правоустанавливающие документы и удостоверившись в личности собственников, нельзя утверждать о чистоте предстоящей сделки. Сведения из ЕГРП может получить любое лицо, выписку из домовой книги вправе получить собственники и жильцы квартиры, но такие обстоятельства, как права иных наследников, третьих лиц, изъяны прошлых сделок не представляет возможным определить на основании документов.

Наша почта
info@brace-lf.com

Вы можете направить нам запрос на e-mail с подробным описанием вопроса.

Наш телефон
+ 7 (499) 755-56-50

Связаться с нами по телефону.

Клиенты и партнеры