Одним из наиболее рисковых договоров является договор участия в долевом строительстве: предметом договора является недвижимое имущество, которого не существует юридически и (или) фактически. В результате этого возникают сложности при исполнении договора. Наиболее актуальны следующие проблемы: нарушение сроков исполнения договора, несоответствие качества предмета договора, его параметров. Претензионный порядок не является обязательным условием получения доступа к судебной защите в силу закона, но может быть закреплен в договоре в качестве обязательного, однако если договором не установлен порядок обращения, сроки рассмотрения претензии, то положение считается ничтожным. При этом существует ряд особенностей претензионного порядка в зависимости от статуса дольщика: юридическое или физическое лицо.

Среди объектов недвижимости, пожалуй, чаще всего сделки совершаются в отношении квартир. Вне зависимости от вида готовящейся сделки следует провести юридический анализ ее чистоты по нескольким аспектам.

Земля относится к недвижимому имуществу, сделки с ней по основным положениям схожи со сделками в отношении иной недвижимости (квартиры, жилого дома и т.д.). Договоры, которые порождают, изменяют или прекращают права на землю: купля-продажа, аренда, дарение, мена, ссуда, изъятие для государственных и муниципальных нужд. Сторонами сделок могут быть все участники гражданских правоотношений без ограничений.

Как и все сделки в отношении недвижимого имущества, аренда так же требует особого внимания. Она требует государственной регистрации, письменной формы договора, в котором должен быть четко определен предмет договора. Цена не является существенным условием, законодатель предоставляет альтернативы денежной форме арендной платы в ст. 614 ГК РФ. По этому договору переходят все права кроме права распоряжения. Все полученные плоды и доходы от использования недвижимости являются собственностью арендатора. Срок, как и цена, не является существенным условием, стороны могут вовсе не указывать его, но каждая из сторон имеет право расторгнуть договор в любое время в судебном или досудебном порядке. Договор аренды имеет множество особенностей, но, пожалуй, лишь договоры аренды, найма и коммерческой концессии имеют преимущественное право арендатора (нанимателя, пользователя) на заключение договора на новый срок.

При изменении государством кадастровой стоимости

Законодательство позволяет изменить кадастровую стоимость недвижимости не только путем ее оспаривания, но и установления новой кадастровой стоимости полномочными органами государственной власти.

Что делать, если  возникли сомнения в соответствии кадастровой стоимости недвижимого имущества его рыночной? Можно ли изменить кадастровую стоимость, чтобы не переплачивать налоги, арендные платежи и выкупные стоимости земель в пользу государства и муниципальных образований?

Сведения о государственной регистрации прав и кадастровом учете со вступлением в силу ФЗ № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. будут содержаться в едином информационном своде – ЕГРН. Преимущественная часть изменений в этой сфере вступят в силу 1 января 2017 г. Существенным образом изменится порядок и способы внесения сведений и изменений в сведения в ЕГРН.

Законодательство в сфере регистрации и учета недвижимого имущества сложно назвать динамичным. Долгое время ЕГРП и ГКН дублировали и дополняли друг друга, что создавало некоторые казусы. В связи с этим был принят ФЗ № 218-ФЗ от 13 июля 2015г. Его первоочередное предназначение – объединение ЕГРП и ГКН в единый свод достоверных сведений – ЕГРН.

Договоры, подтверждающие сделки с недвижимостью, кажутся на первый взгляд весьма простыми и прозрачными, однако они имеют множество нюансов и подводных камней для сторон договора. Любая сделка имеет риски, поэтому важно учесть все тонкости договора. Безусловно, перед заключением договора необходимо проверить недвижимость на наличие обременений, ограничений в обороте, количество собственников и т.д. Договор – основная часть сделки купли-продажи, поэтому его составлению следует уделить особое внимание.

Для ясного понимания сделки купли-продажи помимо самого договора продажи следует рассмотреть предварительный договор и договор продажи будущей недвижимости. Стороны договора – все субъекты гражданского права.

Законодательство в сфере регулирования сделок и возникающих прав по ним динамично развивается. Относительно недавно были введены изменения в ГК РФ, ЗК РФ и ЖК РФ. Российское законодательство, определяя, что стоит относить к недвижимому имуществу, а что к движимому руководствуется несколькими принципами: связь с землей, материальная ценность этого объекта и непосредственное указание в нормативном правовом акте.

На практике часто возникают ситуации, когда застройщик в нарушение ФЗ № 214-ФЗ не исполняет частично или полностью свои обязательства. Между тем, невозможно принудить застройщика в судебном порядке исполнить обязательства в натуре. В целях защиты прав дольщиков и минимизации рисков сторон застройщики обязаны обеспечивать исполнение своих обязательств. В этой части ФЗ № 236-ФЗ от 13 июля 2015 г. внес существенные изменения.

Особым объектом  гражданского оборота можно назвать недвижимость. Конституцией РФ жилище признается неприкосновенным, а политика государства как социального государства (ст. 7) направлена на обеспечение каждого гражданина жильем, чему способствуют органы государственной и муниципальной властей.

Регистрационные и учетные действия в отношении недвижимости сопровождаются двумя законодательными актами: ФЗ № 122-ФЗ и ФЗ № 221-ФЗ. Сведения о правовом статусе и существовании недвижимости содержатся в двух информационных сводах: в ЕГРП и ГКН. Они регулируют правоотношения относительно одних и тех же объектов недвижимости, в некотором роде дублируя друг друга, но функционируя, независимо друг от друга. В целях создания единой системы, которая позволила бы систематизировать сведения 13 июля 2015 г. был принят ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» объединяющий информационные системы в один свод достоверных сведений о недвижимости. Помимо объединения ЕГРП и КГН изменилась сама процедура регистрации и постановки на учет недвижимости, ее порядок и сроки, а также появилась возможность обжаловать регистрационные действия без судебного разбирательства.

Недвижимое имущество является одним из основных объектов гражданского права. Этой категории выделяется особое место в связи с отведенной ей ролью законодателем. Согласно ст. 40 Конституции РФ каждое лицо имеет право на жилище. Более того ст. 25 Конституции РФ объявляет жилище неприкосновенным. Недвижимое имущество регулируется рядом нормативно-правовых актов, основными из них являются:

Клиенты и партнеры