Оспаривание (признание недействительными) торгов по аренде госимущества

Юридическая фирма BRACE ©

10 января 2022 г.

По общему правилу договор аренды государственного и муниципального имущества заключается только по результатам торгов. Случаи, когда заключение договора аренды происходит без торгов прямо поименованы в ст. 17.1 Федерального закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – «Закон № 135-ФЗ», «Закон о защите конкуренции»).

Процедура заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственного и муниципального имущества на торгах, урегулирована законодательством^[1]. При этом нарушение процедуры проведения торгов может являться основанием для оспаривания таких торгов, и заключенных по результатам проведения торгов, договоров.

Строгая урегулированность на законодательном уровне проведения торгов требует от организаторов торгов, а также от участников торгов строгого соблюдения требований. Несоблюдение таких требований, может являться основанием для признания торгов недействительными, а также признанию недействительными договоров, заключенных по результатам таких торгов.

Вместе с тем, не любое нарушение процедуры проведения торгов может являться основанием для оспаривания торгов и заключенных договоров, равно как и не любое лицо может оспаривать такие торги. Нарушение процедуры проведения торгов и заключение договора должно нарушать права третьих лиц, а оспаривание таких торгов и/или договоров должно приводить к восстановлению прав заинтересованного лица.

Круг лиц, которые вправе оспаривать торги и договоры аренды, заключенные по результатам торгов

Круг лиц, которые вправе оспаривать торги и договоры определяется соответствующим статусом лица.

Во-первых, это лица, которые подали заявки на участие в соответствующих торгах.

Во-вторых, это заинтересованные лица, то есть те, чьи права и законные интересы нарушаются проведением торгов, а также заключенными по результатам торгов договорами.

Оценивая круг лиц, которые могут признаваться заинтересованными лицами, стоит отметить, что для лиц, которые не подавали заявку и не высказывали намерения ее подать, доказать наличие заинтересованности будет сложно^[2].

Иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством (пункт 1 Информационного письма от 22.12.2005 Президиума ВАС РФ № 101). Таким образом, судебная практика связывает право на оспаривание публичных торгов (сделки, заключенной по их результатам) с наличием нарушенных прав и законных интересов лица, обратившегося с соответствующим иском. По смыслу указанного подхода признание торгов недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск.

Нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 101).

В случае, если удовлетворение иска не приведет к восстановлению прав заявителя, иск об оспаривании торгов и/или заключенных по его результатам сделок не может быть удовлетворен^[3].

В-третьих, это контролирующие органы, а именно антимонопольные органы в силу прямого указания Закона № 135-ФЗ, а также органы прокуратуры.

Возможность подачи прокурором соответствующего иска основано на законе и подтверждается правоприменительной практикой^[4]. В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

В соответствии с частью 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Также согласно части 1 статьи 53 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок в защиту публичных интересов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 9 и 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» применительно к статье 125 АПК РФ прокурор в исковом или ином заявлении обязан обосновать наличие у него полномочий по обращению в арбитражный суд, а по делам, названным в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

Как правило, при подаче прокурором иска об оспаривании торгов, истец указывает, что иск подан в защиту публичных интересов соответствующего муниципального образования в целях обеспечения более эффективного использования муниципального имущества, так и в защиту неопределенного круга лиц.

В силу совокупного анализа статей 447 и 449 ГК РФ следует, что указанные нормы не исключают право прокурора на обращение в суд с иском о признании недействительным торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества.

В-четвертых, оспорить торги и/или заключенные по их результатам договоры может собственник соответствующего имущества, право аренды на которое, являлось предметом торгов. Основанием оспаривания в такой ситуации может являться как нарушение порядка проведения торгов и заключения договора (например, в ситуации, когда договор субаренды был заключен без торгов (даже при условии заключения договора аренды на торгах), и данная сделка признана притворной^[5]), либо в случае отсутствия согласия собственника, в том числе, на внесение изменений в соответствующий договор^[6] аренды.

Оспаривание со стороны собственника может осуществляться посредством подачи иска со стороны уполномоченного государственного или муниципального органа^[7], либо само муниципальное образования в лице администрации^[8].

Оспаривание торгов и/или договора?

В силу прямого указания ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность и договора, заключенного по результатам таких торгов. Возможно ли оспорить только договор, без оспаривания торгов? Ответ на этот вопрос утвердительный.

По смыслу норм ГК РФ договор может быть признан недействительным и без оспаривания торгов по основаниям, не связанным с нарушением правил их проведения. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» договор, заключенный по результатам публичных торгов, может быть признан ничтожным независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов.

Торги являются способом заключения договора, а заключенный по результатам торгов договор – самостоятельной сделкой. Недействительность договора, заключенного на торгах, может быть связана как с нарушением правил их проведения, так и с иными нарушениями требований закона. При этом отсутствие нарушений при проведении торгов не исключает признания договора, заключенного на торгах, недействительным по основаниям, предусмотренным законом. Данный вывод подтверждается правоприменительной практикой^[9].

Административный порядок обжалования

При нарушении порядка проведения торгов существует административный и судебный порядок зашиты прав заинтересованного лица.

Порядок подачи жалобы в административном порядке регулируется ст. 18.1. Закона 135-ФЗ. Данная норма позволяет подать жалобу на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов.

В соответствии с п. 2 ст. 18.1 Закона 135-ФЗ жалобу в антимонопольный орган могут подать лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов;

Срок обжалование составляет 10 дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», со дня такого размещения, а если заключение договора не осуществлено по результатам торгов, либо в случае признания торгов несостоявшимися обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается в течение 3-х месяцев со дня подведения итогов торгов.

Таким образом, срок административного обжалования действий организатора торгов, является крайне незначительным. Вместе с тем, преимуществом является и срок рассмотрения жалобы, а также вынесение уведомления о приостановлении торгов.

По общему правилу, срок рассмотрения жалобы составляет – 7 рабочих дней (п. 14 ст. 18.1 Закона 135-ФЗ), однако, в случае необходимости получения дополнительной информации такой срок может быть продлен однократно еще на 7 рабочих дней.

В соответствии с ч. 11 ст. 18.1 Закона 135-ФЗ антимонопольный орган направляет уведомление организатору торгов о приостановлении проведении торгов, которое не позволяет проводить торги после получения соответствующего уведомления. В противном случае заключенный по результатам таких торгов договор будет являться ничтожным (ч. 19 ст. 18.1 Закона 135-ФЗ).

По результатам рассмотрения жалобы антимонопольный орган принимает решение о необходимости выдать предписание, предусмотренное ст. 23 Закона 135-ФЗ, а именно организатору торгов, оператору электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, продавцу государственного или муниципального имущества, организатору продажи обязательные для исполнения предписания о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка организации и проведения торгов, продажи государственного или муниципального имущества, порядка заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, в том числе предписания об отмене протоколов, составленных в ходе проведения торгов, о внесении изменений в документацию о торгах, извещение о проведении торгов, об аннулировании торгов.

Кроме того, антимонопольный орган может обратиться в суд с заявлением о

• о признании недействительными полностью или частично договоров, не соответствующих антимонопольному законодательству;
• об обязательном заключении договора;
• об изменении или о расторжении договора
• о признании торгов недействительными (пп. б, в, г, з ч. 6 ст. 23 Закона 135-ФЗ).

Претензионный порядок

Процессуальным законодательством в отношении оспаривания торгов по аренде муниципального имущества не предусмотрен обязательный досудебный порядок. Это следует из анализа п. 5. ст. 4 АПК РФ, которая предусматривает обязательный претензионный порядок для гражданско-правовых споров по взысканию денежных средств, иные споры из гражданских правоотношений могут быть переданы на рассмотрение суда при соблюдении претензионного порядка в том случае, когда такой порядок предусмотрен законом.

Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом.

Случаи установления обязательного претензионного порядка определены п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 22 июня 2021 г. № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства». В соответствии с п. 5 данного постановления, если иное не предусмотрено законом, при обращении в суд прокурора, государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов в защиту публичных интересов, прав и законных интересов организаций и граждан соблюдение данными лицами досудебного порядка урегулирования спора не требуется (абзац 4 части 5 статьи 4 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ).

Срок исковой давности

Срок исковой давности для оспаривания торгов составляет 1 год (ст. 449 ГК РФ), а заключенных по результатам торгов договоров зависит от квалификации заключенного договора в качестве ничтожной или оспоримой сделки и может составлять 1 или 3 года соответственно.

В соответствии с частью 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет 1 год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Обусловленность трехгодичного срока для оспаривания заключенных по их результатам договоров, связана с конструкцией применения положений о ничтожности таких договоров в силу нарушения императивных требований законодательства РФ при проведении торгов.

При разрешении споров и применении трехгодичный срок исковой давности, суды указывают на нарушение требований соответствующего законодательства при проведении торгов и нарушении конкретных законодательно установленных запретов.

В соответствии с п. 44 постановления Пленума ВС РФ от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» срок исковой давности по требованию о признании обязательной процедуры, конкурентной закупки, договора, заключенного по их результатам, недействительными и о применении последствий их недействительности со ссылкой на статью 17 Закона 135-ФЗ составляет 1 год со дня заключения договора, а в случае, когда такой договор не заключен, – со дня завершения обязательной процедуры, конкурентной закупки (пункт 1 статьи 449 ГК РФ).

Данный сокращенный срок исковой давности не распространяется на требования об оспаривании соглашений, изменяющих или прекращающих договор, заключенный по результатам обязательной процедуры, конкурентной закупки. К таким требованиям применяются общие сроки исковой давности, установленные гражданским законодательством (статьи 181, 196 ГК РФ).

Определяя момент, с которого заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав проведенными торгами и/иди заключенным по результатам торгов, договором, следует исходить из статуса такого заинтересованного лица.

Для участника торгов, момент исчисления срока, в любом случае будет определяться не позднее срока заключения договора по результатам торгов, поскольку именно фактом заключения договора нарушаются права такого лица.

Как указано в постановлении КС РФ от 10.04.2003 № 5-П, течение этого срока должно начинаться с того момента, когда правомочное лицо узнало или реально имело возможность узнать о факте совершения сделки. В целях применения срока исковой давности необходимо оценивать не только фактическую информированность истца, но и наличие возможности быть информированным о совершении оспариваемой сделки и наличии оснований для признания ее недействительной. Иное понимание указанной нормы не отвечало бы принципам стабильности гражданского оборота и добросовестного осуществления гражданских прав.

При этом, применительно к искам со стороны публично-правовых оснований, стоит учитывать разъяснения, содержащиеся в п. 4 постановление Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43, согласно которому срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Судебный порядок оспаривание торгов по аренде госимущества

Права заинтересованного лица могут быть защищены также в судебном порядке. Оспаривание торгов и/или договора, заключенного по результатам торгов, осуществляется в порядке искового производства. В исковом порядке рассматриваются также и требования антимонопольных органов об оспаривании торгов и/ или договоров, заключенных по результатам торгов (п. 57 постановление Пленума ВС РФ от 04.03.2021 № 2)

На основании пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего ГК РФ (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Недействительность торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

На основании статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

При выборе способа защиты, заинтересованное лицо должно исходить из своих задач, и в том случае, если торги не завершены, есть смысл обратиться в антимонопольный орган, который выдает уведомление о приостановлении торгов.

Оспаривание торгов до момента их завершения в судебном порядке представляется менее перспективным, с точки зрения возможности, приостановления торгов, поскольку реализация данной возможности посредством принятия обеспечительных мер, не всегда может быть достигнута в силу усмотрения конкретного судьи на вопрос разрешения ходатайства о применении обеспечительных мер.

Основания судебного оспаривания торгов по аренде госимущества

Споры по оспариванию торгов условно можно разделить на следующие группы:

1. Оспаривание проведения торгов лицом, которое полагает наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды без торгов.

Законодательство РФ содержит ряд условий, при которых заключение договора аренды государственного и муниципального имущества осуществляется без торгов. Нарушение преимущественного права лица, имеющего право на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества без торгов, является основанием для признания недействительными таких торгов.

По конкретному делу суд со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2017 по делу № 308-КГ17-7961, указал, что условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» порядке являются:

• особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство);
• использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок);
• использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Разрешая вопрос о наличии преимущественного права у соответствующего лица на заключение договора аренды без торгов, суд установил фактическое использование земельного участка в целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

Разрешение спора о заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией всех условий для реализации права на льготное предоставление в аренду земельного участка, установленных указанной нормой^[10].

При наличии лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды без торгов, проведенные в нарушение соответствующих положений норм законодательства РФ, торги будут признаны недействительными.

2. Нарушение порядка проведения торгов.

Нарушение порядка опубликования сведений о проводимых торгах, сроках размещения извещений о может являться основанием для оспаривания торгов. Однако, отсутствие установления соответствующих нарушений будет являться основанием для отказа в иске^[11].

Нарушение порядка определения победителя торгов, также является основанием для признания торгов и заключенных по его результатам договоров аренды недействительными. В частности, в конкурсной документации на проведение торгов должны устанавливаться критерии определения победителя и использование при определении победителя только одного критерия при игнорировании остальных – является основанием для оспаривания торгов^[12].

При этом при проведении торгов в форме конкурса размер арендной платы не может являться единственным критерием для определения победителя торгов^[13].

3. Нарушение порядка формирования лотов.

Общим правилом формирования лотов является по смыслу действующего законодательства собственник муниципального имущества наделен как правом самостоятельного выделения отдельных лотов, так и правом выставления предмета торгов единым лотом, с условием обязательного соблюдения требований Закона о защите конкуренции.

То есть, при формировании лотов торгов, правообладатель вправе самостоятельно определять соответствующий лот с тем, чтобы такие действия по определению лотов не ограничивали законодательство о конкуренции.

По конкретному делу в один лот на право заключения договоров аренды помещений, находящихся в муниципальной собственности было объединено 13 помещений. При рассмотрении спора на предмет соответствия торгов в части определения лотов действующему законодательству, было установлено, что законодательство РФ не содержит запрета на объединений в один лот 13 конструктивно связанных объектов недвижимости, кроме того с учетом того, что на аукцион было подано пять заявок, , суды пришли к верному выводу об отсутствии у антимонопольного органа оснований утверждать о наличии существенных условий, позволяющих признать спорные торги проведенными с нарушением требований закона и поэтому подлежащими признанию, как и заключенный по результатам их проведения договор аренды муниципального имущества, недействительными^[14]

4. Нарушение специального законодательства при проведении торгов (в частности законодательства, определяющего порядок заключения договора аренды в отношении того или иного имущества).

В рамках конкретного дела в силу прямого указания закона заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, после 01.07.2017 не допускалось^[15]. Аналогичная правовая позиция изложена в определении ВС РФ от 01.09.2020 № 307-ЭС20-1616.

В данном случае судом установлено, что в период проведения торгов и заключения сторонами оспариваемых договоров аренды и комплексного развития территории Правила ЗЗ (Правила землепользования и застройки) не определяли территории в границах, которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, соответствующие территории на карте градостроительного зонирования Правил ЗЗ не отображены.

Доказательств того, что в последующем Правила ЗЗ приведены в соответствие с требованиями градостроительного законодательства в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, в деле также не имеется и суду не представлено.

Вместе с тем внесение соответствующих изменений в Правила ЗЗ обусловлено необходимостью учета и соблюдения интересов населения муниципального образования, участвующего в принятии решений о комплексном развитии территории посредством общественных обсуждений или публичных слушаний (статья 5.1, часть 14 статьи 31 ГрК). Таким образом, поскольку при проведении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории, допущены нарушения части 5.1 статьи 30 ГрК РФ, частей 7, 8 статьи 9 Закона № 373-ФЗ.

5. Нарушение порядка определения начальной стоимости права аренды при проведении торгов.

В соответствии с частью 5 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Во исполнение статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, которые устанавливают порядок организации и проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества.

Согласно подпункту 4 пункта 31 данных правил извещение о проведении конкурса должно содержать информацию о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.

При проведении оценки первоначальной арендной платы необходимо исходить из специфики лотов, являющихся предметом торгов.

В рамках конкретного дела^[16] было установлено, что из нормы статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что при выставлении на торги права аренды имущественного комплекса, состоящего из нескольких объектов, находящихся в муниципальной собственности, подлежит оценке право аренды всех выставляемых на торги объектов. Однако в рассматриваемом случае, объектом оценки явился только объект недвижимости, находящийся на земельном участке, в то время как сдаче в аренду подлежал имущественный комплекс.

6. Внесение изменений в договор аренды без проведения торгов не допускается.

Поскольку заключение договора аренды государственного и муниципального имущества осуществляется на основании проведенных торгов, внесение изменений в такой договор без проведения торгов не допускается.

Положения, внесенные в договор аренды без проведения процедуры торгов будут признаны недействительными^[17].

7. Наличие основания для заключения договора аренды без торгов со специальным субъектом, не предоставляет права на сдачу имущества в субаренду коммерческой организации без торгов.

В соответствии с положением части 1 статьи 17.1 Закона 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурса или аукционов на право заключения этих договоров.

Данное положение сформулировано в качестве общего правила, из которого установлен ряд исключений.

В порядке, предусмотренном ч. 1 указанной статьи Закона о защите конкуренции, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям (пункт 1 части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

В рамках конкретного дела судами установлено, что оспариваемые договоры заключены в отношении спорного недвижимого имущества с согласия муниципального образования, арендатор определен без проведения торгов в порядке пункта 4 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в силу которого предоставление прав владения и (или) пользования государственным и муниципальным имуществом возможно без проведения торгов, в том числе, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Закона о некоммерческих организациях Суд со ссылкой на пп. 16 п. 1 ст. 17.1 Закона 135-ФЗ указал, что договор субаренды является недействительной сделкой ^[18].

Возобновление договора аренды на новый срок

При разрешении вопроса о том, каким образом заключается договор аренды на новый срок, стоит учитывать правовую позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – «Постановление № 73»).

В п. 1 Постановления № 73 указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, статьями 30 и 30.2 Земельного кодекса РФ, статьей 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством, при одновременном соблюдении следующих условий:

Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

Минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем 3 года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом согласно части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, за исключением следующих случаев:

• принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
• наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем 1 период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Кроме того, согласно части 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, по основаниям, не предусмотренным частью 10 указанной статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

С учетом вышеизложенного договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных данной частью статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В случае, если уполномоченный орган при отсутствии оснований для проведения торгов на заключение договора аренды на новый срок, объявит о проведении торгов, такие торги будут подлежать признанию недействительными^[19].

Последствия оспаривания торгов

Последствием оспаривания торгов будет являться признание договора недействительным. Законодатель четко указывает на то обстоятельство, что оспаривание торгов и/или сделок, заключенных по результатам торгов должно привести к восстановлению нарушенного права заявителя.

При этом, стоит различать ситуации, когда (1) оспариваются (обжалуются) торги и/или когда (2) оспаривается договор, заключенный по результатам торгов.

При судебном оспаривании торгов и договоров, кроме оспаривания таких договоров, подлежат применению также последствий недействительности сделки. Такими последствиями при оспаривании договора аренды является возврат соответствующего имущества (фактическая передача)^[20].

При этом, поскольку требование об оспаривании торгов и договоров должно привести к восстановлению прав заявителя, следовательно, прекращение пользования и владения имущества арендатором, и восстановления владения арендодателя приводит к реализации данного требования.

При административном обжаловании торгов, последствием подачи жалобы в антимонопольный орган будет являться приостановление торгов. Следовательно, до момента подведения итогов торгов и заключения договора по результатам торгов, подача жалобы в антимонопольный орган приостанавливает проведение торгов.

Факт начала исполнения договора аренды не влияет на возможность применения последствий недействительности сделки, заключенной по результатам торгов. Более того, потенциальная возможность наступления неблагоприятных последствий применением последствий недействительности сделки, в отсутствие реальных доказательств возможности причинения вреда третьим лицам, не может являться основанием для неприменения последствий недействительности сделки^[21].

Кроме того, в отдельных судебных актах делался вывод, что сам факт признания торгов и заключенных по их результатам договоров аренды не является основанием для неуплаты арендной платы за фактическое использование объекта аренды. При таких обстоятельствах, даже после оспаривания договоров аренды, не исключается возможность взыскания арендодателем сумм неосновательного обогащения за использования объекта аренды^[22].

10 января 2022 г.

^[1] При этом процедура проведения торгов, предусмотренная статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством о недрах, законодательством о концессионных соглашениях, законодательством о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.

^[2] Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2018 № 18АП-5665/2018 по делу № А76-32301/2016.

^[3] Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2016 № Ф06-13773/2016 по делу № А57-20245/2015.

^[4] Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 по делу № А33-20279/2019; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.04.2017 № Ф09-208/17 по делу № А34-5102/2016.

^[5] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.03.2019 № Ф09-31/19 по делу № А60-73075/2017.

^[6] Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.02.2020 № Ф10-6622/2019 по делу № А54-1729/2019.

^[7] Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2010 N 16АП-68/10(1) по делу №А77-954/09.

^[8] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2013 по делу № А79-12318/2012.

^[9] Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2016 № 18АП-12118/2016 по делу № А34-5102/2016.

^[10] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.08.2021 № Ф09-4342/21 по делу № А47-8547/2020; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.09.2018 № Ф10-3720/2018 по делу № А35-4805/2017.

^[11] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.06.2019 № Ф04-2374/2019 по делу № А03-12000/2017.

^[12] Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 по делу № А33-20279/2019.

^[13] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2013 по делу № А19-13507/2012.

^[14] Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.02.2018 № Ф03-5531/2017 по делу № А51-5978/2017.

^[15] Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.09.2021 № Ф07-11460/2021.

^[16] Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.09.2021 № Ф06-7580/2021 по делу № А72-12193/2020.

^[17] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.11.2017 № Ф07-12167/2017 по делу № А13-9528/2016; Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2018 № 307-ЭС18-536 отказано в передаче дела № А13-9528/2016.

^[18] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.03.2019 № Ф09-31/19 по делу № А60-73075/2017.

^[19] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.02.2021 № Ф04-6006/2020 по делу № А75-21305/2019; Определение Верховного Суда РФ от 07.12.2021 № 302-ЭС21-16443 по делу № А33-22597/2020.

^[20] Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.07.2019 № Ф03-2632/2019 по делу № А59-4643/2018.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.09.2021 № Ф07-11460/2021 по делу № А66-11547/2020.

^[21] Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2017 № 04АП-3716/17 по делу № А19-5831/2017.

^[22] Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.10.2020 N 02АП-5009/2020 по делу № А29-3544/2020.

10 января 2022 г.