Дарение квартиры и доли в квартире: юридические вопросы

7 марта 2021 г.

Юрист юридической фирмы «BRACE» ©

Анна Иванова

В настоящее время для большинства граждан сделки, связанные с распоряжением квартирами, имеют существенную важность в силу высоких цен на жилье, а также высокой актуальности решения жилищного вопроса.

Довольно распространенной на сегодняшний день является ситуация, когда квартирой владеют сразу несколько собственников. Иногда только один или несколько из сособственников имеет потребность распорядиться своей долей в общем имущества, что может приводить к потенциальным конфликтам. Как правило, при наличии родственных связей между собственниками квартир, возможным инструментом передачи доли в квартире может являться заключение договора дарения.

Однако дарение доли в квартире имеет множество правовых особенностей в зависимости от конкретной ситуации, а также на практике встречаются случаи, когда доля в квартире становилась объектом мошеннических действий и злоупотребления правом. Рассмотрим подробнее основные правовые особенности дарения доли в квартире и возможные проблемы, которые могут возникнуть при дарении квартиры или доли в квартире.

Определение режима долевой собственности (долевая или совместная)

Согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом^[1].

По общему правилу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней[2]. Аналогичные нормы содержит статья 18 ЖК РФ.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Например, в силу ст. 22 СК РФ законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Также общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

При этом фактический раздел имущества возможен только при условии его нахождения в долевой собственности (ст. 252 ГК РФ). Такой раздел может осуществляться либо по соглашению сторон, либо по решению суда. Например, при разделе совместной собственности супругов в суде, должно быть заявлено требование о выделе супружеской доли и признании права собственности за одним из супругов^[3]. Важно обратить внимание на то, что внесение в ЕГРН записи о праве собственности на квартиру, где в качестве правообладателя указан один из супругов, не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен на основании брачного договора, соглашения о разделе совместно нажитого имущества или решения суда^[4].

Однако при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решает суд в каждом конкретном случае на основании оценки доказательств, подтверждающих нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.^[5].

Указанные разъяснения Верховного Суда Российской Федерации связаны с тем, что на законодательном уровне не урегулирован вопрос относительно ситуации, когда даритель доли злоупотребляет своим правом и может подарить свою долю в квартире третьим лицам при невозможности ее выдела, поставив тем самым в крайне невыгодное положение остальных участников долевой собственности.

Нотариальная и простая письменная формы сделки дарения квартиры и доли в квартире

По общему правилу сам договор дарения заключается в простой письменной форме. Государственная регистрация договора в Росреестре не производится, а производится только государственная регистрация перехода права собственности. При этом в настоящее время внесены ряд изменений в действующее законодательство относительно необходимости в некоторых случаях обязательно удостоверить договор дарения доли нотариально. В соответствии со статьями 53, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. При этом нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона[6].

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного ч. 12 ст. 7.3), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями^[7].

Таким образом, действующая редакция Закона о государственной регистрации не предусматривает обязательность нотариального удостоверения сделки если отчуждается (в том числе по договору дарения) доля в недвижимом имуществе, у которого один собственник (оно не находится в общей собственности), либо если отчуждение долей всеми участниками долевой собственности в рамках одной сделки[8].

Указанное недавнее нововведение относительно нотариального удостоверения отчуждения долей связано с дополнительными мерами по защите прав и законных интересов участников сделки.

Также в силу ч. 2 ст. 54 Закона о государственной регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Таким образом, если осуществляется дарение доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, нотариальное удостоверение такой сделки будет являться обязательным.

Для нотариального удостоверения сделки дарения доли в квартире устанавливаются размеры нотариального сбора. Согласно ст. 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариусом частной практики взимается нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе, и с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. В соответствии с подпунктом 5 п. 1 с. 333.24 НК РФ за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно, уплачивается государственная пошлина в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Для исчисления размера нотариального тарифа за нотариальное удостоверение договора дарения доли в квартире может применяться по выбору плательщика кадастровая или рыночная стоимость указанного имущества[9].

Особенности сделки дарения с участием несовершеннолетних лиц

Важно отметить, что при дарении доли в квартире несовершеннолетнему, если он не достиг 14 лет, договор подписывается законными представителями ребенка, а если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, договор подписывается с согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Однако на практике возникают вопросы о том, может ли родитель несовершеннолетнего при дарении ему своей доли в квартире выступать в качестве представителя одаряемого. В этом случае фактически договор будет подписан родителем с обеих сторон (со стороны дарителя и от имени несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет). Согласно разъяснениям Федеральной нотариальной палаты, при заключении договора дарения, когда родитель принадлежащее ему недвижимое имущество дарит своему малолетнему ребенку несмотря на то, что родитель выступает одновременно на двух сторонах договора, он действует на стороне дарителя – от своего имени, на стороне одаряемого – от имени малолетнего и в его интересах. Выступая на стороне малолетнего одаряемого лишь как законный представитель, родитель создает (изменяет и прекращает) гражданские права и обязанности одаряемого. В связи с этим заключение договоров, подписантом по которым с обеих сторон выступает родитель ребенка, является допустимым и правомерным[10]. Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему до 14 лет, то в силу ст. 575 ГК РФ дарение доли в квартире напрямую запрещено.

При этом после 14 лет такое дарение может осуществляться только при наличии согласия органов опеки, так как согласно ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного[11].

Согласование дарения доли в квартире с другими сособственниками. Проблема борьбы с «профессиональными» соседями

Согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Таким образом, при дарении доли в квартире у других участников долевой собственности не возникает преимущественного права на приобретение доли, тогда как собственник доли вправе без согласия остальных сособственников осуществить ее дарение любому третьему лицу.

Указанная правовая норма, дающая свободу безвозмездного отчуждение доли в квартире, зачастую приводит к ситуации заселения в квартиру так называемых «профессиональных соседей», которые целенаправленно своими действиями могут создавать плохие условия для жизни иных участников долевой собственности с целью того, чтобы понудить их «продать» им свои доли в квартире на крайне невыгодных условиях. Подобная схема популярна среди «черных риелторов» и механизм правовой защиты добросовестных участников долевой собственности до настоящего времени не разработан. В результате подобных действий могут лишиться квартиры добросовестные собственники, в особенности пожилые люди и иные социально незащищенные категории граждан.

В настоящее время на рассмотрении Государственной Думы РФ находится законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, которым предлагается установить общее правило о том, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность вселения в жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения. Однако согласно законопроекту, это правило не будет распространяться на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации или при наследовании жилого помещения, а также на случаи, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона.

Законопроектом также предусматривается ограничение права собственника на вселение в принадлежащее ему жилое помещение третьих лиц, если в результате такого вселения на каждого проживающего в таком помещении будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения. В случае, если на одного человека будет приходиться менее учетной нормы, вселение будет допускаться при наличии судебного решения о признании членом семьи собственника или в случаях, если проживание лица в жилом помещении допускается в соответствии с законом.

Полагаем, что принятие указанных поправок в ЖК РФ позволит ограничить деятельность лиц, злоупотребляющих своими правами при приобретении доли в квартире. При этом полагаем, что нормы законопроекта не в полной мере защищают участников долевой собственности от случая, когда дарение доли в квартире третьему лицу осуществлено наследником умершего сособственника.

Однако в настоящее время указанный законопроект не принят и разрешение всех спорных вопросов относительно борьбы с «профессиональными соседями» отдано на усмотрение суда и правоохранительных органов, а также зависит непосредственно от действий добросовестных участников долевой собственности. При этом важно отметить, что для привлечения недобросовестных участников долевой собственности к уголовной ответственности требуется длительный и кропотливый сбор доказательств, неоднократное обращение в правоохранительные органы и др. При этом прецеденты по возбуждению уголовных дел в отношении участников долевой собственности, побуждающих других участников продать им свои доли по заниженной стоимости, существует в единичном количестве. Так, например, дело так называемой «банды Макарова»[12] или дело Виктории Епифанцевой[13]. В обоих случаях дела были возбуждены по статье ст. 179 УК РФ (Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения). Для доказательства их вины использовались видеозаписи и аудиозаписи переговоров, подтверждающие понуждение к заключению сделок. При этом далеко не каждый добросовестный собственник, оказавшийся в подобной ситуации, сумеет самостоятельно грамотно выстроить соответствующую линию защиты своих прав.

Кроме того, далеко не всегда удается квалифицировать деяния недобросовестного владельца доли в квартире в качестве уголовно наказуемого несмотря на то, что им порой создаются невыносимые условия для проживания в квартире других владельцев долей. В некоторых случаях имеются судебные прецеденты, когда судом были удовлетворены требования истцов о признании долей сособственников незначительными и прекращении прав на них путем выплаты соответствующей рыночной стоимости таких долей. Однако для отстаивания своих прав истцам пришлось дойти до рассмотрения дела в Верховном Суде РФ, который определил, что согласно п. 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может осуществить выдел доли в квартире и при отсутствии согласия. Доводом о том, что рассматриваемая правовая ситуация относится к указанному выше исключительному случаю, послужило то, что ответчики в квартиру никогда не вселялись, не проживали, не зарегистрированы в ней, в родственных либо семейных отношениях между собой не состоят, имеют другое постоянное место жительства и другие жилые помещения в собственности; доли в праве собственности на спорную квартиру перешли к ним по безвозмездным сделкам. Также суд пришел к выводу, что возможность выделить ответчикам изолированные помещения, соответствующие доле в праве каждой из них, не представляется возможным. Весомым аргументом при вынесении решения в пользу истцов явилось то, что ранее ответчики сами предлагали истцам выкупить их доли в праве собственности на квартиру, однако не достигли согласия относительно цены выкупа[14].

Еще одной схемой, которой пользуются недобросовестные приобретатели долей в квартире является осуществление дарения в качестве притворной сделки. Когда для регистрации перехода прав на долю в квартире в Росреестр подается договор дарения, но при этом «даритель» и «одаряемый» фактически проводят расчеты по договору купли-продажи. Как правило, для этого обычно заключается в простой посменной форме предварительный договор купли-продажи и, после перечисления денежных средств по нему и подачи заявления о регистрации перехода прав на основании договора аренды, данный договор подлежит уничтожению. Также могут использоваться иные схемы по перечислению денежных средств от покупателя доли к продавцу, решивших не афишировать фактическую куплю-продажу и представить ее как дарение. В данном случае правовым механизмом защиты прав добросовестных участников долевой собственности будет являться обращение в суд с требованием о признании сделки дарения притворной сделкой.

Важной для практики является позиция Верховного Суда РФ, согласно которой признана притворной сделка, при которой сам истец, будучи в тяжелом материальном положении был вынужден продать часть квартиры (долю в квартире), с условием рассрочки оплаты от покупателя, при этом подав в Росреестр договор дарения под предлогом сложностей из-за получения первого платежа от родственника покупателя, а не от самого покупателя. В результате оставшуюся часть стоимости квартиры покупатель уклонился оплачивать продавцу, что и привело истца к необходимости обратиться в суд. Суд при рассмотрении дела руководствовался свидетельскими показаниями[15].

Также в некоторых случаях за оспариванием сделки дарения в связи с ее притворностью могут обращаться добросовестные участники долевой собственности, не являющиеся непосредственными участниками сделки дарения. В частности, в одном из судебных решений суд признал притворной дарение доли в квартире по иску сособственника квартиры в связи с тем, что указанная сделка была проведена другим владельцем доли в квартире в счет погашения денежного долга перед третьим лицом, что повлекло отчуждение доли в нарушение права истца на ее преимущественную покупку[16].

Аналогичное решение о признании сделки дарения доли в квартире притворной было вынесено судом в связи с тем, что в дар была частично приобретена доля в квартире, причем в последующем основная часть доли, находящаяся во владении продавца, перешла к покупателю по договору купли-продажи. Так суд, отклоняя доводы ответчика, заявившего встречные исковые требования, исходил из того, что действия продавца доли по передаче ответчику сначала в дар 1/90 доли квартиры и последующая продажа ей по договору купли-продажи 29/90 долей спорной недвижимости свидетельствовали о целенаправленном намерении ответчиков лишить иных сособственников права преимущественной покупки принадлежащей продавцу доли спорного помещения. Суд пришел к выводу о том, что при заключении оспариваемых сделок было допущено злоупотребление правом, а потому данные сделки являются недействительными (ничтожными). При этом суд указал, что договор дарения 1/90 доли в праве собственности на спорную квартиру является притворной сделкой, поскольку не отвечает признаку безвозмездности и имел целью приобретение покупателем 1/3 доли в праве собственности на квартиру в обход прав других собственников[17].

Таким образом, при возникновении ситуации, когда недобросовестным владельцем доли в квартире осуществлено ее дарение так называемым «профессиональным соседям», добросовестным владельцам доли рекомендуется действовать следующим образом:

1) фиксировать посредством аудиозаписи или видеозаписи все переговоры, ведущиеся с новым приобретателем доли и/или ее продавцом;

2) осуществить сбор доказательств, направленных на то, чтобы доказать притворность сделки (ее возмездный характер и получение от покупателя продавцом денежных средств);

3) осуществить сбор доказательств того, что покупатель доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, в случае, когда доля нового собственника незначительна, не может быть реально выделена;

4) при любых неправомерных действиях со стороны «профессионального соседа» обращаться в правоохранительные органы.

Дарение с условием сохранения права проживания дарителя третьих лиц в квартире

Довольно распространенным случаем, когда даритель имеет желание подарить свою долю в квартире с условием о том, что за ним будет сохранено право пожизненного проживания в квартире. Относительно возможности заключения данного вида договора до настоящего времени имеются споры, так как, с одной стороны, по общему правилу ст. 432 ГК РФ, если стороны достигли в договоре соглашения по всем его существенным условиям, значит договор считается заключенным. С другой стороны, возникает вопрос о том, насколько правомерно заключение такого договора, так как согласно ст. 572 ГК при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением и к нему применяются правила о притворной сделке.

В данном вопросе нет однозначного законодательного урегулирования и в каждом конкретном случае суд индивидуально оценивает указанный вопрос. Например, в одном из судебных решений суд сделал вывод, что условие о передаче дара на определенных условиях (сохранение за дарителем права проживания в подаренной квартире) не свидетельствует о возмездном характере, поскольку не является встречным предоставлением[18].

Однако зачастую споры относительно проживания в жилом помещении возникают именно после смерти дарителя. Так, в одном из дел суд общей юрисдикции удовлетворил требования одаряемого о выселении из жилого помещения третьих лиц, которые ранее были вселены в квартиру по инициативе умершего дарителя. Суд пришел к выводу о том, что поскольку ответчики не являются членами семьи нового собственника квартиры, их проживание в квартире нарушает его права на пользование и распоряжение своим имуществом. Переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника[19].

Однако существует и противоположная практика, когда суды делают выводы, что право пожизненного владения сохраняется при последующих отчуждениях жилья, в том числе, в случаях, когда это не оговаривается в договоре между одаряемым и покупателем и последующих договорах. Это обосновывается тем, что, по мнению суда, договор дарения с проживанием представляет собой смешанный договор с включением компонентов договора о безвозмездном пользовании, правила которого подлежат применению. Предоставление проживания не может восприниматься как встречное исполнение при дарении. Одаряемый не может предоставить право проживания, т.к. на момент подписания договора он не является собственником и не наделён таким правом. Безвозмездное проживание не делает договор дарения возмездным[20]. Аналогичное мнение изложено в определении Московского городского суда, согласно которому предоставление дарителю такого права (проживания) не является встречным исполнением со стороны одаряемого. А именно, данное условие в договоре дарения не противоречит природе договора дарения, поскольку в данном случае обязанность одаряемого обеспечить возможность для дарителя пожизненно проживать в квартире не является встречным обязательством по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ. Принятие им на себя данного обязательства является условием передачи квартиры в дар, а не формой встречного предоставления (ст.423 ГК РФ)[21].

В некоторых случаях судам приходится оценивать с точки зрения справедливости и обоснованности требований сторон спора, так как иногда сам одаряемый пытается выселить из квартиры дарителя, а даритель, в свою очередь, признать договор дарения недействительным. Так суд, отказывая истцу (одаряемому) в удовлетворении требований о признании дарителя неприобретшим права пользования жилым помещением и его выселении учитывал, что договором дарения сохранено право ответчика пользования жилым помещением, следовательно, заключая договор, истец согласился с данным условием. Ссылка истца на то, что она подписала договор на тех условиях, которые в нем определены, чтобы узаконить принадлежность этой квартиры, является несостоятельной, поскольку доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, представлено не было. Но также не имеется оснований для признания данного договора дарения квартиры недействительным поэтому суд обоснованно отказал ответчику во встречном иске о признании недействительной сделкой дарения квартиры.

Довод о том, что спорная квартира была подарена не безвозмездно, а с условием того, что взамен ответчику будет предоставлено пожизненное право пользования и проживания в этой квартире, а поэтому истец взял на себя встречное обязательство, что недопустимо при дарении, несостоятелен. Включение в договор пункта о сохранении права проживания ответчика в спорной квартире является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении. Договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер. Право дарителя на проживание в отчуждаемой им квартире может являться встречным предоставлением, если сама по себе передача жилого помещения в дар поставлена в зависимость от этого предоставления, вместе с тем, в заключенном сторонами договоре имеется указание на его безвозмездность, а право ответчика на проживание в отчуждаемой квартире действительно является элементом договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением[22].

Указанный судебный акт дополнительно подтверждает важность того, чтобы в договоре дарения были сделаны правильные формулировки, чтобы право проживания дарителя в жилом помещении не было интерпретировано как встречное возмещение.

Дополнительные споры вызывают сделки дарения квартиры с условием проживания в ней третьих лиц или дарителя ввиду отсутствия практики регистрации в органах Росреестра соответствующих обременений. Может сложиться ситуация, при которой, с одной стороны, необходима защита прав выселяемого из квартиры лица, а также защита прав добросовестного приобретателя квартиры, который не мог знать о наличии соответствующего обременения. Фактически законодательное урегулирование данного вопроса, позволяющее однозначно установить возможность обозначения в договоре дарения условия о сохранении права проживания в квартире дарителей или третьих лиц отсутствует. В связи с этим решение возникающих споров производится на основании выводов, сделанных судом в зависимости от представленных сторонами доказательств.

Альтернативой дарению квартир (доли в квартире) с условием проживания в ней дарителя или третьих лиц может являться совершение завещания, так как согласно ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц, которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

Однако завещание, в отличие от дарения, предполагает возможность распоряжения наследником завещанным ему имуществом только после смерти завещателя. До указанного момента права на долю в квартире не могут быть им приобретены. При этом Завещатель вправе без уведомления наследников в любой момент изменить или отозвать завещание.

В связи с этим, при дарении доли в квартире с условием проживания в ней дарителя или третьих лиц, необходимо ответственно подходить к письменному закреплению договоренностей между дарителем и одаряемым, либо прибегнуть к иным правовым инструментам урегулирования правоотношений, связанных с передачей доли в квартире.

Отказ дарителя от исполнения договора дарения. Отмена дарения. Признание дарителем сделки недействительной

Статями 577 и 578 ГК РФ предусмотрены случаи, когда возможны отмена дарения или отказ от исполнения договора дарения. Так, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Такой отказ дарителя от исполнения договора дарения не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.

Отмена дарения предполагает наличие более весомых оснований:

• Покушение одаряемого жизнь дарителя или кого-либо из членов его семьи или близких родственников.
• Умышленное причинение дарителю телесных повреждений.
• Также даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь дарителю.

Судебная практика относительно отмены дарения исходит из оценки каждого конкретного случая. В частности, в судебной практике встречается позиция судов о том, что достаточным основанием для отмены дарения является умышленное нарушение одаряемым физической неприкосновенности дарителя, независимо от характера и тяжести телесных повреждений[23].

Более того, имеются судебные решения по которым сделан вывод, что сам по себе факт прекращения уголовного дела в связи с декриминализацией деяния не означает отсутствие в деянии одаряемого состава преступления и не опровергает доводы дарителя об умышленном причинении ему телесных повреждений[24].

Однако суды не всегда принимают доказательства дарителя о нанесении ему одаряемым телесных повреждений (даже при предъявлении дарителем медицинских документов). Например, Московский городской суд, рассматривая дело об отмене дарения, пришел к выводу, что сам по себе факт возбуждения уголовного дела частного обвинения не свидетельствует о том, что одаряемый совершил в отношении дарителя противоправные действия. Приговора суда по уголовному делу в отношении одаряемого не выносилось. В обоснование заявленных требований истец представил медицинские документы. Однако суд пришел к выводу, что представленными документами не установлена связь между диагностированными у дарителя телесными повреждениями и описываемыми в исковом заявлении обстоятельствами[25].

Следовательно, важным фактором для отмены дарения является вынесенный приговор суда в отношении одаряемого, совершившего противоправные действия против дарителя. Тем не менее, даже при отсутствии соответствующего приговора, дарителю рекомендуется представить суду все имеющиеся доказательства совершения одаряемым противоправных действий в отношении него (медицинские справки, обращения в правоохранительные органы и др.).

Помимо случаев отмены дарения дарителем еще одним правовым инструментом защиты прав дарителя выступает оспаривание сделки как совершенной в результате введения дарителя в заблуждение или совершения сделки на крайне невыгодных условиях.

В некоторых случаях суд принимает во внимание то, что невыгодными условиями заключения сделки для дарителя явилось то, что объектом дарения выступало его единственное жилье. Данное обстоятельство было квалифицировано судом как совершенное на крайне невыгодных для истца условиях и может повлечь признание договора дарения недействительным[26]. Однако имеются судебные решения, где суд придерживается противоположной точки зрения о том, что сам по себе тот факт, что даритель произвел отчуждение в пользу одаряемых своего единственного жилья, о пороке воли дарителя не свидетельствует и не является доказательством недействительности заключенного договора[27].

Введением дарителя в заблуждение, согласно судебной практике, может расцениваться факт отсутствия со стороны дарителя понимания правовой природы совершаемой сделки (например, желание заключить договор ренты, а не договор дарения) является основанием для признания такого договора недействительным[28].

В большинстве случаев суды приходят к выводу, что личное участие дарителя при оформлении сделки, его подпись в договоре не свидетельствуют об отсутствии с его стороны заблуждения. Основным требованием к договору дарения является добрая воля лиц при его подписании[29].

При этом при оспаривании договора дарения по причине того, что даритель не мог отдавать отчет своим действиям должны быть представлены весьма весомые доказательства (заключение психиатрической экспертизы, расстройство здоровья, влияющее на понимание одаряемым сути совершаемых им действий).

Так, в одном из дел, суд пришел к выводу, что сам по себе факт злоупотребления дарителем спиртными напитками не свидетельствует о том, что в день совершения сделки он не мог давать отчет своим действиям и руководить ими. Для разрешения вопроса о способности дарителя, страдающего заболеванием, вызванным злоупотреблением алкоголем, понимать значение своих действий и руководить ими, суд должен назначить судебную экспертизу[30]. Если при заключении договора даритель осознавал и мог руководить своими действиями и не был признан недееспособным, а доказательств обратного суду не представлено, нет оснований для оспаривания договора по признакам недействительности[31].

Таким образом, при заключении договора дарения крайне важно ответственно подойти к его правовой оценке и пониманию последствий совершения сделки. В противном случае оспаривание сделки или отказ от дарения будет производиться в судебном порядке и потребует длительного сбора доказательств и трудоемкого выстраивания правовой позиции для отстаивания прав дарителя.

Особенности налогообложения при дарении доли в квартире

По общему правилу НК РФ одаряемый обязан произвести уплату НДФЛ при получении в дар недвижимого имущества. Указанное правило также относится к передаваемой по договору дарения доли в квартире. Налоговая база по полученному в порядке дарения недвижимому имуществу определяется исходя из кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на долю в квартире. Размер налоговой ставки для резидентов Российской Федерации (физические лица, находящиеся на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев) равен 13%, для нерезидентов – 30%[32].

Для уплаты НДФЛ необходимо в срок до 30 апреля года, следующего за годом совершения дарения (регистрации перехода права) на долю в квартире подать в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок оплаты налога – до 15 июля года, следующего за годом совершения сделки дарения.

Согласно абзацу 2 пункта 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными, имеющими общих отца или мать, братьями и сестрами)[33].

Довольно распространенными являются ситуации, когда во избежание уплаты НДФЛ, подлежащего уплате при дарении доли в квартире между лицами, не являющимися близкими родственниками, стороны сделки оформляют договор купли-продажи с последующим использованием права на имущественный налоговый вычет. Однако при совершении указанной сделки необходимо согласие всех участников долевой собственности, а также имеются риски оспаривания указанной сделки как притворной в случае конфликта дарителя и одаряемого, а также нарушения интересов третьих лиц. Кроме того, с внесением изменений в НК РФ, если доходы налогоплательщика от продажи объекта доли в квартире окажутся меньше, чем ее кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости[34].

Пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ установлено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи дарения между близкими родственниками, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения).

Если после дарения доли в квартире одаряемый принимает решение о ее продаже, он будет обязан оплатить НДФЛ, если владеет долей менее 5 лет (за исключением дарения между близкими родственниками (тогда этот срок составит 3 года). При этом при продаже подаренной доли в квартире после 1 января 2019 года, облагаемый налогом доход может быть уменьшен на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении этого имущества, или на расходы дарителя на его приобретение, которые он ранее не учитывал при налогообложении^[35].

Таким образом, при расчете налога от дарения доли в квартире необходимо учитывать, являются ли близкими родственниками даритель и одаряемый, кадастровую стоимость квартиры, сроки владения квартирой (при решении одаряемого реализовать полученную в результате дарения долю).

Выводы и рекомендации при дарении доли в квартире

При дарении доли в квартире одаряемому рекомендуется:

• уточнить информацию о позиции иных участников долевой собственности относительно отчуждения доли;
• проверить наличие обременения приобретаемого на основании договора аренды имущества;
• уточнить информацию о наличии в квартире зарегистрированных по месту жительства несовершеннолетних, а также являются ли несовершеннолетние лица собственниками долей в квартире;
• проверить соблюдение формы сделки дарения (в случаях, когда необходимо обязательное нотариальное удостоверение дарения доли);
• не приобретать доли, размер которой настолько мал, что не предполагает возможность выдела доли и/или фактического вселения;
• произвести оценку налоговых рисков при получении доли в квартире по договору дарения (если одаряемый и даритель не являются близкими родственниками.

При дарении доли в квартире дарителю рекомендуется:

• при наличии устных договоренностей о том, что отчуждение доли будет производиться на возмездной основе, отказаться от заключения договора дарения;
• уяснить правовые последствия договора дарения в части перехода прав собственности на долю в квартире дарителю (а, как следствие, возникновение права владения, пользования и распоряжения указанной долей);
• при желании сохранить за собой право проживания в квартире после дарения, возможно заключить договор дарения с соответствующим условием, либо рассмотреть иные возможности передачи доли в квартире (завещание, рента, купля-продажа);
• уведомить одаряемого о наличии возможных обременений имущества, доля в котором станет предметом договора дарения;
• внимательно подойти к выбору одаряемого с точки зрения его добросовестности.

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 31.07.1998 № 146-ФЗ.

[3] Письмо ФНС России от 09.04.2020 № КВ-4-14/6053@ «О направлении Обзора судебной практики по спорам с участием регистрирующих органов № 1 (2020)».

[4] Письмо Минэкономразвития России от 26.06.2015 № Д23и-2959.

[5] Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018.

[6] Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденные ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1.

[7] Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

[8] Письмо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 17.07.2018 № 08-1110/2018.

[9] Письмо Минфина России от 29.03.2018 № 03-05-06-03/19840.

[10] Письмо Федеральной нотариальной палаты от 21.06.2017 № 2664/06-08 «О дарении недвижимого имущества несовершеннолетнему».

[11] Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 №223-ФЗ.

[12] Будь моя доля. Как с помощью 1 кв. м в чужой квартире жулики сколачивают состояние. Иван Петров, Анастасия Чеповская (28 февраля 2018, Газета «Известия»).

[13] В Москве сегодня взяли под стражу так называемых «профессиональных соседей». Многодетная мать Виктория Епифанцева заселялась с пятью детьми в квартиры и оказывала давление на совладельцев, вынуждая их выкупить ее долю или продать свою (Телеканал НТВ, 26.02.2018, 14:22).

[14] Определение Верховного суда РФ от 25.05.2017 по делу № 5-КГ17-51.

[15] Определение Верховного суда РФ от 11.08.2020 по делу № 5-КГ20-44.

[16] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.08.2018 № 33-КГ18-4.

[17] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.01.2018 № 50-КГ17-27.

[18] Апелляционное Определение Ульяновского областного суда от 25.02.2014 по делу № 33-604/2014.

[19] Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 58-КГ17-6.

[20] Определение Верховного суда республики Карелия от 03.08.2012 по делу № 33–2292/2012.

[21] Апелляционное Определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу № 33-1137/17.

[22] Определение Липецкого районного суда от 09.06.2012 по делу № 33-1459/2012.

[23] Определение Московского городского суда от 26.10.2018 по делу № 2-522/2018.

[24] Апелляционное определение Московского городского суда от 30.08.2018 по делу № 33-38097/2018.

[25] Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2018 по делу № 33-50797/2018.

[26] Апелляционное определение Московского городского суда от 24.09.2018 по делу № 33-41091/2018.

[27] Апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2019 по делу № 33-7163/2019.

[28] Определение Московского городского суда от 12.02.2019 № 4г-1278/2019.

[29] Определение Московского городского суда от 08.11.2018 № 4г-13939/2018.

[30] Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2016 № 58-КГ16-18.

[31] Апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2018 по делу № 33-46618/2018.

[32] Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ.

[33] Письмо Минфина России от 07.08.2019 № 03-04-05/59521.

[34] Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».

[35] Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

7 марта 2021 г.