Объект незавершенного строительства: актив или головная боль?

13 мая 2022 г.

Правовой режим объектом незавершенного строительства (далее – «ОНС») характеризуется, с одной стороны, тем, что ОНС является объектом недвижимости, с другой стороны – необходимостью достройки объекта, и связанными с указанными обстоятельствами, правоотношениями. Несмотря на то, что ОНС является недвижимым имуществом, а, следовательно, является активом, подобный статус объекта характеризуется наличием множества правовых вопросов, требующих разрешения, что связано не только с необходимостью достройки объекта, но также и с рисками, связанными с земельными правоотношениями, в том случае, когда земельный участок под ОНС был предоставлен на праве аренды.

Понятие и правовой режим объекта незавершенного строительства

К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке^[1].

Таким образом, критериями ОНС является:

• незавершенные работы по возведению объекта;
• отсутствие разрешения на ввод такого объекта;
• завершение строительства до предела, с которым законодательством связывает возможность признать актив объектом незавершенного строительства.

При оценке того, какой незавершенный строительством объект может являться недвижимостью, необходимо определить процент работ, который в отношении такого объекта завершен. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью^[2].

Неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество.

Если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Таким образом, для признания ОНС объект недвижимости приоритетное значение имеет установление завершения фундаментных и подобных работ. Фундамент здания – это несущая конструкция, часть здания, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и передает их на основание здания^[3]. Кроме того, фундамент определяется как заглубленный ниже поверхности грунта конструктивный элемент здания, воспринимающий нагрузки от здания и передающий их основанию^[4].

В рамках конкретного дела^[5] суд, квалифицируя наличие ОНС, оценивал факт завершения фундаментных работ. Из представленных в материалы дела документов, в том числе технического плана объекта незавершенного строительств было установлено, что спорный объект состоит из трех свай, заглубленных в землю. В заключении кадастрового инженера указано, что объект незавершенного строительства состоит из трех контуров, каждый из которых представляет окружность. Степень готовности объекта незавершенного строительства определена в соответствии со сметой, на основании справки и сметы, предоставленных заказчиком, и составляет 1 %. Исходя из конструктивных элементов спорного объекта, состоящего только из трех свай, без какой-либо связи между собой, суд первой инстанции признал его как начальный этап устройства фундамента многоквартирного дома, подлежащего строительству. При таких обстоятельствах подобный вид работ не образует ОНС.

ОНС как объект недвижимости может являться объектом гражданско-правовых сделок, а, кроме того, право собственности на ОНС подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. При этом, в качестве ОНС может быть зарегистрирован объект, отвечающий критериям объекта недвижимости, а именно признакам, которые указаны в п. 1 ст. 130 ГК РФ (на данной стадии строительства выполненные работы привели к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, и перемещение этого объекта без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно).

Так, например, благоустроенная площадка, право собственности на которую зарегистрировано как право собственности на объект незавершенного строительства, несмотря на факт регистрации, может быть признана замощением земельного участка исходя из ее конкретных конструктивных элементов (щебень, асфальтовое покрытие и проч.) и отсутствия неразрывной связи с землей. В таком случае данная площадка является частью земельного участка, на котором расположена, и не признается самостоятельной недвижимой вещью^[6].

С учетом того, что ОНС является объектом недвижимости, следует отметить, что ОНС может являться самовольной постройкой. Критерии самовольной постройки изложены в ст. 222 ГК РФ и к ним относится строительство объекта недвижимости без разрешения на строительство, в нарушение требований строительных норм и правил, или возведенном на земельном участком, не принадлежащем застройщику, и/или с нарушением разрешенного использования.

При этом, в случае регистрации права собственности на ОНС до момента признания договора аренды на земельный участок недействительным, такой ОНС не будет считаться самовольной постройкой^[7].

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ^[8].

В рамках конкретного дела суд при признании права на ОНС указал, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за застройщиком, в собственности которого находится земельный участок под постройкой, если при ее возведении не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, сохранением постройки не создается угроза жизни и здоровью граждан Вопрос о соответствии спорного объекта незавершенного строительства строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, техническим требованиям (регламентам), требованиям градостроительных норм, правил застройки был установлен судом на основании экспертизы^[9].

Регистрация права на объект незавершенного строительства

Поскольку от правового режима ОНС зависит ряд последствий (в том числе, например, при изъятии ОНС), вопрос регистрации права собственности на ОНС как на объект недвижимости является значимым. Для оформления прав на ОСН необходима постановка на кадастровый учет, которая одновременно сопровождается регистрацией прав. Документами, необходимыми для регистрации права на ОНС является:

• права на земельный участок;
• технический план ОНС;
• разрешение на строительство в отношении ОНС (ст. 40 Закона 218-ФЗ^[10]).

Указанный документ не потребуется в случае признания права на ОНС как на самовольную постройку (в случае, если критерием для признания ОНС самовольной постройкой являлось отсутствие разрешение на строительство).

Земля под объект незавершенного строительства

В случае возведения ОНС на земельном участке, принадлежащем застройщику, вопросы, связанные с владением землей, не создают каких-либо проблем для собственника.

Сложнее обстоят дела, когда ОНС возведен на земельном участке, предоставленном в аренду органам местного самоуправления или субъектом федерации.

Во-первых, необходимо понимать, что ОНС, в том числе, в отношении которого зарегистрировано право собственности, не является основанием для выкупа земельного участка, на котором такой ОНС расположен. Объекты незавершенного строительства, в том числе, являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.2 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Собственник объекта незавершенного строительства может приобрести участок в собственность только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Во-вторых, наличие на земельном участке ОНС может являться основанием для однократного продления договора аренды без проведения торгов для достройки такого объекта только в строго определенных случаях. Так, согласно ст. 39.5 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 г. не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

Реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных законодательством РФ;

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов.

В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до с 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до с 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 (три) года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства. Таким образом, вопрос о возможности однократного продления договора аренды для завершения строительства ОНС зависит от момента заключения договора аренды в отношении земельного участка, на котором ОНС возводится.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта^[11].

При получении земельного участка после 01.03.2015 года собственник ОНС предоставляется право на однократное продление договора аренды без торгов в следующих случаях:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В рамках конкретного дела суд установил, что на спорном земельном участке на основании соответствующего разрешения заявителем возведен и зарегистрирован объект незавершенного строительства. Поскольку заявитель имеет право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, однократно для завершения строительства указанного объекта, а Администрация на момент рассмотрения заявления не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований^[12].

При этом, в соответствии с пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ было установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.). Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на 3 (три) года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта^[13].

Изъятие объекта незавершенного строительства

В соответствии со ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 1 марта 2015 г.^[14].

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Закона № 171-ФЗ с 1 марта 2015 г. утратил силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов.

При этом, если земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства на основании п. 21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, то повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства на срок до 3 (трех) лет может создавать преимущественные условия ведения деятельности и иметь признаки нарушения антимонопольного законодательства^[15].

При прекращении срока действия договора аренды собственник земельного участка имеет право реализовать ОНС на публичных торгах. Порядок проведения торгов по продаже ОНС установлен Правительством РФ^[16]. Средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона^[17].

Интересной представляется коллизия о продаже ОНС в рамках процедуры изъятия в том случае, когда собственник ОНС признан банкротом. В данном случае нормы об изъятии ОНС будут специальными относительно норм о банкротстве.

Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, законодательством Российской Федерации предусмотрены правовые механизмы, позволяющие принудительно осуществлять отчуждение объекта незавершенного строительства и особый порядок оформления земельных правоотношений, связанных с такими объектами, что свидетельствует о наличии особенностей правового режима объектов незавершенного строительства и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Нахождение собственника ОНС в процедуре конкурсного производства не является препятствием к применению порядка, установленного при продаже объектов незавершенного строительства, не аннулирует действие специальных норм. При этом указанное имущество изымается для реализации в порядке, предусмотренном нормами земельного и гражданского законодательства, являющимися специальными по отношению к законодательству о банкротстве.

Продажа спорного объекта на основании ст. 239.1 ГК РФ может быть более выгодной для кредиторов должника, поскольку потенциальное предоставление новому собственнику в аренду земельного участка, занимаемого указанным объектом, для завершения его строительства в соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ свидетельствует об экономической ценности приобретения такого имущества с перспективой дальнейшей достройки объекта и приобретения им статуса здания, что положительным образом отразится на цене продажи в сторону ее повышения по сравнению с ценой, которая могла быть установлена при реализации этого имущества конкурсным управляющим по правилам законодательства о банкротстве.

Таким образом, ОНС подлежит исключению из конкурсной массы и реализации посредством процедуры, предусмотренной ст. 239.1 ГК РФ^[18]. При этом, стоит отметить, что в случае приобретения ОНС в рамках дел о банкротстве в результате приобретения торгов, проведенных в соответствии с законодательством о банкротстве, вопрос о возможности продления договора аренды под ОНС (при условии, что такой договор ранее продлялся для достройки) будет означать невозможность продления такого договора.

Аналогичным образом обстоят дела, в случае нахождения ОНС на земельном участке, в отношении которого договор аренды будет продлен на неопределенный срок. Поскольку при заключении договора аренды на неопределенный срок и арендодателя есть безусловное право расторгнуть такой договор аренды в одностороннем порядке.

Достройка объекта незавершенного строительства

Несмотря на то, что ОНС является недвижимостью использование в полной мере такого объекта возможно только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. В целях осуществления достройки ОНС необходимо действующее разрешение на строительство или получение разрешение на реконструкцию ОНС.

При осуществлении государственной регистрации прав в случае ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, право на который ранее было зарегистрировано в ЕГРП, раздел ЕГРП, связанный с объектом незавершенного строительства, введенным в эксплуатацию. На объект недвижимого имущества, введенный в эксплуатацию, открывается новый раздел ЕГРП^[19].

Таким образом, при осуществлении государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости в результате ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства право собственности на данный объект незавершенного строительства прекращается.

При этом, при регистрации права собственности застройщика на введенный в эксплуатацию объекта, право собственности на ОНС подлежит прекращению, равно как и снятие такого ОНС с кадастрового учета. Отказ регистрирующего органа в прекращении права собственности на ОНС по мотивам не предоставления акта о сносе такого объекта является незаконным^[20].

При этом, неполучение разрешение на ввод в эксплуатацию объекта по причинам, которые не зависят от застройщика, не могут являться основанием для изъятия объекта.

Так, на основании статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам такого объекта.

Данная норма корреспондирует ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине^[21].

В рамках конкретного дела суды установили, что из представленных документов следовало, что готовность объекта составляла 100 процентов. Строительство объекта было завершено до истечения срока действия договора аренды, но из-за прохождения под частью здания газопровода низкого давления, объект своевременно не был введен в эксплуатацию. Ответчик планировал за свой счет перенести газопровод низкого давления, на что им были получены технические условия на перекладку (вынос) газопровода. Данные обстоятельства указывали на добросовестность ответчика, предпринимавшего меры, направленные на получение необходимых документов для ввода здания в эксплуатацию; ответчик прилагал усилия для завершения строительства спорного объекта на арендованном земельном участке. Как верно отметили суды, определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт не завершения строительных работ, а не само по себе отсутствие документов, подтверждающих ввод такого объекта в эксплуатацию^[22].

Приобретая ОНС с целью завершения строительства, застройщик должен учитывать, что при получении разрешения на строительство (реконструкцию) ОНС, необходимо, в том числе, представить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) (ст. 51 ГрК РФ). В случае, если с момента начала возведения ОНС до момента приобретения новым застройщиком ОНС прошло значительное время, что привело к изменению градостроительного регламента, при получении нового ГПЗУ будет выявлено несоответствие между ОНС и градостроительным регламентом, что потребует приведение в соответствие с ГПЗУ ОНС.

Наибольшую сложность вызывает достройка ОНС в том случае, когда она находится в долевой собственности нескольких лиц. В силу ст. 252 ГК РФ владение, пользование и распоряжение объектом, находящимся в собственности нескольких лиц, осуществляется ими совместно. В силу требований ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство или реконструкцию должны обратиться все собственники объекта. Указанное создает значительные сложности для ситуаций, когда собственники ОНС не смогут договориться между собой.

Налогообложение объекта незавершенного строительства

1. ОНС являются объектом налога на имущество организаций.

С 1 января 2020 года в соответствии со ст. 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Положением по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, установлено, что актив принимается к учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01, то есть, когда объект предназначен для использования в деятельности организации.

Таким образом, в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, учтенных на балансе как в качестве основных средств, так и в качестве других активов, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется в соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ исходя из кадастровой стоимости.

Согласно ст. 378.2 НК РФ к таким объектам отнесены:

• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства;
• жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, в отношении жилых помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества вне зависимости от назначения земельных участков. Перечень объектов незавершенного строительства является открытым. При этом в отношении непоименованных в ст. 378.2 НК РФ объектов, при отсутствии соответствующего регионального закона, расширяющего перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, налоговая база будет определяться в общем порядке, как среднегодовая стоимость имущества (ст. 376 НК РФ).

Исходя из изложенного объекты незавершенного строительства подлежат обложению налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости.

2. ОНС являются объектом по налогу на имущество физических лиц.

В соответствии со ст. 400 НК РФ Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, являющееся объектом налогообложения.

При этом объектом налогообложения признаются как объекты завершенного строительства (например, жилой дом), так и объекты незавершенного строительства. Таким образом, по общему правилу объекты незавершенного строительства подлежат налогообложению с момента государственной регистрации прав на это имущество.

3. Расходы на строительство ОНС до момента ввода в эксплуатацию учесть нельзя.

Перечень расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, установлен п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Данный перечень расходов является закрытым.

Расходы, связанные со строительством незавершенного объекта, произведенные в период применения общей системы налогообложения и упрощенной системы налогообложения, при отсутствии ввода данного объекта в эксплуатацию, а также расходы на приобретение земельных участков в вышеуказанный перечень расходов не включены.

В связи с этим при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, указанные расходы не учитываются^[23].

Аналогичная позиция налоговых органов относится и к вопросу отражения расходов на строительство ОНС при применении общей системы налогообложения в части принятия расходов в целях уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль.

Вместе с тем, анализируя судебную практику по данному вопросу, следует констатировать, что суды при возможности принятия расходов при уменьшении налоговой базы по налогу на прибыль указывают на то, что в случае, если объект (ОНС) отвечал критериям основных средств и эксплуатировался, расходы на его строительство (ремонт) могут быть учтены при определении налоговой базы по налогу на прибыль^[24].

^[1] Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008).

^[2] П. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

^[3] Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013).

^[4] СТО НОСТРОЙ 2.33.120-2013. Стандарт организации. Организация строительного производства. Капитальный ремонт многоквартирных домов без отселения жильцов. Правила производства работ. Правила приемки и методы контроля» (утв. и введен в действие Протоколом Ассоциации «Национальное объединение строителей», «НОСТРОЙ» от 15.11.2013 № 48).

^[5] Постановление арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.10.2021 № Ф01-4920/2021 по делу № А39-8468/2020.

^[6] Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

^[7] Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2015 № 32-КГ15-3.

^[8] П. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

^[9] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.04.2022 № Ф02-1002/2022 по делу № А33-16805/2020.

^[10] Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

^[11] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

^[12] Постановление арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.07.2021 № Ф03-2483/2021 по делу № А04-8950/2020.

^[13] Определение ВС РФ от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765.

^[14] Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

^[15] Разъяснение ФАС России «О порядке предоставления в аренду земельного участка, обремененного объектом незавершенного строительства».

^[16] Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

^[17] П 21 Постановления № 1299.

^[18] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.03.2022 № Ф04-7376/2019 по делу № А75-17376/2018.

^[19] Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденные приказом Росрегистрации от 08.06.2007 № 113.

^[20] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.07.2021 № Ф05-16698/2021.

^[21] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2020 № 304-ЭС20-19559.

^[22] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.06.2021 № Ф01-2276/2021 по делу № А82-20341/2019.

^[23] Письмо Минфина России от 21.01.2020 № 03-11-06/2/2841.

^[24] Постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2013 № Ф09-2432/13 по делу № А07-15094/2012.

13 мая 2022 г.