Коммерческая земля: правила проверки и условия сделки
16 мая 2022 г.
Коммерческая земля – наиболее значимый и дорогостоящий актив, приобретение которого требует внимательности к юридической чистоте сделки. Приобретая земельный участок, важно проверить не только наличие прав продавца на продажу (или предоставление в аренду) такого земельного участка, но и обстоятельства, связанные с техническими характеристиками участка и возможными ограничениями к использованию такого участка. Это означает, что проверка сделки, связанной с земельным участком, не ограничивается проверкой сведений из Единого государственного реестра недвижимости, а включает детальный правовой анализ различных аспектов.
В настоящей статье рассмотрим критерии проверки при приобретении земельного участка, находящегося в частной собственности, а также общие условия приобретения земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности.
Общие условия сделки в отношении коммерческой земли
Приобретение коммерческого земельного участка оформляется договором купли-продажи или иным гражданско-правовым договором. Основанием для приобретения земельного участка или прав на него может быть договор мены, договор аренды (в том числе, с правом выкупа). Договор считается заключенным в момент подписания сторонами. Переход права собственности подлежит регистрации. Правовое регулирование приобретения права собственности на землю опосредуется главой 17 ГК РФ, а также общими правилами совершения сделок купли-продажи.
Поскольку приобретение дорогостоящего актива требует детальной проверки земельного участка, нередко конструкции договорных отношений по приобретению земельных участков строятся по пути первоначального заключения предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Несмотря на то, что предварительный договор содержит в себе обязательство заключить основной договор в будущем, использование данного вида договора позволяет до момента подписания основного договора проверить все необходимые элементы сделки. При этом в предварительном договоре могут содержаться условия, при наличии или отсутствии которых заключение основного договора не состоится. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.
Кроме того, сторонами может быть выбрана конструкция оформления сделки, при которой сразу подписывается основной договор, который содержит в себе отлагательное условие для перехода права собственности на земельный участок. Данное условие может быть поставлено в зависимость от поступления оплаты или, например, при получении того или иного документа с соответствующей информацией (например, получение ГПЗУ, из которого будет следовать отсутствие тех или иных ограничений на использование).
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил и требований о целевом назначении земельного участка. Следовательно, собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Общими условиями совершения сделки купли-продажи земельного участка является заключение договора купли-продажи, в котором подлежит согласованию объект недвижимости. Предмет договора является существенным условием и считается согласованным тогда, когда описание предмета сделки позволяет идентифицировать объект. Как правило, для земельных участков достаточно указать кадастровый номер. Однако во избежание споров, целесообразно указание всех характеристик и параметров земельного участка, включая его площадь, расположения и иных данных.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи земельного участка также является существенным условием. Указанное означает, что при несогласовании цены, договор купли-продажи земельного участка будет считаться незаключенным. При этом, цена может выражаться не только посредством определения ее в твердом выражении, но и посредством установления порядка ее определения, например, путем указания на затраты, принимаемые в качестве выкупной цены. Единственным условием согласованности цены в данном случае является такое ее определение, которое исключает двойное толкование[1].
Правила приобретения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности
Предоставление земельных участков из муниципальной собственности в целях осуществления строительства осуществляется только по результатам торгов. Такие участки предоставляются в аренду. Предоставление земельного участка в аренду без торгов возможно в строго определенных случаях, например, для достройки объекта незавершенного строительства, расположенного на участке.
В собственность земельные участки без торгов предоставляется в отношении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.
Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания или сооружения. Особенностью данного случая предоставления земли является то, что права граждан и юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду являются исключительными.
При предоставлении земельного участка под объектами недвижимости важное значение имеет размер предоставляемого (выкупаемого) участка. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в ст. 11.9 ЗК РФ. Так испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации[2].
При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях[3].
При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить[4]. Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.
Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества[5].
Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.
Без торгов в аренду земельный участок может быть предоставлен для достройки объекта незавершенного строительством, при условии, что ранее договор аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства не продлевался, и такой объект возведен на законных основаниях. Иные случаи поименованы в ст. 39.6 ЗК РФ.
Предоставления земельного участка (в собственность или аренду), находящегося в государственной или муниципальной собственности, посредством торгов регламентируется ст. 39.3 ЗК РФ. Процедура приобретения земельного участка на торгах строго регламентирована.
Что нужно проверить при приобретении прав на земельный участок?
При приобретении непубличного земельного участка важно проверить обширный перечень обстоятельств. Такие обстоятельства касаются как наличия прав у продавца и наличие/отсутствие ограничений, так и сведений, непосредственно связанных с характеристиками земельного участка. Права продавца рекомендуется проверять не только посредством наличия соответствующей записи в ЕГРН, но также по возможности проверить основания возникновения прав (правоустанавливающие документы), особенно если права на земельный участок возникли в результате нескольких сделок, совершенных в течение 3 (трех) лет до даты сделки.
Проверка продавца и его прав на земельный участок
1. Наличие прав у продавца земельного участка.
Прежде всего, необходимо проверить факт принадлежности прав продавцу (или арендодателю). В данном случае необходимо запросить выписку ЕГРН, в которой будет указан собственник земельного участка.
Кроме того, из выписки ЕГРН можно будет узнать о наличии ограничений (обременений), установленного залога в отношении земельного участка, которые будут препятствие для совершения сделки. Также при запросе «расширенной» выписки из ЕГРН возможно получить сведения о правопритязаниях на земельный участок.
2. Наличие ограничений на полномочия на совершение сделки.
В данном случае при совершении сделки от имени юридического лица необходимо будет проверить, является ли такая сделка для общества крупной и запросить соответствующие одобрения.
При совершении сделки физическим лицом необходимо проверить наличие согласия супруга физического лица на совершение сделки.
3. Наличие общей совместной или долевой собственности.
Из ЕГРН можно узнать о том, является ли продавец по сделке единственным собственником. В случае нахождения участка в общей совместной или долевой собственности, совершение сделки должно осуществляться всеми собственниками в силу ст. 252 ГК РФ.
4. Оценка правоспособности продавца и рисков, связанных с процедурами банкротства.
Кроме того, что сторона по сделке должна обладать правом на совершение такой сделки, необходимо обезопасить такую сделку от оспаривания в будущем, например, по причине банкротства продавца. С учетом требований законодательства о банкротстве, сделки, совершенные в период подозрительности, могут быть оспорены в рамках дела о банкротстве должника.
Проверить наличие в отношении продавца земельного участка заявления о банкротстве (вне зависимости от того является ли продавец юридическим лицом, либо физическим лицом) можно с помощью Картотеки арбитражных дел. При этом рекомендуется проверять не то только текущего собственника земельного участка, но также и предыдущих собственников, если с момента совершения сделок прошло менее 3-х лет.
В отношении юридического лица также можно проверить наличие публикаций о предстоящем намерении кредитора обратиться с соответствующим заявлением о банкротстве, которое публикуется на сайте ЕФРСБ.
Условия, связанные с ограничениями в использовании земельного участка
Поскольку коммерческая земля используется для строительства объектов, крайне важно понимать о наличии тех или иных ограничений при использовании земельного участка.
1. Проверка вида разрешенного использования.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – виды деятельности, объекты, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено в силу поименования этих видов деятельности и объектов в составе градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам при условии обязательного соблюдения требований, иными нормативными правовыми актами, нормативно-техническими документами. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства включают основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования.
Все виды разрешенного использования (ВРИ) установлены Классификатором видов разрешенного использования земельного участка[6]. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
В Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории земель:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Градостроительное зонирование территории регламентируется ГрК РФ, в п. 7. ст. 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статьями 34 и 35 ГрК РФ. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ст. 37 ГрК РФ). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном ст. 39 ГрК РФ порядке.
Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору[7].
При этом в зависимости от того, находится ли земельный участок в частной собственности или предоставлен на праве аренды муниципальным образованием, определяется возможность собственника выбирать ВРИ.
При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления[8].
В то время как арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.
Таким образом, при приобретении земельного участка (или уступке прав аренды), покупатель должен проверить ВРИ земельного участка, и определить возможности его изменения или выбора ВРИ в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельного участка.
2. Проверка соответствия Правил землепользования и застройки генеральному плану.
В соответствии с ГрК РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования[9].
Генплан, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности.
Таким образом, при приобретении земельного участка (или прав аренды) необходимо установить соответствие ПЗЗ нормам Генплана, поскольку в противном случае может потребоваться приведение в соответствие ПЗЗ с Генпланом. Несоответствие ПЗЗ Генплану может повлечь за собой невозможность использования участка в соответствии с ВРИ.
3. Наличие действующего градостроительного плана земельного участка.
В силу частей ст. 57.3 ГрК РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа, не обусловленной необходимостью обоснования целей истребования градостроительного плана и требованием о предоставлении заявителем каких-либо документов, за исключением тех, которые связаны с возможностью идентификации обратившегося лица.
В настоящий момент информация, содержащаяся в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации для строительства в течение 3 (трех) лет.
Градостроительный план носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований по застройке земельного участка и является документом, в котором содержатся сведения (сообщения, данные) о конкретном земельном участке, позволяющие идентифицировать этот земельный участок и определить его местоположение по отношению к другим земельным участкам, объектам капитального строительства, недвижимости и т.д., а также сведения, необходимые для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах земельного участка, и не устанавливает каких-либо прав и ограничений в отношении объекта недвижимости или земельного участка.
В части 13 ст. 51 ГрК РФ предусмотрены основания для отказа в выдаче разрешения на строительство. Так, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
При этом, при рассмотрении заявлений о выдаче разрешений на строительство уполномоченные органы обязаны не только проверить формальное наличие представленных заявителем документов, но и провести проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также выяснить допустимо ли размещение объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации[10].
Таким образом, несоответствие параметров планируемого к строительству объекту требованиям ГПЗУ будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
4. Возможность технологического присоединения к коммунальной инфраструктуре.
Поскольку земельные участки используются для строительства, для осуществления такой деятельности возможность присоединения к коммунальным сетям (электрические, тепловые сети и т.п.) имеет важное значение.
Система коммунальной инфраструктуры – комплекс технологически связанных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для обработки, утилизации, обезвреживания, захоронения твердых коммунальных отходов
В соответствии со ст. 52 ГрК РФ подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетям связи, определение платы за такое подключение (технологическое присоединение) осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, о теплоснабжении, о газоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, о связи.
Технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, применяемые в целях архитектурно-строительного проектирования, определяются в соответствии с правилами подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения соответствующего вида, утверждаемыми Правительством Российской Федерации[11], и являются обязательными приложениями к договорам о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения соответствующего вида.
В соответствии с п. 4 ст. 52.1 ГрК РФ срок действия технических условий, устанавливается правообладателем сети инженерно-технического обеспечения не менее чем на 3 (три) года или при комплексном развитии территории не менее чем на 5 (пять) лет.
Отсутствие технических условий на присоединение к системам коммунального обеспечения не только снижает стоимость земельного участка, но и существенно усложняет возможности реализации строительства на таком участке. В зависимости от условий присоединения, стоимость строительства объекта может быть существенно увеличена по причине высокой стоимости такого подключения.
Дополнительные обстоятельства, подлежащие проверке
Кроме вышеизложенных обстоятельств, которые подлежат проверке, при приобретении земельного участка нужно проверить менее очевидные параметры.
1. Охранные зоны и санитарно-защитные зоны.
Зона охраны – часть охраняемого объекта, оборудованная техническими средствами охраны и для которой установлен отдельный режим охраны[12].
Санитарно-защитная зона (СЗЗ) – специальная территория с особым режимом использования, размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.
Порядок установления и правового регулирования охранных зон регулируется специальным законодательством в зависимости от сферы установления охранной зоны. В указанных зонах устанавливаются определенные ограничения на осуществление деятельности.
Например, в отношении охранных зон высоковольтных линий действует постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160[13]. В зависимости от параметров линии устанавливаются охранные зоны различной величины. Ограничения на хозяйствование в таких зонах также зависят от параметров высоковольтной линии.
Например, в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, запрещается:
а) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов;
б) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);
в) использовать (запускать) любые летательные аппараты, в том числе воздушных змеев, спортивные модели летательных аппаратов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);
г) бросать якоря с судов и осуществлять их проход с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи);
д) осуществлять проход судов с поднятыми стрелами кранов и других механизмов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
В соответствии со ст. 105 ЗК РФ предусмотрено, что могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий: охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии).
Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением зон с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, в силу п. 8 которых в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.
В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются: строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.
Санитарно-защитные зоны устанавливаются в отношении действующих, планируемых к строительству, реконструируемых объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, в случае формирования за контурами объектов химического, физического и (или) биологического воздействия, превышающего санитарно-эпидемиологические требования.
В границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях:
а) размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства;
б) размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями[14].
Отсутствие сведений об охранных зонах или СЗЗ в ЕГРН не является основанием для возможности собственника использовать земельный участок без ограничений.
В рамках конкретного дела суд установил, что в соответствии со ст. 57.3 ГрК РФ в градостроительном плане земельного участка содержится информация, в том числе о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов[15].
После утверждения формы градостроительного плана земельного участка должна указываться информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
Приказом от 25.04.2017 № 741/пр утверждена форма градостроительного плана земельного участка и порядок ее заполнения. Согласно п. 73 Приказа № 741/пр Раздел 5 «Информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий» содержит информацию об ограничениях использования земельного участка, расположенного, в том числе частично, в границах зон с особыми условиями использования территорий, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации для объектов, в отношении которых установлены такие зоны.
В рамках конкретного дела, при исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд выявил, что земельный участок, на котором планируется строительство объекта капитального строительства, полностью находится в границах защитной зоны объекта культурного наследия, границы защитной зоны объекта культурного наследия регионального назначения «Монастырь Благовещенский» составляют 100 метров от внешних границ территории памятника. В разделах 1 и 5 градостроительного плана земельного участка заинтересованным лицом правомерно указано на существование ограничения использования земельного участка – земельный участок находится в защитной зоне объектов культурного наследия, в плане отражены границы территории объекта культурного наследия и границы защитной зоны объекта культурного наследия Монастырь Благовещенский.
Также, судом обоснованно отмечено, что отсутствие сведений в Едином государственном реестре недвижимости о нахождении земельного участка в границах защитной зоны объекта культурного наследия не влияет на факт существования защитной зоны объекта культурного наследия в указанных границах, что влечет использование данной территории земельного участка с учетом ограничений, установленных законодательством.
Таким образом, информация, содержащаяся в ГПЗУ, является крайне важной для установления наличия или отсутствия ограничений для использования земельного участка. Указанное означает, что при приобретении земельного участка анализа только выписки из ЕГРП будет недостаточно. В данном случае, в обязательном порядке необходимо изучить ГПЗУ, а в случае отсутствия действующего ГПЗУ получить таковой.
Анализ риска изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Готовясь к приобретению земельного участка, необходимо проверить, не включен ли участок в земли, подлежащие изъятию для нужд государства. В соответствии с пп. 2 ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным, в том числе, со строительством, реконструкцией таких объектов как автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
В силу ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. При определении размера такого возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка.
С 1-го апреля 2015 г. установлена обязанность не только уведомить правообладателя земельного участка о принятом решении госоргана о его изъятии (п. 5 ст. 279 ГК РФ, ст. 56.6 ЗК РФ), но и направить ему проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением кадастровых паспортов, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а в установленных законом случаях – и отчета об оценке стоимости объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемого.
Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее чем до истечения 90 (девяноста) дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии.
Статьей 282 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 апреля 2015 г.) устанавливался 3-хлетний срок для предъявления иска о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд, исчислявшийся с момента направления собственнику уведомления о предстоящем изъятии земельного участка. Действующая с 1 апреля 2015 г. редакция статьи ГК РФ устанавливает, что иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для указанных нужд, который, составляет 3 (три) года с момента его принятия. Истечение указанного срока является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Решение об изъятии земельных участков публикуется в официальных источниках, а, кроме того, соответствующий нормативный акт находится в свободном доступе, что также не препятствует обнаружению информации, в случае если в отношении предмета сделки принято соответствующее решение об изъятии.
Таким образом, готовясь к сделке по приобретению участка (или прав аренды) необходимо тщательно проанализировать огромный пласт информации. Обладание достаточной информацией позволит оценить риски, а также минимизировать их. Кроме того, наличие той или иной информации может быть использовано для корректировки стоимости земельного участка.
[1] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2022 № Ф07-16317/2021 по делу № А26-759/2021.
[2] Пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
[3] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10.
[4] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10.
[5] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.
[6] Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
[7] Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).
[8] Пункт 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).
[9] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 № 32-АПГ-17-1.
[10] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2020 № Ф01-10920/2020 по делу № А29-10969/2019.
[11] Постановление Правительства РФ от 27.12.2004 № 861 «Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам администратора торговой системы оптового рынка и оказания этих услуг и Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям»; Постановление Правительства РФ от 30.11.2021 № 2130 «Об утверждении Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, о внесении изменений в отдельные акты Правительства Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных актов Правительства Российской Федерации и положений отдельных актов Правительства Российской Федерации»; Постановление Правительства РФ от 05.07.2018 №787 «О подключении (технологическом присоединении) к системам теплоснабжения, недискриминационном доступе к услугам в сфере теплоснабжения, изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации»; Постановление Правительства РФ от 13.09.2021 № 1547 «Об утверждении Правил подключения (технологического присоединения) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспределения и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».
[12] «ГОСТ Р 52551-2016. Национальный стандарт Российской Федерации. Системы охраны и безопасности. Термины и определения» (утвержден и введен в действие приказом Росстандарта от 22.11.2016 № 1743-ст).
[13] Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (вместе с Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон).
[14] Пункт 5 постановления Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон».
[15] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.07.2019 № Ф09-4123/19 по делу № А07-31058/2018.
16 мая 2022 г.
