Объекты незавершенного строительства, находящиеся в долевой собственности: особенности правового режима

24 октября 2022 года

Оборот объектов незавершенного строительства сопряжен с рядом сложностей, связанных с необходимостью их достройки и существующими ограничениями на их использование. Еще сложнее обстоят дела, если такой объект находится в собственности нескольких лиц, в результате чего возникает долевая собственность.

Очевидно, что появляется множество вопросов, связанных с владением, пользованием и распоряжением таким объектом, а кроме того, возникают вопросы с получением разрешения на достройку объекта. Вопросы возникают как по поводу владения, пользования и распоряжения объектом, так и по вопросам возможности выдела доли в целях прекращения права долевой собственности.

Понятие объекта незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства (далее – ОНС) – объект капитального строительства, строительство которого не завершено. В силу положений ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). Сведения об ОНС вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (далее – «ЕГРН»)^[1].

Для того, чтобы ОНС приобрел статус объекта недвижимости, необходимо установить, по крайней мере, что на нем полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы^[2]. Неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество^[3]. Таким образом, если у ОНС не завершены фундаментные работы, такой объект не может считаться объектом недвижимости. При установлении данного факта (завершения работ по возведению фундамента), как правило, используются заключения кадастрового инженера, а в случае рассмотрения спора в судебном порядке проводятся судебные экспертизы. В тоже время, при очевидном факте незавершения работ по возведению фундамента, суд может сделать соответствующий вывод без специальных доказательств.

По конкретному делу, исходя из конструктивных элементов спорного объекта, состоящего только из 3-х свай, без какой-либо связи между собой, суд признал его как начальный этап устройства фундамента многоквартирного дома, подлежащего строительству. В рассмотренном случае суд счел возможным рассмотреть дело по представленным сторонами доказательствам без проведения судебной экспертизы^[4].

Правовым последствием несоответствия объекта минимальным вышепоименованным требованиям является факт непризнания его объектом недвижимости. При этом для признания ОНС объектом капитального строительства при возведении таких объектов за счет бюджета в силу положений ст. 55.34 ГрК РФ, объект будет считаться капитальным объектом недвижимости со дня включения сведений о нем в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства, региональные реестры незавершенных объектов капитального строительства.

Основания включения поименованы в ст. 55.34 ГрК РФ (например, установление, что срок действия разрешения на строительство истек и не был продлен или если со дня отказа в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию прошло более двенадцати месяцев и основания для отказа не устранены). Последствия включения таких объектов в реестр поименованы в постановлении Правительства России № 1333 от 26.07.2022^[5]. Перечень последствий исчерпывающий. В целом, круг решений, поименованных в указанном нормативном акте, которые принимаются уполномоченными органами, ограничивается либо принятием решения о целесообразности достройки (реконструкции), либо о сносе. Указанные меры направлены на сокращение количества недостроев, целесообразность сохранения и завершения строительства которых не обоснована ни с точки зрения финансовой, ни с точки зрения потребности в сохранении  таких объектов.

Долевая собственность на объект незавершенного строительства

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Иное может быть установлено соглашением сторон. Соглашение также может определять порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Владение, пользование и распоряжение осуществляется на основании соглашения сторон, а при недостижении такого соглашения – на основании решения суда. Отчуждение доли в долевой собственности возможно только при соблюдении прав остальных долевых собственников, имеющие преимущественное право приобретения отчуждаемой доли.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При отчуждении доли важным требованием является извещение остальных участников долевой собственности о намерении продать соответствующую долю.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение 1-го месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3-х месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

Основанием возникновения права долевой собственности является приобретение имущества несколькими собственниками. Такое приобретение возможно при покупке ОНС несколькими собственниками на основании гражданско-правовой сделки. Другим основанием является признание права собственности на незавершенный строительством объект на основании решения суда. При возникновении долевой собственности на ОНС классическим примером возникновения такой собственности является признание участниками долевого строительства прав в объекте незавершенного строительства, например, многоквартирного дома. Согласно ст. 55 ГрК РФ после окончания строительства объекта должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, представляющее собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

При нарушении срока выдачи разрешения на ввод, участник долевого строительства имеет право на защиту своих прав. При нарушении прав дольщика последний вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. При этом возможность такого правомочия у собственника подтверждается правоприменительной практикой.

Доля истца в строительстве определена, имеет точное описание в договоре о долевом участии в строительстве жилого дома, а также в представленной суду технической документации на квартиру, что подтверждается материалами дела, что, как правильно указал суд, позволяет выделить спорное жилое помещение из числа других и идентифицировать его. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана^[6].

Участник долевого строительства – гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства^[7]. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. При этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 1 данного кодекса, а способы защиты – в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон об участии в долевом строительстве») также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем). В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость. На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309 и 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Общие основания признания права собственности на объект незавершенного строительства в рамках долевого участия изложены в пунктах 3 и 17 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017).

Надлежащее исполнение участником долевого строительства обязательств (оплата договора)

Данные правила действует если Застройщик не находится в банкротстве. При этом в случае банкротства застройщика, требования других лиц к застройщику о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе, объектов незавершенного строительства, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика^[8].

Положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – «Закон о банкротстве») предусмотрены специальные способы удовлетворения требований граждан – участников долевого строительства. В силу этого, к спорным правоотношениям не может быть применена правовая позиция, сформулированная в пункте 17 Обзора, так как она сформулирована для случаев заявления требований участниками строительства в исковом производстве. По общему правилу статьи 201.1 Закона о банкротстве требования участников строительства, исполнивших обязательства по внесению инвестиционного вклада включаются в специальный реестр и подлежат удовлетворению посредством передачи соответствующих помещений, предусмотренных договорами долевого участия в строительстве.

Исходя из положений пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, право собственности в отношении объекта долевого строительства может быть признано за гражданином (его участником) при условии получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, и застройщиком и участником строительства до возбуждения дела о банкротстве подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения. Таким образом, возможности признания права на ОНС зависят от правового статуса застройщика и факта его нахождения в процедуре банкротства.

Владение и распоряжение объектом незавершенного строительства, находящимся в долевой собственности

Владение, использование и распоряжение объектов, находящимся в долевой собственности определяется общими правилами ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При отчуждении доли действуют общие правила о необходимости известить остальных собственников. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанные нормы предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника (участника общей собственности) и их право преимущественной покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ^[9]. Однако, преимущественное право остальных собственников действует только при условии:

• отчуждения доли в отношении третьего лица (на другого долевого собственника);
• отчуждение по договору купли-продажи, мены (возмездной сделке).

Внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал общества не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на ее приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя^[10].

Владение и получение разрешения на строительство

Поскольку ОНС не может эксплуатироваться иначе как в целях завершения строительства, долевые собственники должны предпринять действия для завершения строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Следует отметить, что на основании части 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Для получения разрешения на строительство на ОНС или на реконструкцию для завершения строительства необходимо получение всех долевых собственников. Данное требование императивно.

Разрешение на строительство, полученное без согласия одного из собственников долевой собственности, может быть признано недействительным в судебном порядке^[11].

Прекращение долевой собственности и выделение доли

В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. По смыслу вышеприведенных норм гражданского законодательства, сособственник в случае отсутствия соглашения между всеми участниками долевой собственности об использовании имущества и в условиях невозможности выделения ему его доли в натуре вправе требовать от других участников выплаты ему денежной компенсации.

Общепризнанные принципы неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающие равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, и вместе с тем – необходимость соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Это означает, в частности, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Пункт 3 статьи 252 ГК РФ, действующий во взаимосвязи с иными положениями данной статьи, направлен на реализацию конституционной гарантии иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, на обеспечение необходимого баланса интересов участников долевой собственности, а также на предоставление гарантий судебной защиты их прав (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.03.2009 № 167-О-О, от 16.07.2009 № 685-О-О, от 16.07.2013 № 1202-О и №1203-О). Если же соглашение между всеми участниками долевой собственности о выделе доли имущества одному (или нескольким) из них не достигнуто, суд решает данный вопрос в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств^[12].

Данные нормы закона в совокупности с положениями статей 1 и 9 ГК РФ, определяющими, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела, требуют при разрешении споров о возложении на иных участников долевой собственности обязанности по выплате одному из них денежной компенсации исходить из необходимости соблюдения баланса интересов всех сособственников.

При этом право выделяющегося собственника на выплату ему стоимости его доли может быть реализовано лишь при установлении судом всех юридически значимых обстоятельств, к которым относится установление незначительности доли выделяющегося собственника, возможности пользования им спорным имуществом, исследования возражений других участников долевой собственности относительно принятия ими в свою собственность долю выделяющегося собственника, в том числе, установления, имеют ли они на это материальную возможность. В противном случае, искажается содержание и смысл статьи 252 ГК РФ, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности.

Таким образом, положения статьи 252 ГК РФ не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения в праве собственности на имущество выделяющегося собственника^[13]. То есть, в ситуации, когда долевые собственники не смогли договориться, потребовать выплаты компенсации за принадлежащую долю может только такой участник долевой собственности, доля которого крайне незначительна, а также материальные возможности остальных участником позволяют им выкупить такую долю.

Рассматривая вопрос о выделе доли в ОНС, следует учитывать следующее. Поскольку ОНС нельзя эксплуатировать для целей, не связанных с завершением строительства, следовательно, и выделить соответствующую часть в таком объекте – нельзя. Как следует из статьи 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе, возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости^[14].

Объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Требовать выдела можно только в отношении объекта, который может быть индивидуализирован. Учитывая предмет иска о выдел доли, истец должен доказать, что в результате реализации его права на выдел доли право собственности будет установлено также на объект, который может быть индивидуализирован и выступать самостоятельным объектом гражданских прав.

Осуществление кадастрового учета предусмотрено в отношении зданий и сооружений, в установленном порядке введенных в эксплуатацию, помещений, расположенных в них, а также в отношении объекта незавершенного строительства. Поскольку наличие объекта незавершенного строительства подразумевает возможность дальнейшего его преобразования в здание или сооружение, это может повлечь изменение его характеристик, состава помещений в объекте, определяемых по завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию, и подлежащих впоследствии указанию в техническом плане здания, сооружения^[15]. В силу изложенного постановка на кадастровый учет помещения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания (сооружения), в котором оно расположено, Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не предусмотрена^[16].

Учитывая изложенное, действующее законодательство допускает государственную регистрацию права общей долевой собственности на сам объект незавершенного строительства, а не на помещения в нем^[17]. Указанное свидетельствует о невозможности выдела в ОНС отдельных помещений в целях прекращения права общедолевой собственности^[18].

Таким образом, в случае, если долевые собственники не смогли договориться о порядке владения, пользования ОНС, представляется, что выкуп долей остальных собственников является единственно возможным вариантом. При этом, понуждение к выкупу возможно только в строго определенных случаях:  в случае незначительности выкупаемой доли, при недостижении соглашения сторонами, наличия у остальных сособственников возможности приобрести такую долю, а также в случае если выделяемый объект обладает признаками, позволяющими его идентифицировать. В данном случае, речь о выделении может идти только в случаях высокого процента достройки ОНС.

Определение порядка владения, пользования, распоряжения объектом незавершенного строительства в судебном порядке

Согласно статье 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность); общая собственность на имущество является долевой.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными; соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества; участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При недостижения соглашения о порядке владения, использования ОНС участник долевой собственности вправе обратиться в суд.

В рамках конкретного дела суд установил, что поскольку истец и ответчик как участники общей долевой собственности не достигли соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения спорным объектом и порядке определения долей в праве собственности на этот объект, а ответчик отказывается принимать участие в финансировании завершения строительства объекта и не дает согласия на совершение каких-либо действий с объектом, то истец может требовать в судебном порядке определить порядок пользования общим имуществом путем предоставления ему права осуществить достройку дома с последующим увеличением его доли в праве собственности на указанный объект. Кроме того, истец представившее доказательства несения расходов на дальнейшее строительства дома, может требовать в судебном порядке признать за ним право собственности на долю в соответствующем размере. Владение и пользование таким объектом может выражаться только в выполнении работ по его дальнейшему строительству и вводу в эксплуатацию. Поскольку стороны не достигли соглашения по вопросу выполнения работ по завершению строительства, и ответчик отказался участвовать в финансировании работ по строительству дома, тем самым лишив второго собственника осуществлять правомочия, предусмотренные статьей 209 ГК РФ, истец правомерно обратилось в суд требованием определить порядок пользования названным объектом и предоставить ему право осуществить достройку названного дома^[19].

Интересным образом сформулирована резолютивная часть судебного акта: удовлетворить требование истца об определении порядка пользования общедолевым имуществом, предоставив истцу право произвести за свой счет достройку до 100% степени готовности не завершенного строительством жилого дома по указанному адресу. Определение размера долей суд оставил на рассмотрение в рамках будущего иска. Указанный пример судебной практики подтверждает, что, во-первых, владение и пользование ОНС возможно только в целях завершения строительства (что исключает требования и выделе долей в натуре в виде отдельных объектов права; во-вторых, подтверждает допустимость способа защиты в виде определения порядка пользования в виде достройки ОНС).

При этом выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия его участников^[20]. Таким образом, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, в виде увеличения доли лица, произведшего неотделимые улучшения, в праве на общее имущество^[21].

Представляется, что при отсутствии согласия иных участников долевого строительства на достройку, заинтересованный участник вначале может обратиться в суд за определением порядка владения и пользования ОНС в виде его достройки, с последующим определением реальной доли с учетом осуществленных затрат. Таким образом, при отсутствия согласия участников долевого строительства в реализации полномочий по достройке ОНС, решение возникшей задачи представляется крайне долгосрочным: после попыток согласования порядка владения, пользования и распоряжения ОНС (которое должно быть документально оформлено), участник вправе обратиться в суд за определением порядка владения и пользования и достройки, после чего вправе обратиться в суд с требованием об установлении истинного размера долей и принудительного выкупа долей остальных участников при наличии оснований, предусмотренных ст. 252 ГК РФ.

Подводя итог, стоит отметить, что достройка объекта незавершенного строительства сама по себе представляет сложный институт. В случае владения ОНС на праве долевой собственности, завершение строительства ОНС усложняется многократно. При этом возникают вопросы не только с долевыми собственниками, но и уполномоченными органами, которые потребуют согласия всех участников долевой собственности. При решении вопроса о владении, пользовании и распоряжении ОНС стоит детально проработать механизм и документально фиксировать каждый этап, связанные с попытками достичь соглашения с долевыми собственниками, понесенными затратами на достройку.

^[1] Ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

^[2] П. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25.

^[3] П. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

^[4] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.10.2021 № Ф01-4920/2021 по делу № А39-8468/2020.

^[5] Постановление Правительства РФ от 26.07.2022 № 1333 «О последствиях включения объекта незавершенного строительства, строительство, реконструкция которого осуществлялись полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации и не завершены, в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства, в региональный реестр незавершенных объектов капитального строительства».

^[6] П. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017).

^[7] Здесь же, п. 3.

^[8] Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

^[9] П. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

^[10] П. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь – июль 2014 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.09.2014).

^[11] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.01.2011 по делу № А75-4795/2010.

^[12] Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 № 50-О.

^[13] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2020 № 56-КГ20-10-К9.

^[14] Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

^[15] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2014 № 306-ЭС14-2019.

^[16] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.09.2019 №Ф04-3261/2019 по делу № А46-15742/2018.

^[17] Письмо Минэкономразвития России от 16.02.2018 №ОГ-Д23-1407.

^[18] Постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.09.2019 № А46-15742/2018.

^[19] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.08.2013 по делу № А21-5396/2012.

^[20] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.11.2019 № Ф09-7694/19 по делу № А71-13088/2017.

^[21] Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.

24 октября 2022 года