Что делать, если возникли сомнения в соответствии кадастровой стоимости недвижимого имущества его рыночной? Можно ли изменить кадастровую стоимость, чтобы не переплачивать налоги, арендные платежи и выкупные стоимости земель в пользу государства и муниципальных образований?
Изменить кадастровую стоимость можно в досудебном порядке и судебном посредством подачи заявления. В силу того, что на сегодняшний день эта проблема более всего актуальна в земельно-правовых отношениях, рассмотрим оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Нарушенные результатами установленной государством кадастровой стоимости права и интересы граждан и юридических лиц, без сомнения, осуществляется через суд.
Однако отметим, что с июля 2014 года, для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок разрешения споров при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.
Физические же лица, как и прежде, вправе напрямую обращаться в компетентные судебные органы за установлением «справедливой» стоимости недвижимого имущества, используемого при налогообложении и в иных целях.
Досудебное урегулирование
Законодатель устанавливает, что кадастровую стоимость можно оспорить в специальной комиссии при Росреестре, рассматривающей споры по ее установлению.
Обращение юридических лиц в комиссию при Росреестре о пересмотре определенной государством кадастровой стоимости до обращения с аналогичным требованием в суд является обязательным, то есть несоблюдение досудебного порядка препятствует принятию заявления истца к судебному производству.
Необходимый пакет документов при обращении в подобные комиссии, создаваемые при органах Росреестра, определен в Законе № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
При отсутствии какого-либо документа, входящего в перечень обязательных для предоставления совместно с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, данное заявление к рассмотрению принято не будет.
Для рассмотрения заявления в комиссии установлен месячный срок.
Отметим, что обратиться с подобным заявлением можно в течение 5 лет с момента, когда сведения о спорной кадастровой стоимости были включены в ГКН, но только до установления новых результатов кадастровой стоимости.
В случае, если комиссия установит, что:
- при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения об оцениваемом объекте, в том числе были допущены кадастровые и технические ошибки, повлекшие недостоверное внесение информации в ГКН о кадастровой стоимости, либо
- рыночная стоимость участка не соответствует кадастровой стоимости на момент ее определения – т.е. на дату, когда при проведении государственной кадастровой оценки был определен перечень, подлежащих оценке и включенных в ГКН объектов недвижимости,
Комиссия пересматривает установленные государством результаты кадастровой стоимости и/или определяет кадастровую стоимости равной рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка).
В случае, если комиссия примет неудовлетворительное решение, то заявитель вправе воспользоваться правом на судебную защиту своих интересов.
Судебный порядок
Заявителями в таких делах (аналогично субъектному составу лиц, являющихся заявителями при обращении в комиссию), выступают собственники земельных участков, лица, владеющие ими на праве бессрочного пользования либо пожизненного наследуемого владения, арендаторы и участники земельно-правовых отношений, права и обязанности которых затрагиваются установленной государством кадастровой стоимостью земельного участка. Кроме того, как отмечает Постановление Пленума ВС РФ № 28 от 30 июня 2015 г. заявителями могут быть участник долевой собственности, а также бывший собственник недвижимого имущества, если изменение кадастровой стоимости повлияет на его налоговые права и обязанности. В интересах государства заявить такие требования может прокурор.
Требования, заявляемые в суд, аналогичны требованиям, которые заявлялись при обращении в комиссию, в дополнении к которым также добавляется возможность оспорить решение либо действие комиссии.
Предельные сроки обращения в суд аналогичны срокам обращения в «досудебные» комиссии.
Важно отметить, что с 15 сентября 2015г. вступает в силу КАС РФ, и в отношении дел об оспаривании и изменении кадастровой стоимости будут применяться нормы названного законодательного акта. Нельзя сказать, что КАС РФ кардинально повлиял на судопроизводство: заявители будут именоваться административными истцами; заинтересованные лица – административными ответчиками, несколько изменится порядок судебного заседания и сроки подготовки к нему. Особенностью административного производства является также то, что представителями в нем могут быть только лица с высшим юридическим образованием, а выдаваемая представителям организаций доверенность должна в обязательном порядке скрепляться печатью, вопреки вступившим с 7 апреля 2015 г. законодательным изменениям об отмене обязательности печатей в деятельности хозяйственных обществ.
Дела об оспаривании или изменении кадастровой стоимости подсудны верховным судам субъектов (городским, областным и т.д.). Сроки рассмотрения подобных дел в судах после передачи их в категорию дел, производство по которым будет осуществляться по правилам административного судопроизводства, также не изменятся – не более 2 месяцев с момента поступления в суд заявления административного истца
В определенных случаях, суд также может привлечь к участию иных заинтересованных лиц, в том числе органы, исправляющие технические либо кадастровые ошибки и органы, выполняющие функции по государственной кадастровой оценке. Суд в разрешении подобных вопросов имеет довольно широкие полномочия, например, если в целях определения стоимости истец обратился за услугами оценщика, и суд посчитал, что выявленная стоимость не соответствует действительности, то он вправе назначить экспертизу, как и поступил суд в деле № А13-348/2012, по которому вынесено решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 апреля 2012г. Также, если оценка была произведена по инициативе истца, то расходы на оценщика возмещению не подлежат, так как относятся к досудебным (см. определение Арбитражного суда Вологодской области по делу №А13-12846/2012 от 30 июля 2013г.).
Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости земельного участка подчинено законодательно установленному порядку, неукоснительное соблюдение и внимательное изучение которого позволит добиться желаемого результата – изменить кадастровую стоимость недвижимости.
Юристы практики «Недвижимость»
Юридической фирмы «BRACE»
16 августа 2015 г.
