Изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости

28 июля 2022 г.

Законодательство позволяет изменить кадастровую стоимость недвижимости не только путем ее оспаривания, но и установления новой кадастровой стоимости полномочными органами государственной власти. При определении арендной платы в качестве соответствующей величины от кадастровой стоимости объекта, изменение кадастровой стоимости влечет за собой изменение такой арендной платы. Следует отметить, что такое изменение характерно для взаимоотношений с публичным арендодателем. Вместе с тем, в случае, если частные субъекты определят в договоре аренды зависимость арендной платы от кадастровой стоимости, изменение последней повлечет и изменение арендной платы.

Рассмотрим подробно вопросы о том, в каких случаях и в каком порядке происходит такое изменение.

Случаи определения арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости

Как правило, арендная плата в виде соответствующего процента от кадастровой стоимости характерна для арендных правоотношений с публичным субъектом.

Российское законодательство предусматривает несколько вариантов определения арендной платы в случае, когда на стороне арендодателя выступает публичный субъект. Например, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Росреестром;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков в соответствии с отчетом об оценке^[1].

При этом на законодательном уровне определено, что принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы означает, что предусматривает возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

В соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Минэкономразвития России, определение размера арендной платы целесообразно преимущественно основывать на кадастровой стоимости земельного участка в связи с нахождением сведений о кадастровой стоимости земельного участка в свободном доступе, что способствует обеспечению простоты и прозрачности расчета арендной платы, а также сокращению срока и расходов для расчета арендной платы и в целом для заключения договора^[2].

Использование рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка как основы для расчета арендной платы рекомендуется в случаях, когда:

• земельный участок застроен;
• на земельном участке имеются обременения, ограничения прав, не свойственные для большинства земельных участков, находящихся в данной территориальной зоне, и, соответственно, данное обстоятельство не может быть учтено при кадастровой оценке (например, на земельном участке находятся мелиоративные сооружения, расположен подземный газопровод, что существенно влияет на объем прав арендодателя и, соответственно, на размер арендной платы).

Использование способов расчета арендной платы, не основанных на кадастровой стоимости земельного участка, целесообразно в случаях значительного расхождения результатов расчета размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков, осуществленных в отношении земельных участков, имеющих аналогичные характеристики.

На муниципальном уровне органы местного самоуправления вправе также определять размер арендной платы в соответствии с вышеприведенным подходом, а также в соответствии с Методическими рекомендациями по подготовке муниципальных нормативных правовых актов (подготовлены ФБУ НЦПИ при Минюсте России)^[3], в соответствии с п. 6 которых определено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, определяется следующим способом:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) на основании рыночной стоимости земельных участков, в случае отсутствия кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка осуществляется по формуле:

Ап = Кс x Кз,

где:

Ап – годовая сумма арендной платы;

Кс – кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного земельного кадастра;

Кз – коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, правом определения размера арендной платы (порядком ее исчисления) обладает собственник, являющийся арендодателем. При этом, поскольку в большинстве случаев заключение договора аренды объекта недвижимости, собственником которого является публичное образование, происходит, как правило, на торгах, необходимо учитывать следующее.

Как следует из пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Определенный по результатам торгов размер арендной платы не является регулируемым и на него не влияет изменение кадастровой стоимости арендованных участков. В такой ситуации последующее изменение кадастровой стоимости, в том числе, решением суда, о котором не могли знать ни организатор торгов, ни потенциальные участники аукциона, может быть учтено лишь при проведении новых торгов. Так, уменьшение арендной платы по договору, который заключен по результатам аукциона, признанного несостоявшимся, затрагивает неопределенный круг лиц – потенциальных арендаторов, которые, в условиях меньшей кадастровой стоимости участка и меньшей начальной цены аукциона решили бы участвовать в нем. Данное правило применимо при условии, что договором аренды не предусмотрен порядок внесения изменения в договор аренды при изменении кадастровой стоимости^[4].

Изменение кадастровой стоимости, которое может повлечь изменение арендной платы

Кадастровая стоимость может измениться в следующих случаях:

• Утверждение новой кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.
• Пересмотр кадастровой стоимости на основании заявления уполномоченного лица.
• Изменение характеристик объекта (площади, разрешенного использования).

В случае расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, не проводится^[5].

В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится^[6]. Таким образом, законодательство предписывает предусматривать в договорах аренды, размер платы по которым определен в зависимости от кадастровой стоимости, порядок изменения такой платы при пересмотре кадастровой стоимости.

При этом арендатор имеет право требовать пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученного в аренду, при условии, что размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости.

Пункт 2 статьи 39 ЗК РФ предусматривает, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Согласно пункту 14 статьи 39 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – «Закон об оценочной деятельности») или в размере не менее 1,5 % кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Следует различать следующие моменты, с которых будет применяться новая кадастровая стоимость:

1. Сведения о кадастровой стоимости используются для цели определения кадастровой стоимости с даты их внесения в ЕГРН.

Нормативные правовые акты могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения. Например, согласно п. 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Учитывая изложенное, при определении даты изменения размера арендной платы следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными органами. В частности, согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, а также исходя из разъяснений, содержащихся в п. 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 года – ЕГРН) Проведение государственной кадастровой оценки и утверждение результатов определения кадастровой стоимости к исключениям не относится. Следовательно, в случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 года – Единый государственный реестр недвижимости)^[7].

2. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Таким образом, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в ЕГРН.

Как следует из пункта 1 статьи 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Закон № 269-ФЗ^[8] не содержит специального указания о действии закона во времени (в отношении вышеназванных положений), о распространении его на отношения, возникшие до внесения изменений. Указанное означает, как отмечают суда, что кадастровая стоимость, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, не может быть использована на ретро дату (за прошлый период)^[9].

В случае определения арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости затрагиваются права арендатора, что предоставляет последнему право требовать пересмотра кадастровой стоимости^[10].

При этом, при предоставлении арендатору такого права, Верховный Суд РФ, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, указал, что поскольку арендная плата за земельный участок (в том числе по результатам торгов) зависит от кадастровой стоимости, разрешенный нижестоящими судами вопрос о том, что в данном случае не затрагиваются права арендатора, а, следовательно, отсутствует право на оспаривание кадастровой стоимости, является преждевременным и необоснованным. Таким образом, арендатор имеет право на оспаривание кадастровой стоимости при обоснование факта нарушения своих прав (при определении арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости).

В частности, суды исходят из того, что при определении размера арендной платы за земельные участки при наличии утвержденной индивидуальной кадастровой стоимости земельных участков отсутствуют основания для применения в расчете среднего удельного показателя кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, а, следовательно, требования арендатора о применении в расчете арендных платежей удельного показателя исходя из актуальной кадастровой стоимости спорных земельных участков являются обоснованными.

Вопрос правомерности изменения размера арендной платы при изменении кадастровой стоимости при анализе судебной практики зависит от наличия в договоре аренды порядка изменения арендной платы (в том числе, при изменении кадастровой стоимости). При изменении целевого назначения объекта недвижимости, в случае, когда такое изменение влечет за собой изменение кадастровой стоимости, арендодатель обязан изменить размер арендной платы. В противном случае, арендатор имеет право обратиться в суд за установлением размера платы в соответствии кадастровой стоимостью, исчисленной исходя из нового целевого назначения объекта^[11].

В заключение необходимо отметить, что изменение заключение договора аренды с привязкой к кадастровой стоимости объекта может иметь как положительное, так и негативное влияние, поскольку изменение кадастровой стоимости возможно как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

^[1] Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

^[2] П. 17 приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582».

^[3] Текст документа приведен в соответствии с публикацией на сайте Минюста России по состоянию на 04.06.2019.

^[4] Постановление арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.10.2020 № Ф01-12999/2020 по делу № А29-16203/2019.

^[5] Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

^[6] Вопрос 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

^[7] Обзор ВС РФ № 1 (2017) утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2017 г.

^[8] Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

^[9] Постановление арбитражного суда Уральского округа от 16.06.2022 № Ф09-3260/22 по делу № А60-46082/2021.

^[10] Определение ВС РФ от 16.01.2019 №53-КГ18-31.

^[11] Постановление арбитражного суда Московского округа от 25.12.2020 № Ф05-21439/2020.

28 июля 2022 г.