Договор аренды недвижимости

13 июля 2022 г.

Как и все сделки в отношении недвижимого имущества, аренда так же требует особого внимания. Как и все сделки в отношении недвижимого имущества, аренда так же требует особого внимания, поскольку имеет множество особенностей.

Аренда представляет собой распространённое основание получение во владение и/или пользование объекта недвижимости. В случаях, когда речь идет об аренде объектов недвижимости находящихся в частной собственности, заключение договора аренды и согласование его условий обеспечивает сторонам не только стабильность такого договора при долгосрочной аренде, но и позволяет урегулировать большое количество вопросов от размера и порядка уплаты арендной платы до права использования фасадов для размещения рекламы и вывесок.

При заключении договора аренды объектов, находящихся в публичной собственности, арендатор не обладает широкими переговорными возможностями и договор аренды заключается, как правило, на условиях арендодателя, как при заключении договора аренды без торгов, так и при проведении торгов.

В рамках настоящей статьи рассмотрим договора аренды недвижимости, в том числе, когда на стороне арендодателя выступает коммерческие субъекты, а также органы публичной власти.

Кто вправе заключать договор аренды со стороны арендодателя?

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. Указанное означает, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Аналогичное правило распространяется и на случаи, когда арендодатель не зарегистрировал в установленном порядке право собственности на передаваемый в аренду объект.

При этом собственник объекта недвижимости, который была сдан в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду^[1].

Сдача имущества в субаренду возможна при наличии согласия арендодателя (собственника), которое может быть выражено как в самом договоре, так и запрашиваться отдельно в каждом случае субаренды. Условия субаренды не могут предоставлять субарендатору больше прав, чем предоставлено арендатору по договору аренды. Прекращение договора аренды означает и прекращение договора субаренды.

Форма договора аренды и государственная регистрация

Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, не подлежит регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года.

При этом отсутствие факта регистрации договора, подписанного сторонами, исключает возможность одной из сторон оспаривать согласованный размер арендных платежей и неустойки, предусмотренной договором. Однако преимущественное право на заключение нового договора аренды арендатору такой договор не предоставляет^[2].

Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность. Требования нотариальной формы договора аренды применительно к коммерческой аренде не предусмотрено. По соглашению сторон договор аренды может быть нотариально удостоверен.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

При этом в силу п. 3. ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Таким образом, законодатель еще раз подчеркнул, что государственная регистрация для договоров имеет значение только в отношениях с третьими лицами.

Объект договора аренды при аренде недвижимости

Объектом договора аренды могут быть любые объекта недвижимости, в том числе земельные участки. Из классической триады полномочий, характерной для права собственности, исключено право распоряжения.

Объектом аренды могут быть здания, строения, сооружения, земельные участки, а также части таких объектов, если их возможно идентифицировать. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

При этом следует помнить, что объектом аренды не могут быть объекты недвижимости, изъятые из хозяйственного оборота. Лесные участки могут быть объектом аренды только при условии, если такие участки прошли государственный кадастровый учет. Субъекты топливно-энергетического комплекса, владеющие на праве собственности или ином законном основании объектами, которым присвоена высокая категория опасности, не могут передавать в аренду и здания, строения, сооружения, их части, входящие в состав таких объектов топливно-энергетического комплекса, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты топливно-энергетического комплекса, для целей, не связанных с производственной деятельностью, без согласования с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

При аренде части здания, помещения применяются те же правила, что и при заключении договора о целом здании или участке земли. В частности, договор могут признать незаключенным, если не будут согласованы существенные условия.

Положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе, с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

При этом 30 апреля 2021года вступил в силу Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В числе иных изменений законодатель более подробно урегулировал порядок государственной регистрации договора аренды, предметом которого является часть земельного участка, здания, сооружения, помещения.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон № 218-ФЗ») государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости (пункт 4 части 3 статьи 14 Закона 218-ФЗ).

При этом основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе технический план.

Однако Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в статью 44 Закона 218-ФЗ. В случае если в ЕГРН содержатся сведения обо всех помещениях, расположенных в здании, сооружении, и на государственную регистрацию прав представлен договор аренды здания, сооружения, предусматривающий право пользования (владения и пользования) частью здания, сооружения, представляющей собой одно или несколько помещений, имеющих общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), здания, сооружения, орган регистрации прав обеспечивает государственный кадастровый учет части здания, сооружения без представления соответствующего технического плана.

Таким образом, законодатель закрепил положения о том, что для государственной регистрации договора аренды части здания (сооружения), представление технического плана не требуется, при условии наличия в ЕГРН сведений о помещениях, передаваемых в аренду. При отсутствии таких сведений в ЕГРН потребуется предоставление такого документа.

При оценке возможности сдачи в аренду объекта незавершенного строительства (ОНС), необходимо отметить, что такая сдача объекта возможна при одновременном соблюдении следующих условий:

• ОНС не является предметом действующего договора подряда и отвечает критериям объекта недвижимости (то есть, возведен полностью фундамент).
• Цель предоставления в аренду ОНС должна соответствовать законодательству РФ. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ^[3].

Аренда объектов недвижимости урегулирована главой 34 ГК РФ. Регулирование аренды в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности регулируется также ЗК РФ, а в отношении аренды зданий, помещений, находящихся в публичной собственности также Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – «Закон № 135-ФЗ»).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду не считается заключенным.

Однако, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность^[4].

Индивидуализация объекта аренды может осуществляться посредством указания на кадастровый номер объекта, площадь, месторасположение на этаже. При предоставлении в аренду части объекта, нередко используется способ выделения на поэтажном плане передаваемой в аренду недвижимости.

По конкретному делу, арендатор, оспаривания договор аренды по признаку незаключенности указывал, что сторонами в договоре аренды имелось указание на то, что передаваемые в аренду помещения должны быть заштрихованы, однако такая штриховка нанесена не была, в связи с чем имеется неопределенность в согласовании предмета договора. Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что договор зарегистрирован, при этом неопределенности относительно объекта аренды ни у арендатора, ни у арендодателя не имелось ни в момент заключения договора, ни впоследствии, пришли к обоснованному выводу о том, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о его предмете. При этом между сторонами была достигнута определенность в отношении объекта аренды, все помещения, подлежащие передаче в аренду, имеют свой индивидуальный номер применительно к каждому этажу. Более того, суд апелляционной инстанции отметил, что вопрос о заключенности договора по причине несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения, а исполнение договора одной стороной и принятие этого исполнения другой свидетельствуют о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей путем совершения по отношению к конкретному предмету указанных действий, а, следовательно, и о наличии сделки^[5].

Арендная плата при аренде недвижимости

По общему правилу, размер арендной платы не является существенным условием договора, однако, применительно к договору аренды недвижимости, размер арендной платы является существенным условием договора.

Арендная плата может определяться за весь объект в целом, либо за квадратный метр объекта. Кроме того, договор аренды может содержать в себя алгоритм определения арендной платы. Например, в пропорции от выручки, получаемой арендатором в занимаемом помещении.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки не чаще 1 раза в год. Иное может быть согласовано сторонами. Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Иные условия договора аренды недвижимости

Срок договора аренды не является существенным условием. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Предельные сроки договора аренды в отношении отдельных видов недвижимого имущества могут устанавливаться отдельными законами. Например, договор аренды в отношении централизованных систем водоснабжения и водоотведения, находящихся в публичной собственности, не может составлять более 10 лет^[6].

Право на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным правом арендодателя^[7]. Право на односторонний отказ от договора не может быть ограничено договором аренды. Пункт 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер^[8].

Не смотря на то, что данные условия не являются существенными, в договоре аренды крайне важно определить следующие условия.

При долгосрочной аренде большую значимость приобретает вопрос о регулировании отношений, связанных с неотделимыми улучшениями. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено договором, после его прекращения арендатор вправе зачесть в счет арендной платы стоимость согласованных с арендодателем неотделимых улучшений.

Значимым условием при заключении договора аренды является также согласование с арендодателем перечня работ, которые арендатор имеет право произвести в здании, помещении. Целесообразно такое согласование осуществлять на этапе заключения договора, а также четко прописывать в договоре алгоритм такого согласования при возникновении необходимости в будущем. В обязательном порядке необходимо указывать не только строительные работы, но и работы, связанные с проведением новых коммуникаций.

При заключении договора аренды также необходимо в договоре прописать объем предоставляемых коммунальных нагрузок (электрическая энергия), а также мощность энергопринимающего оборудования арендатора, а при недостаточности в объекте аренды указанных мощностей также согласовать алгоритм получения подключения (либо увеличения) таких нагрузок.

В договоре аренды также целесообразно предусмотреть порядок использования мест общего пользования и режим такого использования, что приобретает наибольшую значимость при аренде помещений в торговых центрах, а также порядок и пределы использования земельного участка, прилегающего к арендуемым помещениям, в частности режимы и порядок выгрузки на участке.

При наличии оснований для досрочного внесудебного прекращения договора аренды целесообразно определить порядок компенсации за произведенные неотделимые улучшения, а также порядок возврата обеспечительного платежа.

Ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В одном из рассмотренных дел арбитражный суд, взыскивая неосновательное обогащение в виде уплаченной арендной платы с учетом проведенной экспертизы, в соответствии с которой использование земельного участка для строительства жилого дома было невозможно, удовлетворил требования^[9].

При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.

Аренда зданий, сооружений, помещений

Объект сделки полностью охватывается требованиями, указанными выше и требует индивидуализации объекта, то есть указания в договоре таких данных, которые идентифицируют объект. Такими критериями могут быть площадь, расположение, кадастровый номер.

В аренду могут сдаваться любые здания, строения, сооружения, помещения. В силу ст. 222 ГК РФ в аренду не может сдаваться объект самовольного строительства. В тоже время, объект незавершенного строительства может являться объектом договора аренды.

Учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 ГК РФ возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, такой объект может являться объектом аренды. При этом то обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован^[10].

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет недействительность договора аренды недвижимости.

При передаче в аренду здания или сооружения договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

По общему правилу, если арендодатель является собственником здания или сооружения земельный участок передается в аренду. Если передаваемое право на земельный участок не определено, то к арендатору здания или сооружения переходит право пользования соответствующие частью земельного участка. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости^[11].

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Иное может быть предусмотрено соглашением сторон.

Если сторонами договора аренды нежилого помещения достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, но такой договор заключен не был, арендатор нежилого помещения, не вносивший платежи за землю, неосновательно сберег денежные средства, которые должен был выплатить за использование данного участка^[12].

Условие об арендной плате является существенным условием. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Арендная плата может быть установлена в фиксированном размере за весь объект, рассчитана исходя из стоимости аренды за квадратный метр, а также содержать в себе основную (фиксированную часть) и переменную часть, как правило включающее коммунальные и иные подобные платежи.

Коммунальные платежи

Для возможности использования зданий, помещений, в зависимости от целевого назначения, объект недвижимости должен быть подключен к коммунальным ресурсам. Нередко возмещение коммунальных платежей представляется собой часть арендных платежей. Вместе с тем, только оплата коммунальных платежей не может рассматриваться как согласованная сторонами арендная плата.

Возложение на арендатора обязанности по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездного характера договора аренды^[13].

При этом невозможность использования здания, помещения в соответствии с целевым назначением по причине необеспеченности коммунальными ресурсами свидетельствует об отсутствии обязанности оплачивать арендатором арендную плату.

В силу статей 611, 612 и 614 ГК РФ на стороне арендодателя помимо обязанности предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, также лежит и обязанность передать в аренду такое имущество которое не имеет недостатков полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора^[14].

В договорах аренды может использоваться несколько моделей оплаты коммунальных платежей:

1. Фиксированная, когда сумма коммунальных платежей устанавливается в конкретном выражении и не зависит от реального потребления. При этом такая сумма может быть включена в размер арендной платы или уплачиваться сверху.
2. Переменная, когда сумма коммунальных платежей определяется по приборам учета и уплачивается сверх коммунальных платежей. Разновидностью является перевыставление арендодателем коммунальных платежей либо на основании данных приборов учета, либо пропорционально площади занимаемого помещения.

Особенности аренды земельных участков

Объект договора аренды земельного участка представляет собой указание на идентифицирующие признаки земельного участка: площадь, месторасположение, кадастровый номер. Важным моментом является согласование границ передаваемого земельного участка или его части.

В аренду может быть предоставлена часть земельного участка. При этом, если в аренду передается часть земельного участка, право на который зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения. Если в аренду передается часть земельного участка, и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости.

Таким образом, при заключении договора аренды части земельного участка целесообразно предоставлять межевой план и ставить на кадастровый учет часть земельного участка в целях недопущения установления обременения в отношении всего земельного участка.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Отсутствие согласование размера арендной платы свидетельствует о незаключенности договора аренды. Размер арендной платы также может быть фиксированным, установленным за весь объект или за квадратный метр, а также быть установленным посредством определения порядка определения размера арендной платы.

При получении в аренду земельного участка важно определить целевое назначение передачи земельного участка в аренду, поскольку в случае предоставления его для целей строительства, нарушение целевого использования будет означать, что построенный объект, не соответствующей целевому назначению будет являться самовольной постройкой.

Несоответствие строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и возложить на лицо, которое возвело эту постройку, обязанность снести ее^[15].

При этом, в случае возведение объекта недвижимости на земельном участке в соответствии с условиями договора, застройщик становится собственником указанного объекта, а следовательно, в силу единства судьбы недвижимости и земельного участка имеет право на пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При передаче объекта в аренду последний должен быть пригоден для использования по целевому назначению. При аренде зданий, помещений такое здание должно быть обеспечено коммунальными ресурсами.

Договор аренды нежилого помещения не порождает обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг). При отсутствии договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг обязанность по оплате ему таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения^[16].

Аренда зданий, сооружений, помещений, находящихся в публичной собственности

Аренда объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности имеет свои особенности. Как правила предоставление в аренду таких объектов происходит на торгах. Вместе с тем, законодательством РФ установлен перечень оснований, когда такие объекты могут быть переданы без торгов.

Порядок заключения договор аренды урегулирован ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Из общего правила о заключении договоров аренды на торгах поименованы исключения. Перечень таких оснований является исчерпывающим. Например, без торгов заключаются договоры аренды недвижимости в отношении адвокатских, нотариальных контор, торгово-промышленных палат.

В остальных случаях договор аренды заключается на торгах. По общему правилу торги проводятся в форме аукциона. В случаях и в порядке, установленном Правительством РФ и в отношении конкретных объектов, торги проводятся в форме конкурса^[17].

Договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Условия заключения договора определяются в извещении о проведении торгов и в конкурсной документации. В частности, в указанных документах определяется следующая информация:

• место расположения, описание и технические характеристики государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в том числе площадь помещения, здания, строения или сооружения в случае передачи прав на соответствующее недвижимое имущество;
• целевое назначение государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору;
• начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом, за исключением проведения конкурса на право заключения договора аренды в отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения;
• срок действия договора;
• форму, сроки и порядок оплаты по договору;
• порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения^[18].

Договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Однако предусмотренный порядок изменения размера арендной платы не может предоставлять арендатору более выгодные условия, как они были определены в конкурсной документации, не должны влечь ограничения прав третьих лиц, и не приводить к ограничению конкуренции^[19].

Аренда земельного участка, находящегося в публичной собственности

Получение в аренду публичной собственности, как правило, осуществляется на торгах. Договор аренды заключается после проведения торгов в форме аукциона.

Кроме общих условий согласования объекта аренды, позволяющих идентифицировать земельный участок, необходимо учитывать, что по общему правилу запрещается объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона. Иное может быть предусмотрено федеральным законом.

Статьей 39.11 ЗК РФ указан перечень критериев, при наличии которых земельный участок не может быть предметом аукциона. Такой перечень является исчерпывающим. Например, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:

• границы земельного участка подлежат уточнению;
• на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности;
• в отношении земельного участка порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;
• в отношении земельного участка отсутствует информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения).

Арендная плата определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации^[20].

Арендная плата может определяться следующим образом:

1. На основании кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровая стоимость является общедоступной информацией. В случае расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

2. По результатам торгов, проводимых в форме аукциона. Размер арендной платы определяется в соответствии с конкурсной документацией по результатам проведенных торгов и не может быть ниже начальной стоимости, определенной в конкурсной документации.

3. В соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Росреестром.

4. На основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой на основании отчета об оценке. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Право выбора порядка определения арендной платы является прерогативой уполномоченного органа.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки, или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Цена договоры аренды по результатам торгов определяется как размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Преимущественное право на заключение договора аренды

По общему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Иное может быть предусмотрено договором.

Кроме того, законами могут устанавливаться ограничения на заключение договора в порядке использования преимущественного права. В частности, в силу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При этом, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору^[21].

Однако, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права.

Для заключения договора аренды в отношении объектов недвижимости на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. Если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом.

При этом, при уклонении арендодателя от заключения договора аренды арендатор не имеет право понудить арендодателя заключить такой договор, поскольку ст. 621 ГК РФ предусматривает только возможность перевода прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с нарушением положений ст. 621 ГК РФ.

Подводя итог, следует отметить, что при заключении договора аренды, особенно в отношении объектов, находящихся в частной собственности, необходимо уделить особое внимание заключению договора и условий, содержащихся в таком договоре, особенно если заключается длительная аренда.

_______________

^[1] П. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

^[2] П. 14 там же.

^[3] П. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

^[4] П. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

^[5] Судебные акты по делу № А07-7071/2020.

^[6] Ст. 41.2 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении».

^[7] Определение от 28.01.2021 года № 304-ЭС15-17252.

^[8] П. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

^[9] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.08.2021 № Ф09-4691/21 по делу № А76-18419/2019.

^[10] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.07.2019 № Ф05-11593/2019 по делу № А40-95570/2018.

^[11] П. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

^[12] Постановление Президиума ВАС РФ от 11.04.2000 № 735/00 по делу № А82-29/99-А/2.

^[13] П. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

^[14] Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 по делу №А673141/2011.

^[15] Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2015 № 18-КГ15-65.

^[16] Определение Верховного Суда РФ от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452.

^[17] Приказ ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

^[18] Пункты 31 и 40 Правил № 67.

^[19] Определение ВС РФ от 06.09.2016 по делу № 304-ЭС16-5762.

^[20] Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

^[21] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

13 июля 2022 г.