Сделки с землей

29 июня 2022 г.

Сделки с землей представляют распространённый вид сделок, совершаемых как в предпринимательских целях, так и в некоммерческих и личных целей. Можно выделить сделки с землей для личного пользования, как правило, для личного подсобного хозяйства или индивидуального строительства, а также коммерческие сделки. Общим для всех видов сделок с земельными участками является необходимость согласования предмета сделки, то есть таких данных участка, которые позволяет его идентифицировать.

В рамках настоящей статьи преимущественно будут рассмотрены юридические аспекты коммерческих сделок с землей.

Форма сделок с землей

Сделки с землей подчиняются общему правилу, что такие сделки совершаются в письменной форме, переход (возникновение права или ограничения) подлежат государственной регистрации. При совершении сделок с земельным участком необходимо в обязательном порядке определить предмет договора.

Как правило, сделки совершаются в виде единого документа, подписываемого сторонами. Переход прав на участок или возникновения обременений подлежит регистрации в ЕГРН.

Предмет договора считается согласованным, когда можно идентифицировать земельный участок. Кроме кадастрового номера целесообразно указать площадь, местоположение земельного участка, категорию земельного участка и его разрешенное использование.

По желанию сторон сделки могут удостоверяться нотариально. С одной стороны, это дополнительная гарантия для сторон. Однако, с учетом осуществления государственной регистрации прав или обременений, риски простой письменной формы существуют только до момента осуществления такой регистрации. С другой стороны, сделка у нотариуса всегда сопряжена с дополнительными требованиями такого лица, что, безусловно, имеет свои особенности при дополнительной проверке документов.

Стоит отметить, что при заключении предварительных договоров в отношении земельных участков, такие договоры будут заключаться в той же форме, что и основной договор, то есть в простой письменной форме. Вместе с тем, поскольку регистрация не является формой договора, предварительный договор государственной регистрации подлежать не будет.

Сделки, связанные с переходом права собственности на земельный участок

Сделки, предметом которых будет являться переход права собственности на земельный участок, совершаются в простой письменной форме. Право собственности переходит с момента государственной регистрации такого перехода. Исполнение сделки заключается в передаче земельного участка продавцом и внесением денежных средств покупателем. Как правило, передача земельного участка удостоверяется подписанием акта приема-передачи.

Купля-продажа земли

Рассматривая сделку купли-продажи земельного участка (далее – «ЗУ») стоит выделять сделки с ЗУ, находящими в частной собственности и в собственности муниципалитетов, субъектов Российской Федерации или Российской Федерации.

1. Сделки с землей, находящейся в частной собственности.

Общие условия распоряжения землей указаны в ст. 260 ГК РФ, в соответствии с которой лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать ее, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Общие требования к договору купли-продажи земельного участка указаны в ст. 550 ГК РФ. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу требований ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному судом ограниченно дееспособным. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при отчуждении недвижимого имущества также подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключение составляют:

• сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
• сделки по отчуждению земельных долей;
• договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
• сделки по отчуждению земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

По желанию сторон договор купли-продажи земельного участка может быть удостоверен нотариально и в иных случаях.

Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования^[1].

При продаже объекта недвижимости (здания), к покупателю также переходит часть земельного участка необходимого для эксплуатации и обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости, о признании права собственности истца на образуемый участок.

Даже, если в договоре купли-продажи объекта ничего не указано про земельный участок, право на такой ЗУ (часть ЗУ) перейдет автоматически, поскольку действующим законодательством закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов^[2].

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка является:

1. Предмет, в т.ч. объект договора, то есть обязательство осуществить продажу земельного участка и данные, позволяющие идентифицировать земельный участок. Для идентификации земельного участка, как правило, достаточно указать кадастровый номер. Однако в дополнение следует указать площадь земельного участка, его адрес и другие сведения и характеристики земельного участка.

2. Цена земельного участка. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену земельного участка. При отсутствии в договоре продажи согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Сделки по отчуждению земельных участков не облагаются НДС.

В случае предоставление земельного участка, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены. Данное требование относится как к частным, так и публичным земельным участкам.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. Аналогичное правило актуально и для публичной земли. В соответствии с пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены.

Таким образом, закон связывает право покупателя на уменьшение цены товара с наличием у него недостатков, которые не были оговорены продавцом (пункт 1 статьи 475 ГК РФ) и с фактом предоставления продавцом ложной информации о земельном участке (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ). Вместе с тем, для того, чтобы уменьшить такую стоимость, покупатель должен доказать, что на момент приобретения земельного участка он не знал о таких ограничениях.

В конкретном деле было установлено, что из содержания договора следует, что покупателю было известно об отсутствии у земельного участка прямого доступа к землям общего пользования и необходимости в связи с этим установления сервитутов в отношении соседних земельных участком. То есть информация о свойствах земельного участка не была скрыта от покупателя, о его недостатках, с которыми покупатель связывает необходимость уменьшения цены, он знал. При таких обстоятельствах, по мнению арбитражного суда, отсутствуют установленные законом условия для применения такого способа защиты интересов покупателя, как уменьшение цены земельного участка. Если при приобретении ЗУ покупатель знал о наличии таких недостатков, правило о соразмерном уменьшении цены не применяется^[3].

2. Сделки с землей, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

По общему правилу, выкуп земельного участка осуществляется на торгах. Без торгов осуществляется продажа ЗУ в случаях, предусмотренных п. 2. ст. 39.3 ЗК РФ. Приказом Росреестра утвержден перечень документов, подтверждающий право на приобретение ЗУ в собственность без торгов^[4]. Наиболее распространённый случай – это приобретение земли под принадлежащим собственнику объектом недвижимости.

С 1 марта 2015 г. предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление земельного участка в собственность за плату, в аренду без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14 и 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи, договор аренды земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Согласно статье 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

В соответствии со ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 ЗК РФ;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

При заключении договора купли-продажи в отношении публичного земельного участка цена определяется:

• по результатам аукциона при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
• без проведения торгов в порядке, определяемом Правительством России, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности^[5].

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом^[6].

Аренда с правом выкупа

Аренда с правом выкупа может заключаться как в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, так и в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности стоит отметить, что аренда с правом выкупа возможна только в случаях, установленных законом. Например, в силу п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

В данном случае стоимость выкупа ЗУ является регулируемой. На основании ст. 39.4 ЗК РФ цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является регулируемой и устанавливается уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления. Данная норма является императивной и не может быть изменена по соглашению сторон.

В тоже время, предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

В силу п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Договор аренды с правом выкупа в отношении ЗУ, находящегося в частной собственности следует оценивать как смешанный договор, содержащий как элементы договора аренда, так и договора продажи земельного участка. В силу пункта 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора^[7].

Согласно статье 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа должен содержать кроме предмета договора, условия по внесению арендных платежей, а также четко определять стоимость выкупа. При этом, арендные платежи могут засчитываться в счет выкупной стоимости (полностью или частично) либо уплачиваться сверху такой стоимости. При этом важным условием в договоре с правом выкупа также является определение момента возникновения права собственности покупателя (арендатора).

Договор простого товарищества в отношении земли

Согласно пункту 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Таким образом, договор простого товарищества характеризуется тем, что его участники преследуют совместные цели и не выступают по отношению друг к другу в роли должников и кредиторов, в связи с чем довод заявителя о необходимости применения правил о встречном исполнении обязательств судом округа не принимается.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качеств вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства.

В случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к п. 3 ст. 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Договором простого товарищества регулируется порядок распределения прибыли по результатам достижения простым товариществом своей цели. Если иное не определено договором, прибыль каждого товарища будет пропорциональна его вкладу. Таким образом, право на ЗУ также будет пропорционально вкладу товарищу после завершения деятельности товарищества.

Нарушение указанного порядка регистрации прав является основанием для обращения в суд. Так, в конкретном деле, арбитражным судом установлено, что доли по договору о совместной деятельности распределены сторонами дополнительным соглашением, которое подписано без разногласий и не оспорено в установленном законом порядке. Обязательства товарища 1 по внесению своего вклада в совместную деятельность, исполнены ненадлежащим образом, что, в свою очередь, влечет невозможность регистрации прав другого участника на объект строительства^[8].

В случае, когда по результатам деятельности простого товарищества будет возведено здание (несколько зданий) на неделимом земельного участка, принадлежащие разным собственникам в силу чего возникнет долевая собственность товарищей на такой ЗУ, указание в договоре простого товарищества на непропорциональное распределение дохода товарищей (в виде получение соответствующих прав на объект недвижимости), автоматически приведет к возникновению права на ЗУ в доле, соответствующей праву в объекте недвижимости.

Мена и дарение земли

Следует выделять мену участка, находящегося в частной собственности и в публичной собственности. При заключении договора мены в отношении ЗУ, находящегося в частной собственности стоит руководствоваться положениями ГК РФ. При этом в силу ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

При обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость^[9]

Установленное пунктом 1 статьи 551 ГК РФ правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое право у приобретателя возникает с момента регистрации прав на нее (п. 2 ст. 223 ГК РФ), применяются, если иное не установлено законом. Согласно статье 570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.

Поскольку статья 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к статье 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Условия мены земельного участка, находящегося в частной собственности на участок, находящийся в публичной собственности регламентируется статьями 39.21 – 39.22 ЗК РФ.

Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене:

1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;

2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденным проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.

Дарение земельного возможно только между физическими лицами, поскольку осуществления дарения между коммерческими организациями запрещено^[10]. Вместе с тем, договор дарения между физическими лицами также может быть оспорен, в случае если такой договор заключен с целью вывода ликвидного актива в преддверии банкротства.

О злоупотреблении сторонами правом при заключении договора дарения может свидетельствовать, например, совершение такой сделки не в соответствии с ее обычным предназначением, а с целью исключения возможного обращения взыскания на отчужденное имущество должника^[11].

Сделки, связанные с ограничением возможности использование земельного участка

Распространенными в хозяйственном обороте являются сделки, связанные с ограничением возможности использования землей: это могут быть сделки, направленные на ограничение возможности использования ЗУ в силу установление возможности третьих лиц использовать ЗУ, или его часть, либо ограничивающие возможность распоряжаться ЗУ.

Сделки, связанные с ограничением возможности использование земельного участка совершаются в простой письменной форме. Внесение в ЕГРН записи о наличии таких ограничений подлежит регистрации.

Сервитут в отношении земли

В отношении земельного участка может быть установлен сервитут на основании соглашения сторон. Сервитут может быть частным и публичным.

Напомним, что частный сервитут – это сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

При этом публичный сервитут – сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. В нормативных правовых актах, указанных в настоящем пункте Методических рекомендаций, может быть установлена обязанность органа, установившего сервитут, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы.

Соглашение о сервитуте является договором, заключенным между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником соседнего земельного участка или иного объекта недвижимости, а в необходимых случаях и собственником другого земельного участка (соседнего участка). Соглашением о сервитуте может быть предусмотрена обязанность лица, в интересах которого сервитут установлен, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы.

Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, а также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка (статья 276 ГК РФ).

При неурегулировании спора во внесудебном порядке, сервитут может быть установлен в судебном порядке. При этом для обращения в суд не требуется соблюдение претензионного порядка^[12].

Согласно пункту 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Плата за пользование сервитутом определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения – судом. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей^[13]. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо, в том числе, учитывать:

• долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка;
• срок установления сервитута;
• объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования;
• характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом;
• степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.

Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

В рамках конкретного спора истец по первоначальному иску просил изменить условия пользования сервитутом путем уменьшения платы за него. Суды удовлетворили иск. При этом суды указали, что: 1) установлен факт создания препятствий со стороны ответчика в осуществлении доступа к объекту недвижимости истца; 2) проход по земельному участку, в отношении которого установлен сервитут, также осуществляется многочисленными арендаторами помещений ответчика; 3) кадастровая стоимость земельного участка, в отношении части которого установлен сервитут в 2016 году, в настоящее время снижена. Суд кассационной инстанции указал, что эти обстоятельства не связаны с изменением платы за сервитут, поскольку они не влияют на уменьшение ограничений прав собственника. Установление сервитута влечет ограничения прав собственника земельного участка. Истец в настоящем споре не указал, что ограничения прав собственника уменьшились, например, в силу уменьшения площади используемого ответчиком земельного участка, уменьшения количества автотранспортных средств, движущихся к зданию истца и обратно, снижения интенсивности движения и т.п.^[14].

Залог в отношении земельного участка

Земельный участок может выступать предметом залога. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При описании земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, общую площадь, категорию земель, вид разрешенного использования и иные идентификационные данные, а также реквизиты договора аренды. Договор об ипотеке земельного участка заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Предметом залога также могут быть права аренды на земельный участок. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог прав аренды на земельный участок, находящийся в собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права. Таким образом, прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие. В конкретном деле суд удовлетворил требование о прекращении залога, поскольку при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие^[15].

В заключение следует отметить, что совершение сделок с землей требует внимательности не только к форме заключения таких сделок, но и их содержанию, а также предварительной проверке самого земельного участка. Стоит также помнить, что с земельными участками можно совершать смешанные сделки, а также заключать договоры, прямо непоименованные в гражданском законодательстве.

________________________

^[1] Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2022 № Ф06-13564/2021 по делу № А65-15003/2020.

^[2] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2018 № Ф07-14043/2017, Ф07-14045/2017 по делу № А13-664/2015.

^[3] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.06.2021 № Ф07-2720/2021 по делу № А56-16783/2020.

^[4] Приказ Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» (зарегистрировано в Минюсте России 01.10.2020 № 60174).

^[5] Постановление Правительства России от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов».

^[6] Например, такой специальный размер установлен Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

^[7] Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 № 12102/04 по делу № А56-36561/03.

^[8] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2014 № Ф04-12544/2014 по делу № А45-4593/2014.

^[9] П. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены».

^[10] Определение ВАС РФ от 29.12.2008 № ВАС-16374/08 по делу № А72-12591/04-27/22.

^[11] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.04.2022 № Ф01-1316/2022 по делу № А11-15856/2018.

^[12] П. 1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017.

^[13] П. 12, там же.

^[14] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.05.2021 № Ф05-11562/2021 по делу № А40-311996/2019.

^[15] Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.11.2021 № Ф06-9234/2021 по делу № А57-31988/2020.

29 июня 2022 г.