Защита земельных прав

21 июня 2022 г.

Земля может представлять собой значимый актив, в связи с чем защита прав на земельные участки (далее – «ЗУ») является приоритетным направлением защиты активов.

Защита прав на ЗУ может быть связана не только с правом собственности и правомочием владения таким участком, но с определением пределов возможности использования ЗУ, спорами со смежными землепользователями, надзирающими и контролирующими органами, а также иными лицами. Защита прав на ЗУ может быть внесудебной, но, как правило, наиболее действенным способом защиты является судебный способ защиты земельных прав.

К земельным правам относятся права, предоставляющие возможность владеть, пользовать и/или распоряжаться земельным участком. Таким образом, земельными правами могут быть как право собственности, так и право аренды, безвозмездное срочное пользование земельным участком, пожизненное наследуемое владение земельным участком, сервитуты и иные ограниченные вещные права.

Рассмотрим в рамках настоящей статьи юридические вопросы защиты прав на земельные участки.

Внесудебные способы защиты земельных прав

Определяя перечень внесудебных способов защиты, прежде всего, нужно выделить превентивный способ, который обусловлен необходимостью тщательной проверки земельного участка при его приобретении (прав на него) и заключается не только в проверке юридической чистоты, прав владения и безусловность такого права со стороны продавца (или арендодателя), но и в проверке ограничений на возможности использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Тщательно проведенный анализ на этапе приобретения земельного участка поможет минимизировать риски в будущем и избежать многочисленных проблем в будущем.

При проверке земельного участка стоит устанавливать не только наличие права на распоряжение у продавца (арендодателя), но и характеристики земельного участка, а именно наличие в ЕГРН сведений о границах участка, разрешенное использование земельного участка, наличие сведений об обременениях участка, в том числе, ограничений на использование в связи с нахождением участка в охранной зоне или санитарно-защитной зоне.

Внесудебные способы защиты также связаны с реализацией правообладателей административных процедур, связанных с приобретением прав на ЗУ, например, правом приватизации ЗУ под объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности заявителю.

Внесудебные способы защиты, связанные с взаимоотношением с публичным собственником связаны с прохождением административных процедур по приобретению права собственности или аренды.

Такие способы могут включать в себя прохождение процедуры с использованием торгов, а также без такой процедуры, например, получение в собственность земельных участков, расположенных под объектами недвижимости; приобретение на праве аренды земельных участков по процедуре предварительного согласования предоставления земельного участка.

Характерной чертой указанных способов защиты является урегулированность таких административных процедур и их прохождение в соответствии с административным регламентом, который утверждается, как правило, для каждого муниципального образования. Другой характерной чертой таких способов является тот факт, что нередко указанные способы защиты приводит к судебным способам защиты, связанным с оспариванием незаконных отказов в предоставлении земельного участка в собственность или аренду.

Судебная защита земельных прав

Судебная защита земельных прав охватывается классическими способами защиты. При этом условно можно выделить три большие группы:

• способы защиты, направленные на внесение изменений в ЕГРН (такие способы касаются установления собственника или иного законного владельца земельного участка, споры о границах земельного участка);
• способы защиты, не направленные на внесение изменений в ЕГРН (споры, связанные с взысканием стоимости за пользование земельным участков);
• споры с публичным элементом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

При подаче иска в целях установления законного владельца прав спор будет рассматриваться в общеисковом порядке. При этом спор будет рассматриваться по месту нахождения имущества (исключительная подсудность).

Споры с публичным элементом, направленные на оспаривание ненормативных актов и/или действий/бездействий государственных органов, рассматриваются в порядке публичного производства в порядке главы 24 АПК РФ. В случае, если истцом (заявителем) выступает гражданин, спор будет рассматриваться в суде общей юрисдикции.

Судебная защита при получении земельного участка в аренду или в собственность

В случае получения земельного участка из государственной или муниципальной собственности актуальными способами защиты являются такие способы, которые направлены на получение земельного участка в аренду или в собственность, например, в порядке специальных норм земельного законодательства. Рассмотрим различные виды споров, возникающие в этом случае.

1. Оспаривание отказа в согласовании предоставления отдельного земельного участка.

Отказ в предварительном согласовании предоставления ЗУ оспаривается в судебном порядке и рассматривается в порядке публичного производства по правилам главы 24 АПК РФ или КАС РФ (при оспаривании со стороны физических лиц).

По смыслу положений п. 3 ст. 31 ЗК РФ, предусматривающего обязательное публичное информирование населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство нежилого объекта с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица могут подать заявление о предоставлении им данного участка, даже если этим лицам известно о наличии иных претендентов. В такой ситуации право заключить договор аренды указанного участка выставляется на торги по правилам п. 4 ст. 30 ЗК РФ^[1].

Напомним, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 ЗК РФ;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Основания предоставления земельного участка без торгов поименованы в п. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6 или п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ. Как правило, уже на этапе предварительного согласования предоставления земельного участка, со стороны уполномоченных органов поступает отказ в предоставлении указанной государственной услуги. Основания для отказа поименованы в ст. 39.16 ЗК РФ, и, как правило, преимущественно связаны с наличием прав третьих лиц в отношении испрашиваемого земельного участка, полного или частичного пересечения границ с испрашиваемым участком.

2. Оспаривание отказа в предоставлении земельного участка в собственность под объектами недвижимости.

Распространённой категорией споров является также споры, возникающие при получении прав на ЗУ, под объектами недвижимости, расположенными на ЗУ.

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости, обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны^[2].

Порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 ЗК РФ. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 ЗК РФ.

Согласно статье 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Требования к образуемым земельным участкам установлены статьей 11.9 ЗК РФ, предусматривающей, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 ЗК РФ, в том числе, если:

• разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;
• площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на 10 %.

Предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, осуществляется, прежде всего, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 11.9 ЗК РФ.

Размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

В рамках конкретного дела предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 15 002 кв. м в порядке исключительного права, в связи с нахождением на земельном участке нежилых зданий, принадлежащих заявителю на праве собственности: салонов-магазинов общей площадью 1451,8 кв.м. и общей площадью 1446,5 кв.м. Судами установлено, что общая площадь принадлежащих предпринимателю и находящихся на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости составляет 2898,3 кв.м, то есть занимаемая указанными объектами площадь земельного участка составляла 19,322 % от всего участка, в то время как площадь в размере 80,678 % испрашиваемого земельного участка свободна от объектов недвижимости и сооружений. На основании изложенного, судами было указано, что площадь земельного участка, испрашиваемого предпринимателем, в несколько раз превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости^[3].

3. Взыскание арендной платы в отношении земельного участка, не соответствующего требованиям договора аренды.

Данный способ защиты применим не только к ЗУ, предоставленным на праве аренды со стороны государственных и муниципальных органов. Однако при анализе судебной практики преимущественно применяется к спорам с публичным элементом.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ – своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату^[4].

В конкретном деле суд установил, что предоставленный по договору аренды земельный участок не мог быть использован арендатором как ранее, так и в спорный период по целевому назначению, указанному в этом договоре, для осуществления (продолжения) строительства соответствующего нежилого здания торгового назначения, вследствие прохождения под этим земельным участком в непосредственной близости от фундамента возведенного строения незаконно проложенной третьему лицу водопроводной сети. Установив указанное обстоятельство и правильно применив названные выше нормы права и разъяснения, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и начисленной истцом пени^[5].

Споры, связанные с оспариванием права собственности

1. Споры о признании права собственности на земельный участок.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

В пункте 58 Постановления № 10/22 разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации^[6].

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (пункт 36 Постановления № 10/22).

Таким образом, исходя из названных положений иск о признании права собственности на объект недвижимого имущества, при наличии зарегистрированного права иного лица не него подлежит удовлетворению при установлении в совокупности обстоятельств фактического владения истцом спорным имуществом и возникновения у последнего соответствующего права.

2. Иски о признании долевой собственности при расположении объекта недвижимости на земельном участке, принадлежащего разным собственникам.

Такой способ защиты применяется как в публичных правоотношениях (приватизация), так и в частно-правовых, когда на земельном участке расположено несколько зданий, принадлежащих разным собственником, или когда помещения в одном здании принадлежат разным собственникам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, в случае готовности реализовать право на выкуп участка, предусмотренное ст. 36 ЗК РФ, вправе предъявить иск об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот участок независимо от его делимости. Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ, соответствующее требование относится к разновидности требований собственника (иного владельца) об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ)^[7].

Указанные споры возникают также в случае возведение объекта недвижимости, принадлежащего разным собственникам и расположенным на одном земельном участке. При этом, право собственности на такой участок может быть зарегистрировано за одним (несколькими) из них без учета прав остальных участков.

Требование о признании права общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимости нескольких собственников, является негаторным.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (негаторный иск). На негаторный иск не распространяется срок исковой давности.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Кроме того, исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется^[8].

При этом, требование о признании права общей долевой собственности может быть заявлено и в рамках регулирования частно-правовых отношений в случае, когда право на ЗУ зарегистрировано с нарушением правил об определении долей собственников здания в ЗУ.

3. Оспаривание сделок, предметом которых является земельный участок.

Защита земельных прав возможна также и посредством оспаривания сделок, предметом которых является земельный участок. По общему правилу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Так, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Вместе с тем, пункт 3 статьи 166 ГК РФ допускает, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

При оспаривании сделок с земельными участками в полной мере применимы общие нормы гражданского законодательства РФ.

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приведены разъяснения о том, что иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Оспаривание сделок может осуществляться по общегражданским основаниям (ст. ст. 10, 168 ГК РФ), «корпоративным» и «банкротным» основаниям (в случае, если одна из сторон сделки находится в процедуре банкротства). Оспаривание сделки и применение последствий недействительности сделки является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Защита земельных прав в спорах о границах земельных участков

В соответствии с Постановлением № 10/22 к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Внесение в кадастр сведений об изменении площади земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ требует изменения соответствующих сведений о площади земельного участка в ЕГРН у всех зарегистрированных правообладателей, включая собственника, то есть представляет собой распоряжение этим участком, в результате которого право собственности и иные вещные права на участок в его прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются^[9].

В случае наличия спора о границах земельных участков между их правообладателями, он не может быть разрешен путем исправления реестровой ошибки в сведениях ЕГРН^[10].

Когда предмет спора связан с пересечением (наложением) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, требования заявителя подлежат рассмотрению как требование об установлении границ земельного участка^[11].

Исковое требование об установлении (определении) границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка при наличии возражений заинтересованного лица, выдвинутых, в частности, в рамках процедуры согласования границ. Итогом рассмотрения указанного требования должен быть судебный акт, которым будет установлена смежная граница между земельными участками по координатам поворотных точек. На основании судебного акта установленная граница вносится в ЕГРН^[12].

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16.07.2015 № 1789-О отметил, что федеральное законодательство с учетом необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечивает, с одной стороны, возможность оперативного исправления ошибок органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, а с другой стороны, в случае спора между смежными собственниками земельных участков или землепользователями о границах земельных участков – гарантии судебной защиты их прав от произвольного изменения сведений государственного кадастрового учета.

Правом на подачу иска об установлении границ данного земельного участка обладает заинтересованное лицо, имеющий права на спорный земельный участок^[13]. Законодательством не предусмотрено право на обращение в орган кадастрового учета с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН о земельном участке не являющегося его правообладателем лица на основании того, что, по его мнению, при постановке на кадастровый учет земельного участка допущена кадастровая ошибка^[14].

Конституционный Суд Российской Федерации отмечает, что в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения.

Верховный Суд Российской Федерации в определениях от 07.09.2020 № 309-ЭС20-11360 и от 06.09.2021 № 310-ЭС21-14749 не признал неправомерной правовую позицию судов о том, что, если индивидуальный предприниматель является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в отношении которого он подал иск об установлении границ, и его права на указанный объект недвижимости зарегистрированы в ЕГРН, он имеет право на подобный иск, поскольку обладает законным интересом к оформлению прав землепользователя. Иной подход лишал бы собственника объекта, расположенного на нескольких земельных участках в результате ошибки или нарушения, допущенных при межевании и установлении границы, исключительного права, данного ему пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ вплоть до полной фактической невозможности эксплуатации принадлежащего ему объекта. В такой ситуации собственник объекта не имеет иных способов защиты кроме иска об установлении границ смежных земельных участков.

Защиты земельных прав в делах об установлении сервитута

Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, а также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка.

Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут^[15].

Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием^[16].

По смыслу п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного 26.04.2017 Верховным Судом РФ, плата за сервитут может быть установлена либо в виде единовременного платежа за все время пользования сервитутом, либо в виде повременных платежей.

При установлении платы за сервитут, размер и условия такого сервитута должны быть определенными и не создавать правовой неопределенности.

В рамках конкретного дела, суд кассационной инстанции, отменяя нижестоящие судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, указал, что установленная плата за сервитут создает неоправданные препятствия в пользовании сервитутом, ограничивая доступ к участкам СНТ, ведет к различным поборам с лиц, приезжающих в СНТ, мотивируя тем, что пользоваться сервитутом могут только члены СНТ, находящиеся за рулем автомобиля. При этом гости, родственники членов СНТ и даже сами члены СНТ, находящиеся не за рулем автомобиля, например, в такси, не могут пользоваться сервитутом, что противоречит основным началам гражданского права и общеправовым принципам, таким как добросовестность участников гражданских правоотношений, учет прав и законных интересов друг друга, обязанности оказывать необходимое содействие для достижения цели, взаимное уважение^[17].

Защита земельных прав при наличии ограничений на осуществление деятельности на земельном участке

Нередко собственник или арендатор при начале использования ЗУ сталкиваются с наличие ограничений на осуществление того или иного использования ЗУ по причине существования охранных зон, санитарно-защитных зон и иных подобных ограничений, накладывающих соответствующие запреты на то или иное использование ЗУ.

При анализе возможных способов защиты при обнаружении соответствующих ограничений, можно выделить расторжение договора, по которому были приобретены соответствующие права на земельный участок. Поскольку как указано ранее при передаче прав на ЗУ по договору аренды или договору о передаче права собственности, передающая сторона должна сообщить о существенных условиях такого договора, наличии ограничений, препятствующих использованию ЗУ в соответствии с целевым разрешением, что может являться основанием для отказа от исполнения договора. Такой отказ, в случае если это предусмотрено договором, может быть реализован во внесудебном порядке, но, как правило, применяется судебный способ защиты. В ряде случает недостоверность предоставленной информации в отношении имеющихся ограничений, может быть использована для оспаривания договора, на основании которого право на ЗУ было приобретено. Такое оспаривание может быть также связано с установлением особого режима для ЗУ, расположенных в специальных зонах, в силу чего такие ЗУ изъяты из оборота и не могут предоставляться в частную собственность^[18]. Однако, для реализации права на отказ необходимо доказать, что нахождение ЗУ в соответствующей зоне препятствует возможность использования в соответствии с целевым назначением ЗУ^[19].

В заключение следует отметить, что судебная защита прав на земельные участки характеризуется как использованием общих способов защиты (признание права, негаторный иск), так и специфическими способами защиты (например, споры о границах).

___________________

^[1] Постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 7638/11.

^[2] Определение Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Волкова Льва Евгеньевича на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации».

^[3] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2019 № Ф02-4917/2019 по делу № А74-20062/2018.

^[4] П. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

^[5] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.12.2021 № Ф02-6525/2021 по делу № А33-37210/2020.

^[6] Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – «Постановление № 10/22»).

^[7] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.08.2015 № 56-КГ15-10.

^[8] Постановление Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 № 5361/12 по делу № А46-3074/2011.

^[9] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.03.2011 № 14765/10.

^[10] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2016 № 310-КГ16-4280.

^[11] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2015 по делу № 305-КГ15-7535.

^[12] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2017 по делу № 310-ЭС16-10203.

^[13] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2019 № 310-ЭС19-4555.

^[14] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2013 № 8410/13.

^[15] П. 6 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

^[16] Там же, п. 8.

^[17] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.07.2021 № Ф05-9436/2021 по делу № А41-34103/2018.

^[18] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.04.2015 №Ф09-1035/15 по делу №А60-19815/2014.

^[19] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.06.2021 №Ф05-12259/2021 по делу № А41-111550/2019.

21 июня 2022 г.