Арендодатель земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, обратился в суд к арендатору с требованием снести самовольные постройки на участке. Земельный участок предоставлялся в целях строительства магазина. Однако помимо магазина на участке были возведены еще два капитальных строения.
Нижестоящие суды придерживались разных позиций относительно постановленного вопроса. При первоначальном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций с учетом установленных по делу фактических обстоятельств признали спорные хозяйственные постройки объектами вспомогательного использования.
Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на следующее:
- земельный участок предоставлялся для строительства только магазина, без возведения двух спорных построек;
- возведение этих построек под видом вспомогательных, по сути, направлено на изменение разрешенного использования земельного участка в обход закона;
- для установления у объекта признаков самовольной постройки суды должны назначить экспертизу.
При новом рассмотрении дела судом первой инстанции назначено проведение экспертизы, согласно которой ввиду заглубленности фундамента и неразрывности с землей спорные объекты признаны объектами недвижимости 1 группы капитальности.
Таким образом, суды всех инстанций сочли два спорных объекта самовольными постройками.
Однако в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22222 по делу № А53-3413/2019 суд поддержал позицию арендатора, основываясь на следующих выводах.
Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ регламентировано, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, другим установленным требованиям градостроительной документации; разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных указанным нормативно-правовым актом.
Согласно подпункту 17 п. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса исключением из общего правила об обязательности получения разрешения на строительство является строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Возведенное на арендованном земельном участке в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка здание магазина является основным зданием. Для реализации обслуживающих функций обществом возведены два капитальных вспомогательных строения. При этом их строительство правомерно осуществлено обществом на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства основного здания, нарушений норм земельного и градостроительного законодательства при их возведении не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Таким образом, в силу приведенных норм материального права и установленных по делу обстоятельств, выводы суда кассационной инстанции о признании спорных объектов самовольными постройками сделаны без учета положений пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, определяющего особенности возведения объектов вспомогательного использования.
Также вопрос о законности возведения спорных построек и их квалификации как имеющих вспомогательное использование ранее был исследован судами при рассмотрении дела № А53-27148/2018 по иску о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность без торгов земельного участка, находящегося в аренде, для цели строительства магазина. Суды признали незаконным отказ департамента в выкупе земельного участка по основанию наличия на нем двух спорных объектов.
На основании изложенного, судебная коллегия решила, что выводы судов по настоящему делу нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем направила дела на новое рассмотрение.
18 мая 2021 г
