Предлагаем Вашему вниманию Дайджест правовых новостей в сфере недвижимости и строительства за май 2021 г.
Среди важных правовых новостей необходимо отметить следующие:
- Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены ряд изменений, направленных на упрощение государственной регистрации недвижимости.Утвержден порядок проведения торгов для заключения договора о комплексном развитии территории и порядок определения начальной цены контракта.
- Постановлением Правительства от 28.05.2021 № 815 значительно сокращены перечни документов, устанавливающих обязательные требования в сфере строительства.
- Постановление Правительства от 27.05.2021 № 801 расширен перечень инвестиционных проектов, на которые выделяются бюджетные средства регионов.
- Предложены поправки в Градостроительный кодекс и Жилищный кодекс в части правового регулирования капитального ремонта объектов капитального строительства, совершенствования условий предоставления многодетным семьям земельных участков.
- Предложено утвердить регламент выдачи технических условий по подключению объектов капитального строительства к инженерным сетям.
Указанные выше и иные, не менее важные правовые новости более подробно отражены в настоящем дайджесте.
1. Законы, подзаконные акты, правовые новости
1.1. Процедура государственной регистрации купли-продажи и иных сделок в отношении недвижимого имущества упрощена.
Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Ранее по усмотрению государственного регистратора мог быть выдан отказ в государственной регистрации купли-продажи, если заявление подано покупателем, а продавец на момент регистрации ликвидирован или исключен из ЕГРЮЛ. В настоящее время, если до ликвидации в ЕГРН была включена запись о праве собственности продавца, покупателю достаточно дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ, которая подтверждает ликвидацию продавца или его исключение из реестра, а также документы об исполнении сторонами обязательств по договору (документы об оплате, акт приема-передачи и т.п.).
Для кадастровых инженеров отменена обязанность по представлению актов согласования местоположения границ земельных участков. Непредставление кадастровым инженером актов согласования местоположения границ земельных участков, теперь не будет являться основанием для исключения кадастрового инженера из саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
Решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы будут являться основанием для государственной регистрации права.
Также если при приеме документов не представлен документ об уплате госпошлины, это не будет являться основанием для отказа в принятии документов, но срок регистрации начнет течь с даты представления платежного документа.
Еще одним новшеством является возможность получить в Росреестре при утере не только копии договоров, но и иных документов, на основании которых внесены сведения в ЕГРН.
Кроме того, теперь в ЕГРН подлежат внесению сведения о решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также описание местоположения границ земель, резервируемых для таких нужд.
С 2023-го года не потребуется квалифицированная электронная подпись для подачи в личном кабинете Росреестра заявлений:
- о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости, внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;
- невозможности провести госрегистрацию без личного участия собственника объекта или его законного представителя.
Также с указанной даты органы государственной власти и местного самоуправления смогут запрашивать данные из ЕГРН только в электронной форме.
1.2. Субсидии по переселению граждан из аварийного жилья можно будет получить не только в текущем году, но и на перспективу.
Постановление Правительства России от 04.05.2021 №691 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 марта 2019 г. № 278»
Устанавливается, что минимальный размер этапа региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на текущий год определяется как частное от деления суммы средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд), направляемых в текущем году на увеличение лимита предоставления финансовой поддержки субъекту Российской Федерации, средств бюджета субъекта и средств местных бюджетов, на среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в конкретном регионе, на I квартал текущего года.
В случае, если заявка на предоставление финансовой поддержки подается на реализацию следующих этапов программы по переселению граждан, минимальный размер этапа определяется как частное от деления суммы средств Фонда, направляемых в последующие годы на увеличение лимита предоставления финансовой поддержки на указанную рыночную стоимость, установленную на квартал, в котором подается такая заявка.
1.3. Количество обязательных требований в сфере строительства будет сокращено с 1 сентября 2021 г.
Постановление Правительства РФ от 28.05.2021 № 815 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и о признании утратившим силу Постановления Правительства Российской Федерации от 4 июля 2020 г.№ 985»
С 1 сентября 2021 года число обязательных требований в сфере строительства сократится более чем наполовину. Как поясняют разработчики указанных изменений, из нового перечня национальных стандартов и сводов правил исключены излишние и дублирующие нормы.
В частности, это касается требований, ограничивающих применение новых материалов и конструкторских решений, а также тормозящих процесс согласования проектов и проведение строительных работ. Кроме того, аннулированы нормы, содержащие ссылки на документы добровольного применения и носящие рекомендательный характер, а также те, выполнение которых невозможно проконтролировать.
Ожидается, что новая версия стандартов поможет снять ограничения для инноваций в отрасли, а также сократить сроки и стоимость строительства при сохранении высокого уровня безопасности.
1.4. Расширен перечень инвестиционных проектов, на которые выделяются бюджетные средства регионов.
Постановление Правительства Российской Федерации от 27.05.2021 № 801 «О внесении изменений в Правила определения новых инвестиционных проектов, в целях реализации которых средства бюджета субъекта Российской Федерации, высвобождаемые в результате снижения объема погашения задолженности субъекта Российской Федерации перед Российской Федерацией по бюджетным кредитам, подлежат направлению на осуществление субъектом Российской Федерации бюджетных инвестиций в объекты инфраструктуры»
Расширен перечень объектов инфраструктуры, в которые регионам разрешается вкладывать высвобождаемые средства в целях создания, реконструкции и модернизации таких объектов. Теперь к ним будут относится помимо объектов транспортной, инженерной, энергетической и коммунальной инфраструктуры, в том числе:
- индустриальные (промышленные) парки и технопарки;
- особые экономические зоны;
- территории опережающего развития;
- инновационные научно-технологические центры.
Перечень направлений новых инвестиционных проектов также дополнен. Сюда включается транспорт общего пользования, строительство аэропортовой инфраструктуры и обеспечение электрической энергией, газом и паром. Ответственным за формирование сводного перечня всех новых инвестиционных проектов является Минэкономразвития России.
Для включения в перечень стоимость нового инвестиционного проекта должна составлять не менее 50 млн рублей. Кроме того, при отборе учитывается соотношение объёма частных инвестиций и бюджетных средств, направляемых на реализацию проекта. Одним из условий также является наличие соглашения о намерениях, заключённого между региональным руководством и потенциальным инвестором. В таком документе должна быть зафиксирована информация о планируемом объёме инвестиций, количестве создаваемых рабочих мест, которые нужны для реализации инвестпроекта.
1.5. Утверждены правила проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории.
Постановление Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 «Об утверждении Правил проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, Правил определения начальной цены торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории при принятии решения о комплексном развитии территории Правительством Российской Федерации и Правил заключения договора о комплексном развитии территории посредством проведения торгов в электронной форме»
Помимо общих сведений о проведении торгов извещение о проведении торгов должно содержать основные сведения о территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, путем указания местоположения и границ такой территории, ее площади либо отдельного этапа реализации решения о комплексном развитии территории. А также установленную решением о проведении торгов начальную цену предмета аукциона в случае принятия решения о проведении торгов в форме аукциона или конкурсные условия в случае принятия решения о проведении торгов в форме конкурса.
Устанавливается, что при проведении конкурса к конкурсным условиям можно отнести:
- минимальный объем финансирования работ, подлежащих выполнению победителем торгов;
- технические и качественные характеристики, эксплуатационные характеристики результатов работ;
- наличие у участников конкурса необходимых для исполнения договора финансовых ресурсов, наличие на праве собственности или на ином законном основании оборудования и других материальных ресурсов, наличие специалистов и иных работников определенного уровня квалификации;
- предельный срок выполнения работ по договору о комплексном развитии территории, который будет заключен по результатам торгов;
- цена права на заключение договора;
- размер и характеристики площади жилых и (или) нежилых помещений, создаваемых в соответствии с договором и подлежащих передаче в федеральную собственность или собственность муниципалитета.
В случае отказа или уклонения победителя торгов, проведенных в форме конкурса, от заключения договора о комплексном развитии территории такой договор подлежит заключению с участником конкурса, конкурсные предложения которого по результатам оценки непосредственно следуют за предложениями победителя.
Также указанным документом установлены правила определения начальной цены контракта, согласно которым начальная цена предмета торгов устанавливается равной размеру арендной платы за земельный участок (земельные участки), который будет предоставлен в рамках договора о комплексном развитии территории, которая подлежит уплате указанным лицом за 12 календарных месяцев со дня, следующего за днем заключения договора о комплексном развитии территории. Размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости.
2. Проекты
2.1. Предлагается улучшить условия предоставления земельных участков многодетным семьям
Проект Федерального закона «О внесении изменений в статью 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации»
В случае отсутствия в регионе подходящего земельного участка, местные органы власти могут предоставить таким гражданам земельный сертификат. Этот документ подразумевает под собой выделение многодетной семье бюджетных средств на покупку по своему усмотрению земельного участка.
Вместе тем, средства земельного сертификата возможно будет направить и другие нужды, в частности на оплату договора на строительство индивидуального жилого дома или оплату первоначального взноса при получении жилищного кредита, а также уплату сумм по договору участия в долевом строительстве. Номинал такого земельного сертификата предлагается определять в соответствии со средним уровнем кадастровой стоимости по месту проживания одного из родителей в семье, имеющей 3 и более детей.
Принятие поправок позволит сократить время нахождения многодетных семей в очередях на безвозмездное получение земли в собственность.
2.2. Предложено утвердить регламент выдачи технических условий по подключению объектов капитального строительства к инженерным сетям.
Проект приказа Минэкономразвития России «Об утверждении Административного регламента предоставления Министерством экономического развития Российской Федерации государственной услуги «Получение технических условий подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения и осуществление передачи этих условий индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам, осуществляющим строительство или реконструкцию»
Указанный документ подготовлен в целях приведения действующей редакции административного регламента, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 07.03.2014 № 114, в соответствие с положениями Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».
Предполагается, что для получения технических условий достаточно будет подачи заявления с указанием вида ресурсов, получаемых от инженерных сетей, наименования подключаемого объекта, планируемой величины необходимой подключаемой нагрузки. К заявлению необходимо будет приложить нотариально заверенные копии учредительных документов, документы, подтверждающие полномочия заявителя, правоустанавливающие документы на земельный участок.
2.3. Предлагается изменить требования к проектной документации на проведение капремонта.
Проект Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и часть 5 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации в части установления требований к подготовке проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства, а также требований к проведению оценки такой проектной документации»
Предлагается внести дополнения о том, что подготовка проектной документации при проведении капитального ремонта линейного объекта осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора подряда на подготовку проектной документации), результатов инженерных изысканий в соответствии с требованиями технических регламентов. При этом экспертиза проектной документации не проводится в случае, если при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства не производится замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций таких объектов и (или) их элементов.
После завершения капитального ремонта подписывается акт, подтверждающий соответствие параметров отремонтированного объекта требованиям проектной документации.
Также проектом предусматривается, что теперь работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене отдельных элементов несущих строительных конструкций.
3. Практика
3.1. Верховный Суд рассмотрел вопрос применения срока исковой давности по делу о строительстве без получения разрешения.
Определение Верховного Суда РФ от 06.05.2021 № 308-ЭС21-1175
Суды нижестоящих инстанций оставили в силу решение о привлечение юридического лица к ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ за строительство склада для хранения запасных частей сельскохозяйственной техники в отсутствие разрешения на строительство, не приняв доводы о том, что срок исковой давности для привлечения к ответственности истек в связи с окончанием строительства в 2014 году. Однако Верховный Суд не согласился с указанными выводами и направил кассационную жалобу на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда.
