Эскроу-счета в коммерческих сделках: правоприменительная практика и минимизация рисков 

 

3 февраля 2026 г.

Юридическая фирма BRACE©

 

Несмотря на то, что договор счета эскроу в российском гражданском законодательстве появился достаточно давно, он вызывает вопросы, как в теории, так и в практике правоприменения.

В настоящей статье мы рассмотрим правову природу договора счета эскроу, сферу его применения, проблемы правового регулирования, а также актуальную юсудебную практику по договору счета эскроу.

Договор счета эскроу

Термин «эскроу» в российском законодательстве имеет два значения:

• разновидность договора банковского счета;
• вид хранения (депонирования) имущества.

В первом случае эскроу квалифицируется как способ расчетов между сторонами договора. А во втором – особый договор под условием (договор условного хранения).

По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. По смыслу приведенной нормы следует, что договор счета эскроу является трехсторонним с участием эскроу-агента, депонента и бенефициара (статья 860.7 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ»).

Договор счета эскроу служит целям защиты, надежного хранения денежных средств на особом счете, а также проверки оснований для расходования, передачи средств другой стороны договора. Такой договор позволяет значительно снизить риски потери активов, которые вложены, например, в покупку жилья. В западных странах условное депонирование рассматривается как финансовый механизм, выполняющий расчетные функции, и обязательство со множественностью лиц, которому свойственны обеспечительные и гарантирующие функции^[1].

Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты – бенефициару. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.

Обращаем внимание, что сумму денежных средств, размещенных на счете эскроу в виде оплаты товаров (работ, услуг), следует рассматривать как предоплату товаров (работ, услуг) в том случае, если у бенефициара, являющегося продавцом товаров (работ, услуг), до даты их отгрузки (выполнения, оказания) возникло право на получение размещенной на счете эскроу суммы денежных средств. В такой ситуации сумму размещенных на счете эскроу денежных средств следует рассматривать как предоплату и, соответственно, включать в налоговую базу по НДС на основании статей 154 и 167 Налогового кодекса РФ (далее – «НК РФ») на дату возникновения указанного права^[2].

Для открытия счета эскроу представляются документы и сведения, предусмотренные законодательством РФ, Инструкцией Банка России от 30.06.2021 № 204-И «Об открытии, ведении и закрытии банковских счетов и счетов по вкладам (депозитам)», а также банковскими правилами. Об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счета эскроу банк сообщает налоговому органу, указывая сведения о депоненте (статья 86 НК РФ)^[3].

В деле № А45-14303/2021 истец обратился к банку с иском о признании незаконными действия банка, выразившегося в отказе открытия специального счета эскроу. Банк не вправе отказать в открытии счета, совершение соответствующих операций по которому предусмотрено законом, учредительными документами банка и выданным ему разрешением (лицензией), за исключением случаев, когда такой отказ вызван отсутствием у банка возможности принять на банковское обслуживание либо допускается законом или иными правовыми актами. Между тем, «оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в частности сведения относительно места нахождения истца, согласно которым юридический адрес общества является адресом массовой регистрации; проанализировав все мотивы отказа Банка в открытии счета со ссылкой на положения Закона № 115-ФЗ, в частности, в связи с наличием подозрений о том, что целью заключения такого договора является совершение операций в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма, суды пришли к правомерному выводу о наличии у банка достаточных правовых оснований для отказа обществу в заключении договора банковского счета»^[4].

Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором. Если иное не предусмотрено договором, ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу, за исключением случаев, указанных в настоящей статье. Зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, за исключением депонируемой суммы, указанной в договоре эскроу, не допускается. Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается.

В деле № А40-262680/24 истец обратился с иском о взыскании суммы задолженности по договору счета эскроу (комиссии). Банком открыт счет эскроу. Договором установлена комиссия за открытие счета эскроу. Банк посредством каналов электронного взаимодействия направил в требование об оплате комиссии в тот банк, реквизиты которого были указаны для списании комиссии. Указанное требование исполнено не было, комиссия уплачена не была. В соответствии с условиям договора счета эскроу срок окончания условного депонирования денежных средств по 01.05.2024 (включительно). Судами установлено, что «спорный счет эскроу был закрыт 02.05.2024 по причине истечения срока условного депонирования, таким образом, фактически депонирования не было, поскольку сделка по купле-продажи недвижимости, для которой открывался спорный счет, не состоялась». Учитывая изложенное, суды пришли к выводу о том, что «в данном случае действия банка по открытию счета не являлись той банковской услугой, которая создала для клиента какое-либо благо в рамках спорного договора. Банком не доказано несение каких-либо расходов и потерь в связи с открытием счета эскроу, подлежащих компенсации путем взимания спорной комиссии, установленной в процентном соотношении от сделки, которая не состоялась»^[5].

При возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, банк в установленный таким договором срок, а при его отсутствии – в течение 10 дней обирязан выдать бенефициару депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет (статья 860.8).

Право требовать от банка предоставления сведений, составляющих банковскую тайну, имеют как депонент, так и бенефициар.

Если иное не предусмотрено договором эскроу, закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу. Отмечаем, что правила, установленные пунктами 1 и 2 статьи 859 ГК РФ, не применяются к отношениям по счету эскроу (статья 860.10 ГК РФ). Напоминаем, что в соответствии с указанными пунктами договор банковского счета расторгается по заявлению клиента в любое время.

При отсутствии в течение 2-х лет денежных средств на счете клиента – физического лица  и операций по этому счету банк вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора банковского счета, предупредив клиента об этом в письменной форме или иным предусмотренным договором способом, если договором банковского счета не предусмотрен отказ банка от этого права. Договор банковского счета считается расторгнутым по истечении 2-х месяцев со дня направления банком такого предупреждения, если на счет клиента в течение этого срока не поступили денежные средства (статья 859 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено соглашением депонента и бенефициара, при расторжении договора счета эскроу остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту либо при возникновении оснований для передачи денежных средств бенефициару перечисляется или выдается бенефициару (статья 860.10 ГК РФ).

Как вид хранения (депонирования) имущества эскроу представлен в ГК РФ в качестве договора условного депонирования.

Договор условного депонирования (эскроу)

Договор условного депонирования (эскроу) регулируется главой 47.1 ГК РФ (статьи 926.1 – 926.8).

По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.

Договор эскроу заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом и должен предусматривать срок депонирования имущества.

Срок действия договора эскроу не может превышать 5 лет. Договор эскроу, заключенный на больший срок или без указания срока, считается заключенным на 5 лет.

Договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг.

При возникновении указанных в договоре оснований для передачи имущества бенефициару (в том числе при совершении бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором действий либо наступлении установленных договором срока или события) эскроу-агент обязан передать депонированное имущество бенефициару в соответствии с условиями договора. Если указанные в договоре основания передачи имущества бенефициару в течение срока действия договора не возникают, эскроу-агент обязан вернуть полученное имущество депоненту.

Объектом депонирования могут быть движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги. После передачи объекта депонирования эскроу-агенту и в течение всего периода действия договора эскроу депонент не вправе распоряжаться данным имуществом, если иное не предусмотрено договором. Обязательство депонента по передаче бенефициару имущества считается исполненным с момента передачи этого имущества эскроу-агенту.

Сторонами может быть заключен договор, на основании которого у эскроу-агента должно быть депонировано имущество, подлежащее передаче сторонами двустороннего договора друг другу – взаимное эскроу.

Эскроу-агент вправе требовать уплаты вознаграждения за исполнение своих обязательств, если иное не предусмотрено договором. При этом, обязательство депонента и бенефициара по уплате вознаграждения эскроу-агенту является солидарным, если иное не предусмотрено договором. Эскроу-агент не вправе засчитывать или удерживать полученное от депонента имущество в счет оплаты или обеспечения оплаты своего вознаграждения, если иное не предусмотрено договором.

Имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, должно быть обособлено от его имущества. Это имущество отражается на отдельном балансе и (или) по нему ведется обособленный учет. Смешение эскроу-агентом переданного ему на депонирование имущества с иным (в том числе своим) имуществом того же рода не прекращает обязательства эскроу-агента перед депонентом и бенефициаром. Если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства, эскроу-агент не вправе использовать переданное ему на депонирование имущество и распоряжаться им.

Если иное не предусмотрено законом, в случае передачи на депонирование вещей депонент сохраняет право собственности на них до даты возникновения оснований для их передачи бенефициару, а после указанной даты право собственности на депонированные вещи переходит к бенефициару.

Эскроу-агент отвечает за утрату, недостачу или повреждение переданных ему на депонирование вещей, если не докажет, что эти обстоятельства произошли вследствие непреодолимой силы, либо из-за свойств вещей, о которых эскроу-агент, принимая их на депонирование, не знал и не должен был знать, либо в результате умысла или грубой неосторожности депонента.

По общему правилу, к отношениям по договору эскроу, предусматривающему передачу на депонирование вещей, право собственности на которые сохраняется за депонентом, применяются положения главы 47 ГК РФ (Хранение), если иное не предусмотрено главой 47.1. ГК РФ, договором или не вытекает из существа обязательства.

Обращение взыскания на депонированное имущество, арест такого имущества или принятие в отношении его обеспечительных мер по долгам эскроу-агента либо депонента не допускается. Взыскание по долгам депонента может быть обращено на право (требование) депонента к бенефициару или к эскроу-агенту в случаях прекращения договора эскроу либо нарушения обязательств по нему. При открытии номинального счета для целей депонирования безналичных денежных средств  не применяются правила статьи 860.5 ГК РФ об аресте или о списании денежных средств.

По долгам бенефициара взыскание может быть обращено на его право (требование) к эскроу-агенту о передаче депонированного имущества.

Договор эскроу прекращается вследствие следующих событий:

• смерти гражданина, являющегося эскроу-агентом;
• признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
• прекращения полномочий нотариуса, являющегося эскроу-агентом;
• ликвидации эскроу-агента, являющегося юридическим лицом;
• истечения срока договора эскроу;
• по иным предусмотренным ГК РФ основаниям.

Депонент и бенефициар могут отказаться от договора эскроу, направив совместное уведомление об этом эскроу-агенту в письменной форме или иным способом, предусмотренным договором эскроу.

При прекращении договора эскроу депонированное имущество, если иное не предусмотрено соглашением депонента и бенефициара, подлежит возврату депоненту, а при возникновении оснований для передачи этого имущества бенефициару подлежит передаче бенефициару.

Сфера применения договора эксроу

Счета эскроу в основном применяются для безопасных расчетов в сфере строительства, а именно в долевом строительстве многоквартирных домов, а также в в индивидуальном жилищном строительстве. Помимо этого, их используют при покупке/продаже бизнеса и ценных бумаг, при передаче прав на интеллектуальную собственность, а также при заключении мировых соглашений в суде, чтобы гарантировать выполнение обязательств сторонами сделки.

Основные сферы применения:

• строительство жилья: покупатель вносит деньги на счет эскроу, застройщик получает их только после сдачи дома;6
• сделки с недвижимостью на вторичном рынке: в данном случае использование счета эскроу служит для гарантии перехода права собственности, так денежные средства переходят продавцу после регистрации прав на недвижимое имущество в Росреестре;
• покупка/продажа бизнеса, где средства замораживаются до выполнения условий сделки;
• для расчетов при передаче акций, облигаций;
• при заключении мировых соглашений для обеспечения их исполнения;
• внешнеэкономическая деятельность.

Поскольку самой популярной сферой применения счета эскроу является сфера строительства, рассмотрим подробнее его применение в данной области.

Использование счетов эскроу в долевом строительстве

Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – «Закон № 214-ФЗ», «Закон о долевом строительстве»), в соответствии с которыми договоры участия в долевом строительстве, представленные на регистрацию после 01.07.2019, должны в обязательном порядке предусматривать использование счетов эскроу для расчетов между сторонами. Для расчетов по договорам участия в долевом строительстве стало обязательным применение эскроу-счетов.

Так, согласно частям 1.2 и 4 статьи 3 Закона о долевом строительстве, застройщик вправе привлекать деньги дольщиков и осуществлять строительство объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, либо при размещении денежных средств дольщиков на эскроу-счетах, либо при выполнении обязанности по уплате взносов в специальный компенсационный фонд.

Статьями 15.4 и 15.5. Закона о долевом строительстве установлены особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу, а также особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

Требования к эскроу-агента в долевом строительстве

Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается уполномоченным банком (далее – «эскроу-агент») для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета – участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару).

Внедрение механизма счетов эскроу в сферу долевого строительства направлено на минимизацию рисков инвесторов-дольщиков. Данная система функционирует на принципе депонирования финансовых средств участников долевого строительства на специализированных банковских счетах до момента выполнения застройщиком договорных обязательств. В сфере долевого строительства функцию депонента выполняет участник инвестиционно-строительного проекта, а роль бенефициара отводится застройщику^[6].

В зарубежных правовых системах предусмотрена возможность передачи любых видов активов на эскроу-счет, в то время как в России на такие счета могут быть переведены исключительно денежные средства. Кроме того, в других странах функции эскроу-агентов могут исполнять различные юридические и финансовые профессионалы, включая нотариусов, адвокатов и налоговых консультантов. В России же роль эскроу-агентов ограничена кредитными организациями^[7].

В качестве недостатков использования эскроу счетов в сфере строительства можно назвать невозможность начисления процентов на денежные средства, размещенные на таких счетах, поскольку проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается (статья 15.5 Закона о долевом строительстве)

Участник строительства вправе рассчитывать исключительно на возврат первоначально внесенной суммы, без учета потенциальных финансовых потерь, связанных с инфляцией. Некоторые исследователи предлагают включить в законодательство положения, обязывающие банки при досрочном расторжения договора долевого участия выплачивать дольщикам проценты, рассчитанные на основе средневзвешенной ставки депозита в соответствующем регионе. Указанное предложение направлено прежде всего на обеспечение финансовой защищенности участников долевого строительства и компенсацию потенциальных потерь, поскольку в рамках существующей системы финансирования долевого строительства банки, выступающие в роли эскроу-агентов имеют возможность оперировать денежными средствами, размещенными на счетах эскроу, тогда как средства дольщиков при этом не защищены от инфляции^[8].

Постановлением Правительства России от 18.06.2018 № 697 утверждены критерии (требования), которым в соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.

Так, у банка должно быть одновременное наличие не менее 2 кредитных рейтингов:

• не ниже уровня «BBB-(RU)» по национальной рейтинговой шкале кредитного рейтингового агентства Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (Акционерное общество),
• или не ниже уровня «ruBBB-» по национальной рейтинговой шкале кредитного рейтингового агентства акционерное общество «Рейтинговое Агентство «Эксперт РА»,
• или не ниже уровня «BBB-.ru» по национальной рейтинговой шкале кредитного рейтингового агентства общество с ограниченной ответственностью «Национальные Кредитные Рейтинги»,
• или не ниже уровня «BBB-|ru|» по национальной рейтинговой шкале кредитного рейтингового агентства общество с ограниченной ответственностью «Национальное Рейтинговое Агентство».

Лимит кредитования застройщиков на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости установлен в размере не более 20 % величины собственных средств (капитала) банка.

Государство, устанавливая такие требования, имеет своей целью исключить участие финансово-нестабильных банков, обеспечить доступ к предоставлению кредитов на строительство таким банкам, банкротство которых маловероятно, что, в свою очередь, снижает риск нарушения прав участников долевого строительства и застройщиков, поддерживает стабильность гражданского оборота.

Внесение денежных средств на счет экскроу в долевом строительстве

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года. Указанное положение применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с использованием счетов эскроу до 14.03.2022.

Денежные средства на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, вносятся после регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее 10 рабочих дней после представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

Прекращения и и расторжение договора счета эскроу

Помимо предусмотренных ГК РФ оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается также по следующим основаниям:

• при расторжении договора участия в долевом строительстве;
• при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более 3-х месяцев со дня заключения такого договора.

В деле № А32-9450/2025 ООО обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику о признании сделки по расторжению договора долевого участия в долевом строительстве недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде признания договора долевого участия в долевом строительстве действующим и восстановлении регистрации записи в ЕГРН. Истец, как участник долевого строительства обязан был внести денежные средства в счет оплаты цены договора на специальный счет эскроу, открытый в банке (эскроу-агенте) по договору счета эскроу, заключенный в целях учета и блокирования денежных средств. Однако, денежные средства вносились с отклонением от согласованного сторонами графика. Ответчик направил уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и одностороннем его расторжении. Росреестром осуществлена государственная регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве, регистрационная запись о ДДУ была погашена (аннулирована). Судами при рассмотрении дела установлено, что «заключенным между сторонами договором предусмотрено, что просрочка внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения условий договора. Указанное закреплено частью 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ – систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке. Согласно представленным в материалы дела документам, просрочка исполнения истцом взятых на себя обязательств была более чем два месяца, в связи с чем, ответчик применил пункт договора, предоставляющий возможность одностороннего расторжения договора, при условии соблюдения предусмотренного законом порядка уведомления стороны договора»^[9].

В случае прекращения договора счета эскроу по указанным выше основаниям, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором.

В деле № 88-26863/2025 истец обратилась в суд с иском к застройщику, в котором просила суд расторгнуть договор участия в долевом, взыскать уплаченную по договору денежную сумму в размере, проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные частью 6 статьи 9 Закона о долевом строительстве, штраф в порядке защиты прав потребителей, пени (неустойку, предусмотренную частью 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве за нарушение срока передачи срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства). Срок передачи объекта был установлен не позднее 30.06.2024. Истцом 27.08.2024 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора в связи с нарушением срока передачи объекта. В ответ на обращение истца ответчик направил уведомление об изменении сроков передачи объекта долевого строительства, продлении срока передачи объекта долевого участия до 31.12.2024, предложено подписать дополнительное соглашение к договору. Срок передачи объекта долевого строительства в установленном законом порядке не продлялся, дополнительное соглашение между сторонами не заключалось. Объект долевого строительства истцу не был передан, соглашение о расторжении договора между сторонами не заключено.

Разрешая спор по существу, суды установив нарушение застройщиком обязательства по своевременной передаче объекта долевого строительства более чем на два месяца, а также отказ истца от исполнения договора, пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве и взыскании в пользу истца денежных средств и компенсации морального вреда. Руководствуясь положениями части 4 статьи 15.4 Закона о долевом строительстве, установив, что оплата договора истцом производилась с использованием эскроу счета, суды пришли к выводу «об отсутствии оснований для взыскания с застройщика процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных частью 6 статьи 9 Закона № 214-ФЗ». Учитывая положения постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», предусматривающие периоды действия моратория на начисление неустойки и штрафа, суда также пришли к выводу «об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части неустойки и штрафа»^[10].

Что должен содержать договор экскроу?

Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве.

В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, в соответствии с Федеральным законом от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Эскроу при строительстве жилых домов по договорам строительного подряда

С 01.03.2025 вступил в силу Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» (далее – «Закон № 186-ФЗ»). Данный закон регулирует отношения, связанные со строительством юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями жилых домов на земельных участках, принадлежащих российским гражданам на праве собственности, на праве аренды, безвозмездного пользования в целях приобретения ими права собственности на жилые дома, построенные на таких земельных участках, в соответствии с договором строительного подряда, денежные средства в счет уплаты цены которого размещаются заказчиками на счетах эскроу в целях защиты их прав и законных имущественных интересов.

Договором строительного подряда в соответствии с Законом № 186-ФЗ должно быть предусмотрено условие об обязанности заказчика в целях уплаты цены договора строительного подряда открыть счет эскроу в уполномоченном банке, предоставившем целевой кредит подрядчику на строительство жилых домов, а при отсутствии у подрядчика целевого кредита – в уполномоченном банке, в отношении которого сторонами договора строительного подряда достигнуто соглашение о размещении денежных средств на указанные цели (статья 5 Закона № 186-ФЗ).

Обязанность заказчика по договору строительного подряда (депонента) по уплате обусловленной договором строительного подряда цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после подписания сторонами договора строительного подряда на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на 6 месяцев предусмотренный договором строительного подряда срок окончания строительства жилого дома.

Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее 5 рабочих дней после представления подрядчиком банку сведений о государственной регистрации права собственности заказчика на жилой дом, построенный в соответствии с договором строительного подряда, перечисляются эскроу-агентом подрядчику либо направляются на оплату обязательств подрядчика по кредитному договору.

В случае изменения цены договора строительного подряда стороны договора строительного подряда обязаны сообщить об этом эскроу-агенту, предоставив подтверждающие документы, в срок не позднее чем 5 рабочих дней со дня изменения цены. В течение 5 рабочих дней со дня получения указанных сведений стороны договора счета эскроу заключают к этому договору дополнительное соглашение о соответствующем изменении депонируемой суммы.

Применение эскроу возможно также во внешнеэкономической деятельности.

Применение эскроу в международной торговле

Применение счетов эскроу во внешнеторговых сделках обеспечивает безопасность расчетов, блокируя средства покупателя до выполнения продавцом договорных обязательств (поставка товара, передача документов). Это защищает стороны от риска недобросовестности, валютных ограничений и срывов сделок, выступая инструментом «замороженной оплаты». Покупатель депонирует средства на специальном счете, замораживая их до момента подтверждения исполнения условий. Участниками, соответственно, являются покупатель (депонент), продавец (бенефициар) и банк/агент (эскроу-агент), выступающий независимой третьей стороной.

Использование счета эсроу при расчетах с контрагентами похоже на аккредитивную форму расчетов. Аккредитивы более привычны в международной торговле, между тем счета эскроу предоставляют схожий, часто более гибкий уровень безопасности. В условиях сложностей с трансграничными переводами счет эскроу выступает надежным финансовым посредником.

При аккредитивной форме расчетов банк по поручению плательщика принимает на себя обязательство произвести выплату денежных средств получателю при условии представления определенных документов в соответствии с его условиями (статья 867 ГК РФ). Аккредитив имеет более широкую сферу применения, чем банковский счет эскроу, поскольку помимо уплаты получателю денежных средств банк может также акцептовать и оплатить выставленный получателем переводной вексель, а также совершить иные действия по исполнению аккредитива. Кроме того, получить исполнение по аккредитиву от банка может не только сам получатель, но и указанное им лицо в соответствии с условиями переводного  аккредитива (статья 870.1 ГК РФ).

Аккредитив может быть отзывным, что дает право плательщику в любой момент его изменить или отменить без предварительного уведомления получателя средств в силу статьи 868 ГК РФ, в то время как для банковского счета эскроу такая возможность законом не предусмотрена.

Банк как в рамках аккредитивной формы расчетов, так по договору счета эскроу проверяет представленные ему документы только по внешним признакам (статья 871, статья 860.7 и статья 926.3 ГК РФ). За подлинность документов и достоверность представленных в них сведений банк никакой ответственности не несет.

По счету эскроу не допускаются приостановление операций, арест или списание денег по обязательствам как самого депонента, так и бенефициара, что повышает надежность указанного инструмента (статья 860.8 ГК РФ). Для денежных средств плательщика, переданных банку в аккредитив, таких правил законом не предусмотрено, поэтому в отношении таких сумм могут быть введены определенные запреты и ограничения в соответствии с действующим законодательством РФ.

Следует учитывать, что риск отзыва у банка лицензии на осуществление банковских операций по-разному распределяется между участниками гражданского оборота при использовании аккредитива и счета эскроу. Так, согласно п. 1 ст. 860.7 ГК РФ права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты – бенефициару. Соответственно, риск отзыва у эскроу-агента лицензии на осуществление банковских операций относится на ту из сторон договора, у которой на момент возникновения такого риска имеется право требования к эскроу-агенту. Иным образом обстоит дело с аккредитивом. Так, из содержания статьи 872 ГК РФ следует, что ответственность перед получателем средств за исполнение условий аккредитива несет сам банк, а не плательщик.

Счета эскроу применяются также в сфере защиты окружающей среды, что рассмотрим в следующем разделе.

Эскроу-счета при финансовом обеспечении мероприятий по защите окружающей среды

В соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» финансовое обеспечение реализации мероприятий, предусмотренных планом мероприятий при эксплуатации и выводе из эксплуатации (консервации или ликвидации) опасных производственных объектов I и II классов опасности осуществляется с использование счета эскроу.

Согласно статье 56.3 указанного закона денежные средства резервного фонда в объеме, необходимом для реализации мероприятий, предусмотренных планом мероприятий или несколькими планами мероприятий, размещаются на счетах эскроу.

Счет эскроу открывается банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета – юридического лица, индивидуального предпринимателя, которым принадлежат отдельные производственные объекты (депонента), в целях перечисления эскроу-агентом таких средств в федеральный бюджет (бенефициару) в случае банкротства депонента.

Средства, перечисленные эскроу-агентом и зачисленные в федеральный бюджет, направляются на реализацию мероприятий по предотвращению и ликвидации загрязнения окружающей среды в результате эксплуатации отдельного производственного объекта, в том числе мероприятий, реализуемых при его консервации или ликвидации. Использование средств, перечисленных эскроу-агентом и зачисленных в федеральный бюджет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством, на основании отдельных решений Правительства.

Денежные средства на счет эскроу вносятся владельцем счета (депонентом), которому принадлежат отдельные производственные объекты, при наличии плана мероприятий на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на 6 месяцев срок эксплуатации зданий и сооружений, которые являются отдельными опасными производственными объектами и (или) в которых находятся отдельные опасные производственные объекты, и (или) срок эксплуатации объектов размещения отходов I и II классов опасности либо срок пользования участком недр или срок разработки месторождений полезных ископаемых (применительно к угольным шахтам).

Внесенные на счет эскроу денежные средства в срок, предусмотренный договором счета эскроу, а при отсутствии в договоре счета эскроу срока – не позднее 10-го календарного дня после представления владельцем счета (депонентом) – собственником отдельного производственного объекта подтверждения реализации в полном объеме мероприятий, предусмотренных планом мероприятий, и заключения о соответствии реализованных мероприятий по предотвращению и ликвидации загрязнения окружающей среды, в том числе мероприятий, реализуемых при консервации или ликвидации отдельного производственного объекта, плану мероприятий перечисляются банком (эскроу-агентом) владельцу счета (депоненту) –собственнику отдельного производственного объекта^[11].

Договор счета эскроу может быть прекращен по одному из следующих оснований:

• реконструкция зданий и сооружений, которые являются отдельными опасными производственными объектами и (или) в которых находятся отдельные опасные производственные объекты (за исключением угольных шахт), и изменение срока эксплуатации таких зданий и сооружений, содержащегося в проектной документации, получившей заключение государственной экспертизы;
• продление установленного лицензией на пользование недрами срока пользования участком недр или предусмотренного техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых срока разработки месторождения полезных ископаемых (применительно к угольным шахтам);
• внесение изменений в план мероприятий, получение заключения государственной экологической экспертизы и заключения об обоснованности определения сметной стоимости реализации мероприятий, предусмотренных планом мероприятий с учетом внесенных в него изменений;
• реализация в полном объеме мероприятий, предусмотренных планом мероприятий, и наличие заключения о соответствии реализованных мероприятий по предотвращению и ликвидации загрязнения окружающей среды, в том числе мероприятий, реализуемых при консервации или ликвидации отдельного производственного объекта, плану мероприятий.

В случае перехода прав на отдельный производственный объект, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому собственнику отдельного производственного объекта переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним собственником отдельного производственного объекта.

Таким образом, договор счёта эскроу представляет собой инструмент расчетов и обеспечения исполнения обязательств, а также является способом защиты интересов участников гражданского оборота. Расширение сферы применения договора счёта эскроу позволяет обеспечить безопасность совершения сделок за счёт гарантированного сохранения доверенного имущества и минимизации рисков сторон.

______________________

^[1] Кархалев Д.Н. Договор счета эскроу в гражданском праве. Журнал «Нотариус», 2021, № 3.

^[2] Письмо Минфина России от 18.08.2023 N 03-07-07/78232.

^[3] Письмо Минфина России от 12.04.2017 № 03-02-07/1/21741.

^[4] Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2022 по делу № А45-14303/2021.

^[5] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 по делу № А40-262680/2024.

^[6] Иванов А.А. Правовое регулирование использования счетов эскроу в строительстве. Журнал «Цивилист», 2025, № 5.

^[7] Там же.

^[8] Гущина Т.В. Проблемы договора участия в долевом строительстве на этапе его заключения.  Актуальные проблемы права, государства и экономики: Сборник научных статей. Орел, 2023.

^[9] Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2025 № А32-9450/2025.

^[10] Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09.10.2025 N 88-26863/2025 (УИД 50RS0029-01-2024-005443-26).

^[11] Постановление Правительства России от 22.04.2023 № 642 «Об утверждении Правил размещения на счетах эскроу и использования денежных средств резервного фонда, создаваемого в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 56.3 Федерального закона "Об охране окружающей среды».