Вопрос о подсудности или арбитрабельности третейским судам споров в отношении недвижимого имущества долгое время являлся дискуссионным в силу отсутствия в законодательстве четких критериев, позволяющих определить круг споров, которые компетентны рассматривать третейские суды, а также в силу отсутствия единообразия подходов к пониманию данного вопроса в судебной практике. В 2011 году определенную ясность в данной дискуссии внес Конституционный Суд Российской Федерации.
Арбитрабельность споров о недвижимости третейским судам и судебная практика
Компетенция третейских судов по разрешению споров о недвижимости базируется на ряде статей, а именно пункте 1 статьи 11 ГК РФ, прямо закрепляющем возможность защиты нарушенных гражданских прав в третейских судах с учетом подведомственности дел, определяемой процессуальным законодательством, а также части 2 статьи 1 Закона о третейских судах, установившей, что любые споры, основывающиеся на гражданско-правовых отношениях, за исключениями, утвержденными федеральным законом, могут быть рассмотрены в третейском суде.
Процессуальное законодательство при этом не устанавливает прямого запрета на рассмотрение третейскими судами споров о недвижимости (часть 6 статьи 4 и статья 33 АПК РФ).
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 28) устанавливает решение третейского суда в качестве одного из оснований для регистрации прав на недвижимость. В рамках третейского разбирательства могут быть рассмотрены и земельные споры согласно статье 64 Земельного кодекса РФ.
Между тем, правоприменительная практика начала формировать неоднозначные решения, по-своему решая вопрос об арбитрабельности тех или иных споров о недвижимом имуществе.
Вопросы регистрации права на недвижимое имущество согласно правовой позиции ВАС РФ неподведомственны третейским судам в силу их публично-правового характера, а значит исполнительные листы по таким решениям выдаваться не могут.
Несмотря на позицию ВАС РФ, в судебной практике продолжало параллельно существовать два подхода к решению вопроса о подведомственности споров о недвижимости третейским судам и регистрации прав по таким решениям. Так, одни суды выдавали исполнительные листы на решения третейских судов (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.12.2010 по делу № А32-19883/2010), другие, напротив, отказывали в выдаче ввиду неарбитрабельности таких споров (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2010 по делу № А40-117038/10-141-979).
Конституционный Суд Российской Федерации своим Постановлением от 26.05.2011 № 10-П унифицировал судебную практику, признав споры о недвижимости арбитрабельными третейским судам. Суд указал, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество не влияет и не изменяет природу гражданско-правовых отношений по поводу этого имущества. В силу этого обязательность государственной регистрации не может рассматриваться как обстоятельство, лишающее стороны возможности обратится в третейский суд за рассмотрением спора о недвижимости.
Изменения в действующее законодательство в части, касающейся арбитрабельности споров о недвижимости
С 1 сентября 2016 года в силу вступает Федеральный закон об арбитраже, который должен заменить Закон о третейских судах, а также в силу вступят изменения в статью 33 АПК РФ, в которой будет указан перечень споров, подлежащих передаче на рассмотрение третейского суда, и споров, передача которых будет запрещена.
Споры о недвижимости, кроме споров, возникающих из отношений, регулируемых законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества, статьей 33 АПК РФ в данные категории не включены.
Исполнение решений третейских судов по спорам о недвижимости: что есть и что будет
Федеральный закон о третейских судах предусматривает два пути исполнения решения третейского суда:
1. Добровольно (статья 44);
2. С помощью исполнительного листа, выданного государственным судом, на принудительное исполнение (статья 45).
Так, в случае добровольного исполнения решения в регистрирующий орган должны обратиться обе стороны спора с заявлениями о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Во втором случае основанием для государственной регистрации является вступившее в законную силу определение государственного суда о принудительном исполнении решения третейского суда.
Отсутствие исполнительного листа, выданного государственным судом на принудительное исполнение решения третейского суда, о признании права собственности на недвижимость является основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 № 09АП-39574/2013 по делу № А40-27154/13).
При этом важно учитывать, что государственный суд правомочен отказать в выдаче исполнительного листа, если он найдет нарушения, указанные в законе (статья 239 АПК РФ).
В Законе об арбитраже в статье 43 прослеживается направленность законодателя на усиление судебного контроля за исполнением решений третейских судов. Теперь никакое третейское решение при отсутствии исполнительного листа, выданного на основании судебного акта компетентного суда, не может являться основанием для внесения записи в государственный реестр (в том числе Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Данная статья на законодательном уровне в корне меняет сложившийся подход к порядку регистрации прав на недвижимое имущество на основании решений третейских судов. Положения о добровольном исполнении решения становиться более неактуальным.
Такое ужесточение в вопросе исполнения решения третейского суда во многом объясняется необходимостью защитить интересы третьих лиц, не являющихся стороной в споре о недвижимости.
Вывод
1. На основании комплексного анализа действующего законодательства, а также изменений в законодательство, которые вступят в силу с 1 сентября 2016 года, споры о недвижимости подведомственны третейским судам.
2. Сформирована единообразная и понятная судебная практика по вопросу подведомственности споров о недвижимости третейским судам. Так, стороны могут предусмотреть в третейском (арбитражном) соглашении положения о передаче споров о недвижимости в третейский суд без риска признания таких споров неподведомственными третейскому суду государственным судом в будущем.
3. С 1 сентября 2016 года для исполнения решения третейского суда, на основании которого будут вноситься изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо получить исполнительный лист от государственного суда.
19 августа 2016 г.
