Комплексная юридическая проверка коммерческой недвижимости (Due Diligence)
Юридическая проверка коммерческой недвижимости, сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью
Приобретение недвижимого имущества всегда было и остается значимым событием, как для физических, так и для юридических лиц. Зачастую, это связано с высокой стоимостью недвижимости и возможными рисками при совершении сделок купли-продажи недвижимого имущества. При покупке недвижимости очень важно понимать, что на рынке недвижимого имущество могут присутствовать, как благонадежные продавцы и покупатели, так и мошенники. Схем обмана продавцов и покупателей из года в год не становится меньше, в связи с этим, при совершении сделок с недвижимым имуществом рекомендуется осуществлять проверку приобретаемой недвижимости. Существует мнение, что при совершении сделок с недвижимостью, привлечение риелтора позволит обезопасить сделку с недвижимостью, однако это не всегда так. Риэлторы, зачастую, не берут на себя обязательство по проверке чистоты недвижимого имущества и не могут гарантировать безопасность сделки.
Вместе с тем, важно отметить, что понятие коммерческой недвижимости законодательно не определено. Но на практике принято считать, что коммерческая недвижимость – это здания, помещения, земельные участки и иная недвижимость, которая используется для получения прибыли, как правило, это офисные центры и торговые здания. Как правило, коммерческая недвижимость приобретается для ведения предпринимательской деятельности и зачастую, в такую недвижимость вкладываются денежные средства не только на ее приобретение, но на проведение ремонта в помещении. В связи с этим, осуществить проверку приобретаемого объекта просто необходимо, потому, вкладывая большие денежные средства, предприниматель хочет получить объект чистый от прав третьих лиц.
Комплексная проверка коммерческой недвижимости состоит из нескольких этапов:
- Проверка объекта недвижимости. У продавца необходимо запросить основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, договор дарения, акт о приватизации и т.п.), а также технический и кадастровый паспорт на объект. После получения этой информации, важно запросить информацию о правообладателях из сведений государственного реестра прав на недвижимое имущество. Правильней будет запросить расширенную выписку из ЕГРН, это позволит изучить сведения о переходах права на объект недвижимости. Сведения, предоставленные продавцом и полученные из ЕГРН должны соответствовать друг другу, отражать кадастровые данные, которые позволят определить не только действительное местонахождение объекта недвижимости, но и в последующем рассчитать налог на недвижимое имущество.
- Проверка продавца. Продавцом коммерческой недвижимости может быть физическое, так и юридическое лицо. В случае, если продавец физическое лицо необходимо проверить паспорт, убедиться в его подлинности, а также проверить продавца на наличие регистрации юридических лиц с участием этого физического лица. В случае, если продавец юридическое лицо, необходимо получить выписку из ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы (на сайте ФНС такую выписку можно получить без оплаты). Также важно отметить, что в случае приобретения недвижимости у физического лица, необходимо получить согласие супруга на совершение такой сделки, если продавец находится в браке. В случае, если продавец юридическое лицо необходимо удостовериться в полномочиях лица, который будет подписывать договор купли-продажи недвижимости. При условии, что договор подписывает руководитель юридического лица, его полномочия отражаются в уставных документах, если договор подписывает иное лицо, необходима нотариальная доверенность на совершение таких действий.
- Проверка судебных споров относительно приобретаемого объекта недвижимости или с участием продавца. Судебные разбирательства относительно объектов недвижимости не редки, причины возникновения таких разбирательств разнообразны. Вместе с тем, важно проверить не только судебные разбирательства относительно объекта недвижимости, но и относительно самого продавца. Это могут судебные разбирательства в случае банкротства продавца, или, например, наследственный спор, или спор при расторжении брака и т.д.
Юридическая проверка недвижимости в современных условиях стала необходимостью, которая позволит минимизировать возможные риски, связанные с приобретением недвижимости, а также избежать неблагоприятных последствий для покупателя. Привлечение опытного юриста для проведения комплексной юридической проверки недвижимости позволит покупателю удостовериться в чистоте приобретаемой недвижимости, безопасности будущей сделки и сэкономит время покупателя на сбор такой информации.
После проведения тщательной проверки объекта недвижимости и продавца юрист составит детальный отчет о проделанной работе, в котором будет отражена полная информация об объекте и продавце, что позволит в дальнейшем принять решение покупателю о приобретении недвижимости или об отказе в совершении такой сделки.
Помимо комплексной проверки недвижимости также важно грамотно провести сделку купли-продажи объекта недвижимости, чтобы в дальнейшем такую сделку не признали, например, недействительной, и покупатель не потерял свои денежные средства.
Юридические услуги
- Консультирование клиентов по правовым вопросам приобретения коммерческой недвижимости
- Комплексная юридическая проверка коммерческой недвижимости
- Оформление отчета (юридического заключения) по результатам проведенной проверки коммерческой недвижимости
- Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью
- Подготовка необходимой документации для проведения сделки с коммерческой недвижимостью