Аренда недвижимости по 44-ФЗ: условия госконтракта, оценка рисков закупки и юридическая процедура

10 августа 2026 г.

Юридическая фирма BRACE©

Договоры аренды объектов недвижимости высоко востребованы в коммерческом обороте. Но в сфере закупок для государственных нужд (далее – «госзакупки», «закупки») арендные отношения не так широко распространены. Это связано с тем, что государственные заказчики (далее – «госзаказчики», «заказчики») не осуществляют ни коммерческую, ни производственную деятельность. А здания и сооружения, необходимые им для выполнения функций и задач, как правило, предоставляются на праве оперативного управления либо в рамках специальных проектов. Тем не менее, периодически у госзаказчиков возникает потребность во временном использовании объектов, и тогда приходится подстраивать гибкий характер аренды под жесткие правила Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – «Закон № 44-ФЗ»).

Рассмотрим условия госконтракта с учетом специфики арендных отношений, а также приведем обзор наиболее проблемных моментов, возникающих при проведении закупок, связанных с арендой недвижимости.

Условия арендного госконтракта

Закон № 44-ФЗ устанавливает условия, которые обязательно должны присутствовать в контракте для государственных и муниципальных нужд (части 2, 3, 4-9, 12, 13, 13.1 статьи 34 Закона № 44-ФЗ):

цена контракта;
срок исполнения основного обязательства поставщиком или исполнителем (в данном случае – арендодателем);
условия об ответственности;
порядок и сроки осуществления заказчиком приемки поставленного товара, выполненной работы (ее результатов) или оказанной услуги в части соответствия их количества, комплектности, объема требованиям, установленным контрактом (ч. 13 ст. 34 Закона № 44-ФЗ). В Гражданском кодексе РФ для договоров аренды не установлена периодичность такой приемки. Более того, составление актов сдачи-приемки услуг в каждом расчетном периоде для аренды вообще не является обязательным. Такую приемку следует отличать от приемки-передачи самого объекта аренды, поскольку передача объекта арендатору и его возврат арендодателю оформляются передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами (ст. 655 ГК РФ, применяемая к аренде зданий и сооружений, а в силу п. 2 ст. 650 ГК РФ – и к аренде предприятий). Поэтому при заключении контракта необходимо определить, будет ли приемка услуг аренды единовременной (то есть после окончания всего срока аренды) или же периодическая (например, ежемесячная или ежеквартальная). Как правило, приемка услуг является основанием для оплаты, поэтому периодичность такой приемки будет зависеть от графика и возможностей финансирования заказчика;
условия о порядке и сроках оформления документов, подтверждающих приемку арендных услуг;
условия о порядке и сроке предоставления арендодателем обеспечения гарантийных обязательств (если такое обеспечение предусмотрено контрактом);
если при заключении контракта невозможно определить объем потребляемого товара, работы или услуги (ч. 24 ст. 22 Закона № 44-ФЗ), в контракте должно быть отмечено, что оплата товара (работы или услуги) осуществляется по цене единицы товара (работы, услуги) исходя из количества фактически предоставленного заказчику товара (работы или услуги), но в размере, не превышающем максимального значения цены контракта. Следует отметить, что для арендных отношений это условие в госконтрактах практически не применяется. Заказчик при подготовке контракта должен четко определить сроки и объект аренды, поэтому объем потребляемых услуг в данном случае известен;
если контрактом предусмотрено поэтапное исполнение и при этом выплата аванса, в контракт включается условие о размере аванса для каждого этапа исполнения контракта в виде процента от размера цены соответствующего этапа;
об уменьшении суммы, которую заказчик должен будет оплатить юридическому лицу, физическому лицу или индивидуальному предпринимателю, на размер налогов, сборов и иных обязательных платежей в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, если в соответствии с налоговым законодательством Российской Федерации такие налоги, сборы и иные обязательные платежи подлежат уплате в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации заказчиком.
срок оплаты составляет не более 7 рабочих дней с даты подписания заказчиком документа о приемке, за изъятиями, прямо перечисленными в норме (ч. 13.1 ст. 34 Закона № 44-ФЗ). Для арендных контрактов практически значимо исключение, предусмотренное пунктом 2 части 13.1 статьи 34 Закона № 44-ФЗ, которое предусматривает, что если документ о приемке оформляется без использования ЕИС, то предельный срок оплаты составляет не более 10 рабочих дней с даты подписания документа о приемке. Нарушение срока или порядка оплаты образует самостоятельный состав административного правонарушения (ч. 8 ст. 7.30.2 КоАП РФ: штраф на должностных лиц в размере 1 % цены контракта (отдельного этапа исполнения контракта, аванса), но не менее 10 000 и не более 50 000 рублей);
график исполнения контракта, если контракт заключается на срок более чем три года и цена контракта превышает 100 млн рублей (ч. 12 ст. 34 Закона № 44-ФЗ). Для долгосрочной аренды крупных объектов это требование применяется напрямую;
типовые условия контрактов, установленные Правительством России, если они утверждены применительно к соответствующему предмету закупки (ч. 11 ст. 34 Закона № 44-ФЗ).

При заключении договора аренды для государственных или муниципальных нужд эти условия должны в контракте присутствовать. Но для данного правила есть исключения: в части 15 статьи 34 Закона № 44-ФЗ перечислены случаи, когда контракт может быть заключен в простой письменной форме в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ для совершения сделок. Это контракты, заключенные в соответствии с пунктом 1, пунктами 4 и 5 (кроме контрактов, заключенных в соответствии с частью 12 статьи 93 Закона № 44-ФЗ), пунктами 8, 9, 15, 20, 21, 22, 23, 26, 28, 29, 33, 37, 40, 41, 44, 45, 46, 50 - 53, 56, 63 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ. К перечисленным видам контрактов могут не применяться требования частей 4-9, 11-13 статьи 34 Закона № 44-ФЗ.

При разработке контракта заказчику следует определить, подпадает ли конкретный договор аренды под эти исключения.

Во-первых, под исключения не подпадают конкурентные закупки. Поэтому если поиск арендодателя осуществляется на условиях запроса котировок, аукциона или конкурса, в тексте контракта должны присутствовать обязательные условия. Во-вторых, в перечне исключений отсутствует пункт 32 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ (договор аренды с единственным поставщиком). Следовательно, обязательные условия, указанные в ч. 13 ст. 34 Закона № 44-ФЗ, должны включаться в договор аренды независимо от способа закупки: конкурентная процедура или контракт с единственным поставщиком. Это требование не распространяется на закупки по пунктам 4, 5 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ – так называемая «малая закупка» на сумму не более 600 тысяч рублей.

Теоретически заказчику не запрещается заключать арендные контракты способом малой закупки. Но на практике для аренды зданий, сооружений или земельных участков эту форму закупки заказчики не используют, поскольку для договора аренды объектов недвижимости с единственным поставщиком в законе предусмотрен специальный пункт 32 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ. Поэтому форма малой закупки может применяться для аренды движимого имущества, например, оборудования, транспортных средств или автоматизированных рабочих мест. При подготовке малой закупки контракт по аренде может быть изготовлен в более свободной форме без строгого соблюдения требований ч. 13 ст. 34 Закона № 44-ФЗ.

Важно отметить, что исключения, закрепленные в части 15 статьи 34 Закона № 44-ФЗ, касаются не любых условий контракта, а только тех, которые перечислены в частях 4-9, 11-13 статьи 34 Закона № 44-ФЗ. Это положения об ответственности, а также процедура и порядок приемки и оплаты. Такие условия как предмет контракта, цена, а также срок исполнения основного обязательства должны присутствовать обязательно в любом договоре, а положения части 15 статьи 34 Закона № 44-ФЗ на них не распространяются;

Для заказчика нарушение этих требований может иметь негативные последствия как на этапе проведения закупки, так и в ходе исполнения контракта. Отсутствие в контракте обязательных условий является поводом для жалобы в антимонопольный орган.

Например, Пермское УФАС России рассмотрело жалобу на арендный контракт, в котором не отражена информация о сроках приемки оказанных услуг аренды. При этом комиссия УФАС установила, что заказчик разместил в реестре контрактов акт об оказании услуг, тогда как порядок подписания такого акта в контракте не установлен^[1].

Другой пример – жалоба на действия заказчика при проведении закупки у единственного поставщика на аренду нежилых помещений. Основанием для жалобы послужило отсутствие в проекте контракта условий о приемке оказанных услуг (не установлена процедура и сроки приемки). Заявитель полагал, что это нарушает его интересы. Московское УФАС России расценило это как нарушение положений ч. 13 ст. 34 Закона № 44-ФЗ^[2].

Коми УФАС России рассмотрело ситуацию, когда в контракте при его заключении отсутствовали обязательные условия, но впоследствии стороны заключили дополнительное соглашение, которое восполнило содержание контракта. В дополнительном соглашении детализирована процедура приемки, что арендатор в течение 7 рабочих дней после получения от арендодателя акта сдачи-приемки услуг, рассматривает результаты и осуществляет приемку оказанных услуг. В случае отказа от приемки арендатор в течение 7 рабочих дней направляет в адрес арендодателя мотивированный отказ. Антимонопольный орган пришел к выводу, что контракт с учетом дополнительного соглашения содержит обязательные условия о порядке и сроках приемки оказанной услуги, а также о порядке и сроках оформления результатов такой приемки. Следовательно, нарушение ч. 13 ст. 34 Закона № 44-ФЗ отсутствует^[3].

Помимо условий, обязательных для госконтрактов и перечисленных в Законе № 44-ФЗ, в договоре аренды недвижимости должна присутствовать следующая информация:

объект недвижимого имущества должен быть идентифицирован в тексте контракта. Необходимо указать адрес здания или сооружения, обозначения помещений (если они есть) и кадастровый номер (именно он является идентифицирующим признаком объекта недвижимости);
в описании объекта должна быть указана площадь, которая предоставляется в аренду;
необходимо указать правообладателя (собственника) объекта, а также дату и реквизиты регистрации его прав. Если контракт заключает не собственник, а иное лицо, то должна содержаться информация о его полномочиях на сдачу объекта в аренду;
передача объекта недвижимости в аренду и возврат арендодателю оформляются актами передачи объекта. Эти акты являются самостоятельными документами, они фиксируют передачу объекта от одной организации к другой, в них содержится описание состояния и недостатков. Они не являются документами первичного учета, поэтому их не следует путать с актами сдачи-приемки услуг по аренде, которые являются учетными документами и служат основанием для оплаты. Акты сдачи-приемки услуг по аренде стороны оформляют строго по правилам Закона № 44-ФЗ. Если контракт был заключен по итогам конкурентных электронных процедур, акты подписываются в системе ЕИС в электронной форме. В контракте с единственным поставщиком акт приемки услуг в ЕИС не формируется, он может быть оформлен в виде универсального передаточного документа или в иной форме. В свою очередь акт передачи или возврата объекта может быть составлен в свободной форме либо по образцу, который приложен к проекту контракта.

К перечисленному следует добавить блок требований гражданского законодательства. Их несоблюдение влечет риск признания договора незаключенным независимо от того, насколько безупречно соблюдены правила Закона № 44-ФЗ:

данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, являются существенным условием, при их отсутствии договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К таким сведениям относятся кадастровый номер и адрес объекта недвижимости. Если в аренду передается часть объекта, которая не прошла кадастровый учет, то к контракту должно прилагаться графическое описание такой части (например, на экспликации или поэтажном плане);
право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником (ст. 608 ГК РФ). Если контрагентом выступает учреждение или унитарное предприятие, необходимо проверить наличие согласия собственника на распоряжение имуществом (ст. 295, 297, 298 ГК РФ), а при субаренде – согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ);
договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аналогичное правило действует для аренды земельного участка (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – «ЗК РФ»)). Этим объясняется распространенная практика заключения арендных контрактов на срок 11 месяцев. Если же контракт заключается на 1 год и более, в нем следует прямо распределить обязанность по подаче документов на регистрацию, срок совершения этих действий и отнесение связанных расходов.

Отдельного внимания заслуживает статус арендодателя. Если предполагаемым арендодателем является государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, заключение договора аренды закрепленного за ним имущества по общему правилу требует проведения торгов в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – «Закон № 135-ФЗ»). Это требование самостоятельно по отношению к Закону № 44-ФЗ: правомерная закупка у единственного поставщика на стороне арендатора не освобождает арендодателя от соблюдения антимонопольной процедуры, а ее несоблюдение создает риск оспаривания сделки. Вместе с тем часть 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ содержит закрытый перечень исключений, и для закупок он имеет определяющее значение. В частности, торги не требуются, если права владения и (или) пользования передаются государственным органам, органам местного самоуправления, государственным внебюджетным фондам (пункт 2 части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ) либо государственным и муниципальным учреждениям (пункт 3 части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ). Поскольку заказчиками по Закону № 44-ФЗ выступают, как правило, именно такие субъекты, в большинстве случаев аренда государственного или муниципального имущества для государственных нужд торгов по статье 17.1 Закона № 135-ФЗ не требует.

Цена арендного контракта: методика обоснования стоимости и открытость информации

Цена любого госконтракта – его обязательное и существенное условие. Если объем или количество товаров (работ, услуг) известно при проведении закупки – цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения (это условие в контракте должно быть зафиксировано). Когда объем или количество товаров (работ, услуг) заранее не известны – в извещении об осуществлении закупки, документации о закупке и в контракте должна быть указана цена за единицу товара, работы, услуги и максимальное значение цены контракта (ч. 24 ст. 22 Закона № 44-ФЗ). В случаях, установленных Правительством Российской Федерации, указываются также ориентировочное значение цены контракта либо формула цены и максимальное значение цены контракта. Такая ситуация возможна при аренде транспортных средств или однотипного движимого имущества (например, производственного оборудования), когда арендатору-заказчику заранее не известно количество арендуемых позиций имущества. Для договоров аренды объектов недвижимости такой вид закупки практически невозможен, поскольку точное количество и характеристики объектов (зданий, сооружений), а также срок их аренды должны быть определены на этапе подготовки закупки.

Когда контракт разделен на этапы, цена каждого этапа устанавливается в размере, сниженном пропорционально снижению начальной (максимальной) цены контракта.

Статья 22 Закона № 44-ФЗ закрепляет правило о том, что цена контракта должна быть обоснована. Это правило применяется:

в отношении начальной (максимальной) цены контракта (далее – «НМЦК»), то есть при проведении закупок конкурентным способом;
в отношении цены контракта с единственным поставщиком (подрядчика, исполнителя) по основаниям, указанным в пунктах 3, 6, 6.1, 11, 12, 16, 18, 19, 22, 23, 30-35, 37-41, 46 и 49 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ. Обоснование цены должно быть включено в контракт с единственным поставщиком.

Пункт 32 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ входит в диапазон «30–35» указанного перечня (ч. 4 ст. 93 Закона № 44-ФЗ). Следовательно, цена контракта аренды должна быть обоснована как при проведении конкурентной закупки, так и при заключении контракта с единственным поставщиком.

Предусмотрено 5 методов обоснования:

метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка);
нормативный метод по сути представляет собой предельные цены на товар, работу или услугу, закрепленные на государственном уровне. Метод применяется в тех случаях, когда правовыми актами закреплены требования к количеству, потребительским свойствам, качеству и иным характеристикам товаров (работ, услуг), позволяющие обеспечить государственные и муниципальные нужды, но не приводящие к закупкам товаров, работ, услуг, которые имеют избыточные потребительские свойства или являются предметами роскоши. Например, в Санкт-Петербурге для заказчиков утверждены предельные почасовые ставки для аренды легковых автомобилей с водителем (когда автомобиль арендуется в Москве или в Санкт-Петербурге)^[4];
тарифный метод используется, когда расценки на товар, работу или услугу в соответствии с законодательством определяются по регулируемым ценам тарифам. Следует отметить, что объекты недвижимости, принадлежащие государству, сдаются в аренду по ставкам, которые утверждены государством (особенно когда речь идет об аренде без проведения торгов). Основой для такой стоимости является кадастровая стоимость. Но эти ставки регулируемыми тарифами не являются. Регулируемые тарифы устанавливаются государственными органами для определенных видов товаров и услуг, например, коммунальные или транспортные услуги. Кадастровая стоимость определяется на основе ценообразующих факторов в результате государственной кадастровой оценки и используется для целей налогообложения и других отношений, связанных с недвижимостью^[5]. Поэтому тарифный метод для закупки услуг аренды не используется;
проектно-сметный метод применяется к работам по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, работам по сохранению объектов культурного наследия, выполняемым на основании проектной документации;
затратный метод может применяться, когда невозможно использовать вышеуказанные методы или в дополнение к ним. Цена обосновывается как сумма произведенных затрат и обычной для определенной сферы деятельности прибыли. Учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство или приобретение и (или) реализацию товаров (работ, услуг), затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные расходы.

Если ни один из пяти указанных методов не подходит, заказчик вправе применить иные методы. В таком случае обоснование невозможности применения прочих методов должно быть включено в обоснование НМЦК или цены контракта.

Метод сопоставимых рыночных цен по общему правилу является приоритетным (ч. 6 ст. 22 Закона № 44-ФЗ). Этот подход действует и в отношении закупок в сфере аренды, даже если договор заключен без проведения торгов. По данному вопросу Казначейство России дало разъяснения в 2014 году: метод сопоставимых рыночных цен (анализ рынка) является приоритетным для определения и обоснования НМЦК или цены контракта, в том числе заключаемого с единственным поставщиком. При этом для заключения арендной сделки допускается использовать также иные методы^[6].

Рассмотрим приоритетный метод более подробно. Для анализа рыночных цен заказчик может использовать различные способы (ч. 5 ст. 22 Закона № 44-ФЗ):

общедоступную информацию о рыночных ценах
коммерческие предложения поставщиков на идентичные (а при их отсутствии – однородные) товары, работы или услуги,
информацию, полученную в результате размещения запросов цен товаров, работ, услуг в единой информационной системе.

Рекомендуется направить запрос не менее чем 5 поставщикам, которые имеют успешный опыт исполнения аналогичных контрактов без неустоек в течение последних трех лет и информация о которых имеется в открытом доступе (пункты 3.7.1, 3. 9 методических рекомендаций, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 02.10.2013 № 567 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению методов определения начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем)» (далее – «Методические рекомендации»)).

Идентичными товары (работы, услуги) признаются при наличии одинаковых характерных основных признаков (ч. 13 ст. 22 Закона № 44-ФЗ). При определении идентичности товаров незначительные различия во внешнем виде таких товаров могут не учитываться. При определении идентичности работ или услуг учитываются характеристики подрядчика или исполнителя, их деловая репутация на рынке. Хотя арендные отношения в контрактной сфере относятся к категории «услуги», на предмет идентичности сопоставляются прежде всего характеристики арендуемого объекта, а не характеристики арендодателя.

Однородность – это отсутствие идентичности, но наличие сходных характеристик, то есть коммерческая или функциональная взаимозаменяемость (части 14, 15 ст. 22 Закона № 44-ФЗ).

Для анализа рынка следует использовать сопоставимые цены. Условия исполнения контракта признаются сопоставимыми, если различия между ними не оказывают существенного влияния на результат, который ожидает получить заказчик (ч. 16 ст. 22 Закона № 44-ФЗ). В крайнем случае эти различия могут быть учтены с применением соответствующих корректировок таких условий. Заказчик может использовать индексы или коэффициенты для пересчета цен с учетом различий в характеристиках, коммерческих или финансовых условий.

Для расчета НМЦК или цены контракта применяются формулы, приведенные в Методических рекомендациях. В формулах заказчик задействует не менее трех ценовых предложений от разных поставщиков (п. 3.19 Методических рекомендаций). По результатам анализа полученных коммерческих предложений заказчику следует определить диапазон цен (коэффициент вариации). Нормальный коэффициент вариации не должен превышать 33% (п. 3.20.2 Методических рекомендаций). Если диапазон цен превышает норму коэффициента вариации, следует провести дополнительное исследование рынка.

Помимо коммерческих предложений заказчик может анализировать рыночные цены при помощи общедоступной информации из следующих источников (ч. 18 ст. 22 Закона № 44-ФЗ):

контракты, которые успешно исполнены, то есть завершены и «закрыты» без взыскания неустоек. Рекомендуется использовать для анализа рынка не менее 3 контрактов (Приложение № 2 к Методическим рекомендациям);
информация в рекламе, каталогах, описаниях товаров и в других предложениях, обращенных к неопределенному кругу лиц и признаваемых публичными офертами;
информация о котировках на российских биржах или на электронных площадках (для договоров аренды этот источник не эффективен);
данные государственной статистической отчетности;
информация о ценах, содержащаяся в официальных источниках информации уполномоченных государственных органов и муниципальных органов власти, в официальных источниках информации иностранных государств или международных организаций, а также в общедоступных изданиях;
информация о рыночной стоимости объектов оценки, определенной в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность (этот источник часто используется для арендных отношений);
данные информационно-ценовых агентств, общедоступные результаты изучения рынка, а также результаты изучения рынка самим заказчиком.

Если в арендном контракте отсутствует обоснование цены – это может послужить поводом для жалобы в антимонопольный орган, который далее может поставить вопрос о возбуждении дела об административном правонарушении. Следует учитывать, что квалификация такого нарушения изменилась. До реформы профильным составом было несоблюдение порядка или формы обоснования НМЦК (ч. 2 ст. 7.29.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – «КоАП РФ»)), а размещение в единой информационной системе (далее – «ЕИС») документов с нарушением требований законодательства квалифицировалось по ч. 1.4 ст. 7.30 КоАП РФ. Федеральным законом от 28.12.2024 № 500-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2025, статьи 7.29, 7.29.1, 7.29.2, 7.29.3 и 7.30 КоАП РФ признаны утратившими силу и введена статья 7.30.1 КоАП РФ. В настоящее время подобные нарушения могут квалифицироваться по двум составам КоАП РФ. Во-первых, нарушение требований к определению и обоснованию НМЦК, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком, начальной цены единицы товара, работы, услуги – ч. 3 ст. 7.30.1 КоАП РФ. Это нарушение влечет за собой штраф на должностных лиц в размере 1 % НМЦК (цены контракта), но не менее 10 000 и не более 50 000 рублей. Во-вторых, нарушение требований к содержанию формируемых при осуществлении закупки документов либо к порядку и сроку размещения информации и документов – ч. 5 ст. 7.30.1 КоАП РФ. Данное нарушение влечет предупреждение либо штраф на должностных лиц от 3 000 до 10 000 рублей.

Примеры такой практики присутствуют во всех регионах^[7].

Следует отметить, что компетенция контрольных органов в сфере формирования и обоснования цены контракта разграничена. Контроль за определением и обоснованием цены отнесен к полномочиям органов внутреннего государственного (муниципального) финансового контроля (ч. 8 ст. 99 Закона № 44-ФЗ). Антимонопольный орган при рассмотрении жалобы проверяет наличие обоснования в составе извещения либо контракта, но не оценивает экономическую корректность расчета. Показательно решение Хабаровского УФАС России от 24.12.2025 № 7-1/434, в котором комиссия, установив наличие обоснования НМЦК в извещении, отклонила довод о его недостоверности со ссылкой на разграничение полномочий^[8].

Следует различать и процессуальные формы. Обращение общественного объединения или объединения юридических лиц, осуществляющих общественный контроль (в приведенных ниже примерах – АСО «Общественный контроль»), не является жалобой участника закупки и не рассматривается по правилам главы 6 Закона № 44-ФЗ. Такое обращение подается в порядке общественного контроля (ст. 102 Закона № 44-ФЗ) и служит основанием для внеплановой проверки (подп. «а» п. 2 ч. 15 ст. 99 Закона № 44-ФЗ).

Например, в Московское УФАС России поступило обращение АСО «Общественный контроль» о нарушениях при проведении закупки у единственного поставщика на аренду нежилого помещения. УФАС установило, что заказчик обосновал НМЦК в соответствии с требованиями Закона № 44-ФЗ: для определения цены были взяты за основу более ранние контракты. Имеется расчет фиксированной части ставки арендной платы. В связи с этим нарушений не выявлено^[9].

Краснодарское УФАС России рассмотрело жалобу АСО «Общественный контроль» на контракт в связи с ненадлежащим оформлением обоснования цены. Приложение к контракту под названием «обоснование и расчет цены контракта» содержало сведения об арендной ставке за 1 месяц, применен метод сопоставимых рыночных цен. УФАС нарушений не выявило, поскольку закон не содержит требований к форме обоснования цены контракта^[10].

Невнимательность должностных лиц заказчика, ответственных за размещение информации в ЕИС и в реестре контрактов, не является основанием для освобождения от ответственности.

Так, Московское УФАС России рассмотрело контракт, который не содержал обоснования цены. Заказчик для определения цены применил метод анализа рынка. На основании информации о ценах, содержащихся в рекламе, каталогах, описаниях товаров и в других предложениях, обращенных к неопределенному кругу лиц и признаваемых в соответствии с гражданским законодательством публичными офертами, был проведен сравнительный анализ предлагаемых в аренду нежилых помещений и выполнен расчет НМЦК. Но в контракт эта информация не была включена ввиду человеческого фактора. УФАС расценило ситуацию как нарушение части 4 статьи 93 Закона № 44-ФЗ^[11].

В другом примере заказчик выполнил обоснование стоимости арендной платы, но не разместил обоснование в реестре контрактов. Краснодарское УФАС признало в действиях заказчика нарушение Закона № 44-ФЗ^[12].

Заказчику следует проявить бдительность, даже если контролирующие его органы (к примеру, курирующие комитеты) согласовали документацию и проект контракта. Примером служит ситуация, когда заказчик при подготовке проекта контракта на аренду жилых помещений допустил техническую ошибку и не включил обоснование НМЦК в текст контракта. Впоследствии проект контракта и обоснование НМЦК в виде отдельных документов были направлены на согласование в Управление Федерального казначейства по Республике Марий Эл и получили положительную резолюцию. В результате заказчик забыл объединить файлы и при размещении информации о контракте в ЕИС обоснование НМЦК было пропущено. Антимонопольная служба расценила, что договор аренды нежилых помещений не содержит обоснование цены, следовательно, в действиях заказчика имеется нарушение^[13].

Если проблемы с размещением в ЕИС обоснования цены контракта возникли не по вине заказчика – он освобождается от ответственности.

Например, заказчик прикрепил документы к контракту, но при отображении данных о контракте в ЕИС протокол с расчетом цены контракта не был выгружен единой информационной системой. Московское УФАС не выявило нарушения^[14].

В другом примере заказчик выполнил обоснование цены в соответствии со статьей 22 Закона № 44-ФЗ. Но в связи с некорректным сканированием документа полная информация первоначально не отобразилась в реестре. На дату рассмотрения дела договор аренды с обоснованием цены размещен в ЕИС надлежащим образом. Антимонопольная служба решила к ответственности заказчика не привлекать^[15].

Выбор метода обоснования цены должен соответствовать существу закупки: применение метода, не отвечающего предмету и условиям контракта, само по себе способно повлечь вывод о нарушении требований статьи 22 Закона № 44-ФЗ. В то же время корректно примененный метод анализа рынка нарушением не является. Так, Московское областное УФАС России рассмотрело обоснование цены договора аренды с единственным поставщиком, сделанное по результатам сбора коммерческих предложений: заказчик направил запросы арендодателям в отношении объектов с аналогичными характеристиками и условиями. Комиссия признала, что применен метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка), и нарушений не выявила^[16].

Затратный метод редко используется для обоснования цены арендного контракта, но если другие методы недоступны – его можно применить для обоснования ставки арендной платы (ч. 10 ст. 22 Закона № 44-ФЗ). Например, Московское УФАС признало такое обоснование правомерным. Заказчик включил в цену контракта следующие затраты: расходы за отопление, энергоснабжение, водоснабжение, канализацию, вывоз твердых бытовых отходов, санитарно-дезинсекционные работы, обслуживание лифта, комплекс услуг по поддержанию санитарного состояния и уборке служебных помещений и мест общего пользования, пропускной режим и охрану помещений, эксплуатационное обслуживание помещений и инженерных сетей и оборудования, обеспечение пожарной безопасности. Также заказчик получил заключение о достоверности определения НМЦК^[17].

Заказчик может использовать для определения арендной ставки по госконтракту отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы, выполненный независимым оценщиком. Результаты рыночной оценки могут быть положены в основу обоснования, но сам по себе отчет об оценке обоснованием не является. Обоснование цены контракта (или НМЦК) заказчик обязан самостоятельно подготовить и оформить, приложив к нему отчет об оценке. Также важно отметить, что независимый оценщик должен быть привлечен для проведения оценки заказчиком. Не следует использовать рыночную оценку, выполненную по инициативе сторонних лиц (например, потенциального арендодателя).

Так, Московское УФАС рассмотрело контракт на аренду нежилых помещений, цена которого обоснована по результатам оценки рыночной стоимости права пользования помещениями на условиях аренды. Заключение независимого оценщика прилагалось к контракту. Обоснование цены исходило из общей площади арендуемых помещений с учетом стоимости за один квадратный метр в год. Антимонопольная служба признала такое обоснование правомерным^[18].

Характерна позиция Дагестанского УФАС, когда госзаказчик для установления цены контракта на аренду недвижимого имущества использовал отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы, предоставленный собственником арендуемого имущества. Самостоятельно заказчик рыночную оценку не заказывал и какой-либо документ в качестве обоснования цены контракта не составил. Подобные действия заказчика признаны нарушением^[19].

Если цена основывается на анализе стоимостных показателей других контрактов (общедоступная информация), необходимо строго соблюдать положения части 18 статьи 22 Закона № 44-ФЗ. Применение данного метода не избавляет заказчика от обязанности составить и оформить обоснование цены (или НМЦК). Примером служит решение Алтайского УФАС в отношении договора аренды нежилого помещения, в котором отсутствовало обоснование цены. Заказчик пояснил, что в основу цены положен другой договор, который был заключен ранее и содержал обоснование цены, что подтверждается информацией из реестра контрактов ЕИС в сфере закупок. Антимонопольная служба решила, что рассматриваемый контракт заключен без должного обоснования цены^[20].

Неустойка в арендных госконтрактах

Общие правила применения неустойки для госконтрактов закреплены в частях 4 – 9 статьи 34 Закона № 44-ФЗ, а также в Постановлении Правительства Российской Федерации от 30.08.2017 № 1042 «Об утверждении Правил определения размера штрафа, начисляемого в случае ненадлежащего исполнения заказчиком, неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом (за исключением просрочки исполнения обязательств заказчиком, поставщиком (подрядчиком, исполнителем), и размера пени, начисляемой за каждый день просрочки исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательства, предусмотренного контрактом, о внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2017 г. № 570 и признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 25 ноября 2013 г. № 1063» (далее – «Постановление № 1042»):

за просрочку исполнения заказчиком обязательств поставщик (в нашем случае – арендодатель) вправе потребовать уплаты пени в размере 1/300 действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки (ч. 5 ст. 34 Закона № 44-ФЗ);
за неисполнение заказчиком иных обязательств контракта (кроме просрочки) установлен фиксированный штраф, размер которого зависит от цены контракта: 1 000 рублей при цене контракта до 3 млн рублей включительно; 5 000 рублей – от 3 до 50 млн рублей включительно; 10 000 рублей – от 50 до 100 млн рублей включительно; 100 000 рублей – свыше 100 млн рублей (п. 9 Правил, утв. Постановлением № 1042);
за просрочку исполнения обязательств поставщиком-арендодателем заказчик начисляет пеню в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Базой начисления здесь служит не сумма долга, а цена контракта (отдельного этапа исполнения контракта), уменьшенная на сумму, пропорциональную объему фактически исполненных обязательств (ч. 7 ст. 34 Закона № 44-ФЗ). Для длящейся аренды это различие принципиально: просрочка передачи объекта в начале срока аренды тарифицируется практически от всей цены контракта;
за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендодателем условий контракта (кроме просрочки) он должен будет оплатить фиксированный штраф. Размер штрафа может составлять диапазон от 10% до 0,1% от цены контракта (в зависимости от размера этой цены);
если арендодатель был выбран по итогам конкурентной процедуры для субъектов малого бизнеса или социально ориентированных некоммерческих организаций (п. 1 ч. 1 ст. 30 Закона № 44-ФЗ), такой штраф составляет 1% от цены контракта, но не более 5 000 рублей и не менее 1 000 рублей;
если закупочная процедура предусматривала выбор победителя, предложившего самую высокую цену за право заключения контракта – размер штрафа составляет 10 %, 5 % или 1 % в зависимости от цены контракта (до 3 млн рублей; от 3 до 50 млн рублей; от 50 до 100 млн рублей соответственно). Базой служит НМЦК, если цена контракта ее не превышает, и цена контракта, если превышает (п. 5 Правил, утв. Постановлением № 1042);
если контракт разделен на этапы, то сумма штрафа в процентах исчисляется от стоимости этапа, в котором произошло нарушение обязательств;
за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендодателем обязательства, не имеющего стоимостного выражения, штраф составляет 1 000 рублей при цене контракта до 3 млн рублей; 5 000 рублей – от 3 до 50 млн рублей включительно; 10 000 рублей – от 50 до 100 млн рублей включительно; 100 000 рублей – свыше 100 млн рублей (п. 6 Правил, утв. Постановлением № 1042);
общая сумма штрафов, начисленных заказчику, не может превышать цену контракта; это ограничение «зеркально» действует и в отношении штрафов, начисленных поставщику-арендодателю (п. 11, 12 Правил, утв. Постановлением № 1042). Ограничение установлено отдельно по каждой стороне и не суммируется;
начисление неустойки для поставщика (арендодателя) – право, которым он может воспользоваться или не воспользоваться по своему усмотрению. Для заказчика направление требования об уплате неустойки – обязанность (части 6, 8 статьи 34 Закона № 44-ФЗ), за неисполнение которой он сам может быть привлечен к административной ответственности: неприменение мер ответственности к поставщику в случае нарушения им условий контракта прямо названо в части 6 статьи 7.30.2 КоАП РФ (штраф на должностных лиц от 10 000 до 20 000 рублей).
сторона освобождается от ответственности, если докажет, что нарушение произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны.

Эти правила должны быть зафиксированы в контракте и обязательны для соблюдения.

К изложенному следует добавить два инструмента, которые влияют на реальный размер ответственности.

Во-первых, Правительство Российской Федерации вправе установить случаи и порядок списания неустойки по госконтрактам (ч. 9.1 ст. 34, ч. 42.1 ст. 112 Закона № 44-ФЗ). Соответствующие Правила утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 04.07.2018 № 783^[21]. В частности, начисленная неустойка подлежит списанию, когда общая сумма начисленных и неуплаченных неустоек не превышает 5 % цены контракта (п. 3 Правил). Если общая сумма начисленных и неуплаченных неустоек превышает 5 % цены контракта, но составляет не более 20 % цены контракта, заказчик осуществляет списание 50 % начисленных и неуплаченных сумм неустоек (штрафов, пеней) при условии уплаты 50 % начисленных и неуплаченных сумм неустоек (штрафов, пеней).

Во-вторых, неустойка может быть уменьшена судом при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» закреплено, что правила снижении неустойки по статье 33 ГК РФ применяются даже когда размер неустойки определен законом, в том числе Законом № 44-ФЗ. Для арендных контрактов это актуально, когда штраф арендодателю начислен исходя из общей цены контракта, а само нарушение носит краткосрочный и устранимый характер.

Как уже отмечалось, в законе есть ряд исключений, при которых требования частей 4-9 статьи 34 Закона № 44-ФЗ могут не применяться: это виды закупок, перечисленные в части 15 статьи 34 Закона № 44-ФЗ. Под эти исключения в принципе не подпадают контракты, заключенные по итогам конкурентных процедур, также там не указан договор аренды с единственным поставщиком.

Поэтому к арендному контракту применяются общие правила начисления неустоек, независимо от того, заключен ли он по итогам конкурентного отбора или с единственным поставщиком. Подтверждением является решение Амурского УФАС. Антимонопольная служба рассмотрело арендный контракт, в котором пеня для обеих сторон (арендатора и арендодателя) предусмотрена в размере 0,5% от суммы задолженности за день просрочки. Такая ставка неустойки не соответствует требованиям статьи 34 Закона № 44-ФЗ и Постановления № 1042, следовательно, условия контракта противоречат требованиям законодательства^[22].

Особенности сроков аренды в госконтракте

Правила гражданского законодательства допускают ситуацию, когда срок аренды в договоре не указан. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»)).

Но для контрактных отношений неопределенность срока исполнения основного обязательства в принципе недопустима. Поэтому при подготовке документации для закупки (включая проект контракта) срок аренды должен быть четко определен.

Со сроком аренды связаны еще два ограничения.

Первое: правило о возобновлении договора на неопределенный срок при продолжении пользования имуществом после истечения срока аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ) в контрактной системе не работает. Продолжение отношений возможно только через новую закупку либо через изменение контракта по основаниям статьи 95 Закона № 44-ФЗ. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) также не создает самостоятельного основания для заключения контракта в обход статей 24 и 93 Закона № 44-ФЗ.

Второе: срок аренды должен соотноситься с доведенными лимитами бюджетных обязательств. Государственные и муниципальные контракты оплачиваются в пределах лимитов бюджетных обязательств, а заключение контрактов на срок, выходящий за пределы срока их действия, допускается в случаях и в порядке, установленных Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации или местной администрацией (ст. 72 Бюджетного кодекса Российской Федерации). Именно это, а не только соображения государственной регистрации, объясняет практику заключения арендных контрактов в пределах финансового года.

В связи с этим возникает вопрос о применении условия, которое дает возможность распространить действие арендных отношений на период времени, предшествующий дате заключения договора (далее – «ретроактивная оговорка»). Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В общехозяйственной практике арендных отношений это условие крайне востребовано: процедура согласования договора бывает длительной, а арендодатель намерен получать оплату с даты начала фактического пользования объектом, а не с даты подписания документа.

Но в госконтрактах использование ретроактивных оговорок является очень спорным моментом. Длительное время Минфин России высказывался о том, что такое условие не соответствует нормам контрактного законодательства^[23]. Но на практике эта позиция воспринималась не как прямое указание, а скорее как рекомендация, и заказчики заключали контракты (в том числе арендные) с ретроактивным условием^[24]. Безусловно, речь идет только о договорах с единственным поставщиком, поскольку контракт по итогам конкурентной закупки в принципе не может распространять свое действие на прошедший период.

В настоящее время подход к данному вопросу ужесточился. В феврале 2026 года издано письмо ФАС России от 11.02.2026 № ГР/10525/26 «О рассмотрении обращения», в котором разъяснялось, что условие, предусматривающее возможность исполнения контракта до момента его заключения, является неправомерным. Правоотношения между сторонами начинаются исключительно с того момента, когда контракт заключен.

Такой подход обусловлен режимом исполнения контракта, который включает в себя мероприятия, реализуемые уже после его заключения (ч. 1 ст. 94 Закона № 44-ФЗ). Закон не предусматривает возможности начала исполнения обязательств по контракту до его заключения. При отсутствии заключенного контракта невозможна постановка бюджетных обязательств на бюджетный учет, поэтому внедоговорное исполнение и приемка повлекут возникновение фактической задолженности. Контрольные органы признают ретроактивную оговорку в контракте нарушением^[25].

Но даже после февральских разъяснений ФАС госзаказчики продолжают использовать в договорах аренды с единственным поставщиком ретроактивное условие^[26].

Другим актуальным вопросом для арендных контрактов является разделение на этапы. Аренда является длящимся договором и часто носит цикличный характер, поэтому исполнение договора, как правило, разделено на отчетные (или расчетные) периоды. Эти расчетные периоды следует отличать от этапов исполнения контракта.

Этап контракта – часть обязательства, в отношении которого заказчик обязан обеспечить приемку, оформить документ о приемке и произвести оплату (п. 8.4 ч. 1 ст. 3 Закона № 44-ФЗ; законодатель использует термин «отдельный этап исполнения контракта»). Стоимость каждого этапа указывается в контракте^[27]. Приемка каждого этапа осуществляется в том же порядке, что и приемка исполнения всего контракта (это следует из положений частей 7, 13 статьи 94 Закона № 44-ФЗ). Информацию об исполнении и приемке каждого этапа заказчик обязан размещать в реестре контрактов.

На первый взгляд, в арендном контракте любой расчетный период можно квалифицировать как этап: стоимость периода установлена, каждый период должен быть оплачен, соответственно, завершение каждого периода (как правило) оформляется приемочными документами. График оплаты и приемки может варьироваться – например, допускается оплата по расчетным периодам и единовременная приемка по завершении срока аренды (в таком случае платежи будут считаться авансированием).

Четкая информация о наличии или отсутствии этапов очень важна, поскольку это влияет на порядок начисления неустойки. Если в контракте выделены этапы – штраф для арендодателя будет исчисляться от стоимости соответствующего этапа, а если разделение на этапы отсутствует – от общей цены контракта (п. 3 Правил, утв. Постановлением № 1042). Поэтому если у арендодателя есть возможность обсудить и согласовать с заказчиком условия договора (речь идет о закупке у единственного поставщика) – желательно выделить этапы в контракте для того, чтобы снизить размер ответственности.

Проблема в том, что этап госконтракта – это не только набор формальных критериев. Регулярное оформление сдачи-приемки по расчетным периодам и оплата по периодам сами по себе еще не означают наличие этапов. Акты приемки можно расценивать просто как основание для выполнения расчетов, но не приемку этапа.

Если заказчик решил разделить исполнение на этапы – это должно быть прямо сформулировано в тексте контракта^[28]. Этап является обособленной частью обязательства, и эта обособленность должна быть четко отражена в извещении и в самом контракте.

В проект контракта вносится отдельный пункт, в котором перечисляются все этапы, сроки исполнения каждого из них, а цена должна быть указана отдельно для каждого этапа, даже если она одинаковая в каждом расчетном периоде. Например, в контракте аренды будет указано: «Сроки исполнения отдельных этапов контракта: 1 этап - с 01.08.2026 по 31.08.2026; 2 этап: с 01.09.2026 по 30.09.2026». Таким же образом расшифровывается стоимость для каждого из этапов: «Цена этапов исполнения контракта составляет: 1 этап – (…) рублей; 2 этап – (…) рублей». Если договор аренды заключается способом конкурентной закупки – этапы должны быть обозначены в извещении, а начальная максимальная цена указывается для каждого этапа (независимо от ее неизменности).

Если заказчик хочет избежать поэтапного исполнения – это также следует прямо отразить в тексте. Как правило, отсутствие этапов фиксируется в отдельном пункте: «контракт исполняется без разделения на этапы». Оплачиваемые периоды аренды можно называть «расчетными» или «отчетными», избегая термина «этап».

В каких случаях арендный госконтракт заключается без проведения торгов?

В контрактной системе все способы закупок разделены на два типа (ч. 1 ст. 24 Закона № 44-ФЗ):

конкурентные закупки (когда заказчик выбирает контрагента по определенной процедуре);
неконкурентные закупки (прежде всего это закупка у единственного поставщика).

Конкурентными способами закупки являются (ч. 2 ст. 24 Закона № 44-ФЗ):

конкурсы (открытый конкурс в электронной форме (далее - электронный конкурс), закрытый конкурс, закрытый конкурс в электронной форме (далее - закрытый электронный конкурс);
аукционы (открытый аукцион в электронной форме (далее - электронный аукцион), закрытый аукцион, закрытый аукцион в электронной форме (далее - закрытый электронный аукцион);
запрос котировок в электронной форме (далее - электронный запрос котировок). Этот способ закупки может применяться в случае, если НМЦК не превышает десять миллионов рублей (ч. 10 ст. 24 Закона № 44-ФЗ).

Для выбора арендодателя госзаказчик может использовать все вышеперечисленные способы, ему предоставлена самостоятельность в выборе способа закупки. Но конкурентный способ является приоритетным.

Следует учитывать, что у заказчика есть возможность заключить любой договор без проведения торгов, если цена контракта не превышает 600 тысяч рублей и соблюден годовой лимит таких закупок – не более 2 млн рублей либо не более 10 % СГОЗ и не более 50 млн рублей (п. 4 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ). Но в отношении договора аренды это правило можно задействовать только для движимого имущества, поскольку для недвижимости предусмотрена другая специальная норма – пункт 32 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ. Этот пункт дает возможность заключить договор аренды с единственным поставщиком независимо от цены контракта в отношении недвижимого имущества:

нежилые здания, строения, сооружения, нежилые помещения, земельные участки;
жилые помещения, расположенные на территории иностранного государства, если заказчик осуществляет деятельность на территории иностранного государства.

Также контракт аренды без проведения торгов возможен для жилых помещений, в том числе находящихся на территории иностранного государства, федеральными органами исполнительной власти или федеральными государственными органами, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, либо уполномоченными ими органами или учреждениями для их предоставления военнослужащим и проживающим совместно с ними членам их семей (п. 63 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ).

На практике конкурентные госзакупки проводятся в основном для аренды транспортных средств, спецтехники, инвентаря или типового оборудования. Что касается объектов недвижимости – они чаще арендуются без проведения торгов, по контракту с единственным поставщиком. Это обусловлено потребностью в использовании конкретного помещения, здания или сооружения, обладающего уникальными характеристиками, которые необходимы заказчику для его деятельности.

Например, в 2024 году ФАС России рассмотрела договор аренды спортивных сооружений в Москве, заключенный без конкурентной процедуры. Заказчик пояснил, что выбор конкретного объекта обусловлен спецификой учебно-тренировочного процесса кафедры гребного и парусного спорта. Сооружения должны быть оснащены с учетом потребностей учебно-тренировочных и методических занятий. Кроме того, арендованный комплекс объектов находится вблизи природного водного объекта, на реке Москве. В городе существует другой аналогичный спортивный комплекс, но он заказчику не подходит, так как располагается возле искусственного водного объекта меньшего объема. Антимонопольный орган признал, что равнозначные объекты в Москве отсутствуют, поэтому договор с единственным поставщиком правомерен^[29].

Другим наглядным примером является серия дел Сахалинской УФАС по факту заключения контрактов на аренду рекламных конструкций. Торги не проводились, что стало поводом для внеплановой проверки. Арендуемые конструкции представляли собой металлические сооружения на бетонном основании, предназначенные для размещения баннерной рекламы. Заказчик решил, что конкурентные процедуры можно не проводить на основании пункта 32 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ.

Однако заказчик не учел, что данный пункт предоставляет исключения только для земельных участков и нежилых объектов недвижимости. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Сооружением признается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов^[30]. При этом рекламные конструкции признаются движимым имуществом, поскольку устанавливаются на определенный период времени и демонтируются (перемещаются) без несоразмерного ущерба их назначению как технических средств^[31].

Антимонопольный орган сделал вывод о том, что предмет закупки, заявленный как «аренда рекламной конструкции для размещения наружной рекламы», не соответствует ее фактическому характеру. По сути объектом закупки является аренда движимого имущества – рекламных конструкций, а также оказание услуг по размещению наружной рекламы. Такая аренда не подпадает под действие пункта 32 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ, следовательно, закупка должна проводиться конкурентными способами^[32].

Для заказчика такая квалификация означает не только предписание об устранении нарушения: заключение контракта с единственным поставщиком в случаях, не предусмотренных законодательством о контрактной системе, образует самостоятельный состав административного правонарушения (ч. 4 ст. 7.30.1 КоАП РФ – штраф на должностных лиц от 30 000 до 50 000 рублей).

Обеспечение исполнения арендного контракта и антидемпинговые меры

Требование об обеспечении исполнения контракта устанавливается заказчиком по общему правилу (ч. 1 ст. 96 Закона № 44-ФЗ). Однако для закупок, предусмотренных пунктами 28–34 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ, к числу которых относится и аренда по пункту 32, установление такого требования является правом, а не обязанностью заказчика (ч. 2 ст. 96 Закона № 44-ФЗ). На практике по арендным контрактам с единственным поставщиком обеспечение чаще не устанавливается: имущественный риск заказчика ограничен, а издержки арендодателя на банковскую гарантию в конечном счете удорожают арендную ставку.

Если же арендодатель определяется конкурентным способом, требование обеспечения исполнения контракта по общему правилу устанавливается в обязательном порядке (ч. 1 ст. 96 Закона № 44-ФЗ). Если требование установлено, в проекте контракта должны быть определены его размер, срок и порядок предоставления, а также порядок возврата денежных средств. Дополнительно следует учитывать антидемпинговые меры: если при проведении конкурса или аукциона НМЦК составляет пятнадцать миллионов рублей и менее, а участник, с которым заключается контракт, предложил цену на двадцать пять и более процентов ниже НМЦК, применяются правила статьи 37 Закона № 44-ФЗ. Для аренды это практически значимо: разброс арендных ставок на рынке велик, и снижение на четверть от НМЦК встречается регулярно.

Изменение и расторжение арендного госконтракта

Аренда – длящееся обязательство, поэтому вопрос об изменении контракта для нее не менее важен, чем вопрос о его заключении. По общему правилу изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается (ч. 1 ст. 95 Закона № 44-ФЗ). Но для аренды законодатель предусмотрел прямое исключение: пункт 10 части 1 статьи 95 Закона № 44-ФЗ допускает изменение существенных условий по соглашению сторон в отношении контрактов, заключенных с единственным поставщиком по ряду оснований, и пункт 32 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ прямо назван в этом перечне.

Практическое значение нормы трудно переоценить: она позволяет по соглашению сторон скорректировать размер арендной платы, изменить состав и площадь передаваемых помещений, продлить срок аренды. Ограничения при этом сохраняются. Изменение не должно превращаться в новую закупку и подменять собой конкурентную процедуру; измененная цена контракта также подлежит обоснованию по правилам статьи 22 и части 4 статьи 93 Закона № 44-ФЗ; дополнительное соглашение и обоснование новой цены размещаются в реестре контрактов; изменение возможно только в пределах доведенных лимитов бюджетных обязательств.

Цена ошибки достаточно высока. Изменение условий контракта в случаях, когда закон такой возможности не предусматривает, влечет ответственность по части 3 статьи 7.30.2 КоАП РФ (штраф на должностных лиц от 10 000 до 50 000 рублей, на юридических лиц – от 100 000 до 300 000 рублей), а если изменение повлекло увеличение цены контракта или дополнительное расходование бюджетных средств – по части 4 той же статьи (1 % цены контракта, но не менее 50 000 и не более 200 000 рублей для должностных лиц ,1 % цены контракта, но не менее 200 000 и не более 400 000 рублей для юридических лиц).

Для контрактов, заключенных по итогам конкурентных процедур, пункт 10 части 1 статьи 95 Закона № 44-ФЗ не применяется, а возможность изменения существенных условия ограничены общими основаниями, закрепленными в данной норме закона.

Расторжение контракта возможно по соглашению сторон, по решению суда либо в связи с односторонним отказом от исполнения контракта в соответствии с гражданским законодательством (ч. 8 ст. 95 Закона № 44-ФЗ). Право на односторонний отказ должно быть прямо предусмотрено контрактом. Основания такого отказа целесообразно синхронизировать со статьями 619 и 620 ГК РФ – пользование имуществом с существенным нарушением условий договора, непредоставление объекта, наличие препятствующих пользованию недостатков. Заказчику следует учитывать, что односторонний отказ в связи с существенным нарушением со стороны арендодателя влечет направление сведений о нем для рассмотрения вопроса о включении в реестр недобросовестных поставщиков (ст. 104 Закона № 44-ФЗ). Для арендодателя это означает, что расторжение по соглашению сторон при возникновении затруднений с исполнением предпочтительнее доведения ситуации до одностороннего отказа заказчика.

Государственная регистрация арендного контракта

Регистрационная составляющая арендного контракта в закупочной документации, как правило, проработана слабее остальных, хотя именно она определяет момент заключения договора и противопоставимость прав арендатора третьим лицам. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации самого договора аренды; с заявлением о государственной регистрации договора может обратиться одна из его сторон (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон № 218-ФЗ»)). Самостоятельная регистрация «права аренды» законом не предусмотрена: порождаемое договором обременение вещных прав арендодателя регистрируется только при регистрации самого договора (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). При этом государственная регистрация не подменяет собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды и не вторгается в его содержание (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 154-О).

В этой связи принципиальны три обстоятельства.

Во-первых, контракт на срок не менее года считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), причем это правило применяется и к аренде нежилых помещений (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53), а для земельных участков действует п. 2 ст. 26 ЗК РФ.

Во-вторых, распространенный прием «контракт на 11 месяцев» работает не всегда: срок, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66), поэтому такой контракт регистрации подлежит. Если стороны не намерены регистрировать аренду как обременение, целесообразно установить срок аренды, оканчивающийся не позднее предпоследнего дня соответствующего месяца следующего года.

В-третьих, до государственной регистрации контракт не порождает последствий для третьих лиц: для заказчика это риск утраты владения при смене собственника объекта и невозможность противопоставить свои права новому приобретателю или залогодержателю.

Регистрационный порядок необходимо учитывать при изменении контракта. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Поэтому дополнительное соглашение к зарегистрированному арендному контракту, которым корректируются состав и площадь передаваемых помещений, срок или размер арендной платы, требует внесения записи в ЕГРН; до этого момента изменения не противопоставимы третьим лицам. Для контрактов, заключенных по пункту 32 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ, само по себе изменение существенных условий допустимо в силу пункта 10 части 1 статьи 95 Закона № 44-ФЗ, однако требования Закона № 44-ФЗ и Закона № 218-ФЗ здесь независимы и должны соблюдаться параллельно.

Отсюда состав условий, которые целесообразно включать в проект контракта, заключаемого на срок не менее года: сторона, обязанная подать заявление о государственной регистрации; срок подачи, исчисляемый от даты заключения контракта; перечень документов, представляемых каждой из сторон; распределение расходов, включая государственную пошлину; порядок взаимодействия сторон при приостановлении государственной регистрации (ст. 26 Закона № 218-ФЗ) и последствия отказа в ней, вплоть до основания для одностороннего отказа от исполнения контракта.

Размер госпошлины за государственную регистрацию договора аренды недвижимости, в том числе частей недвижимости, регистрация которых осуществляется одновременно с кадастровым учетом, составляет для юридических лиц 44 000 рублей (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации). За регистрацию изменения или расторжения договора аренды с юридических лиц взимается госпошлина в размере 2 000 рублей.

Наиболее частая практическая проблема – аренда части объекта. Государственный кадастровый учет части земельного участка, здания или сооружения (подъезда, помещения, в том числе в виде этажа или нескольких этажей, совокупности имеющих общие строительные конструкции комнат в пределах этажа) осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды такой части (ч. 5 ст. 44 Закона № 218-ФЗ). Если межевой план или технический план в отношении части объекта вместе с заявлением не представлен, кадастровый учет части не осуществляется, а договор регистрируется как обременение объекта недвижимости в целом. Изъятие предусмотрено частью 2 статьи 44 Закона № 218-ФЗ: если в ЕГРН содержатся сведения обо всех помещениях в здании или сооружении, а в аренду передается часть здания (сооружения), представляющая собой одно или несколько помещений либо смежных комнат в пределах этажа, орган регистрации прав обеспечивает кадастровый учет такой части без представления технического плана. Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части, учтенной в ЕГРН, либо одновременно с государственным кадастровым учетом такой части (ч. 3 ст. 44 Закона № 218-ФЗ).

Поэтому, когда предметом аренды является часть объекта – заказчику еще на этапе подготовки закупки следует обратить особое внимание на то, оформлена ли эта часть техническим (межевым) планом и поставлена ли она на кадастровый учет. Если часть объекта не обособлена надлежащим образом – это повлечет либо приостановление государственной регистрации, либо регистрацию обременения объекта целиком, на что арендодатель обоснованно может не согласиться. Если заказчик все-таки готов арендовать часть объекта без постановки ее на кадастровый учет – к контракту следует приложить поэтажный план и экспликацию с выделением арендуемой части (это одновременно закрывает требование пункта 3 статьи 607 ГК РФ об определенности объекта аренды и снимает риск признания контракта незаключенным).

Структура арендной платы и сопутствующие расходы

Отдельного разбора заслуживает структура арендной платы. Цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта (ч. 2 ст. 34 Закона № 44-ФЗ). Это существенно ограничивает применение привычной для коммерческого оборота конструкции «постоянная часть плюс переменная часть по фактическому потреблению коммунальных ресурсов»: переменная составляющая, размер которой не определен на дату заключения контракта, вступает в противоречие с требованием твердой цены. Формально ситуация не подпадает и под часть 24 статьи 22 Закона № 44-ФЗ, поскольку объем основной услуги – пользования объектом – заказчику известен.

Как правило, вопрос оплаты коммунальных услуг урегулируется двумя способами. Первый вариант – включить эксплуатационные и коммунальные расходы в состав твердой арендной платы, обосновав их при определении цены контракта. Подобный перечень затрат (отопление, энергоснабжение, водоснабжение, канализация, вывоз отходов, обслуживание лифта, уборка, охрана, эксплуатационное обслуживание инженерных сетей, пожарная безопасность) был признан правомерной основой затратного метода в приведенном выше деле Московского УФАС России. Второй вариант – заказчик заключает самостоятельные контракты на коммунальные услуги, в том числе с единственным поставщиком по пункту 8 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ, оставив в арендном контракте только плату за пользование объектом. Но этот вариант осуществим только при наличии у заказчика технической возможности к самостоятельному подключению.

Ключевые выводы

Заключая договор аренды объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд, следует руководствоваться правилами Закона № 44-ФЗ и учитывать при этом общие нормы об аренде (не противоречащие контрактному законодательству):

по общему правилу, закупка осуществляется конкурентным способом, а закупка у единственного поставщика допускается только в случаях, прямо перечисленных в части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ. Для аренды нежилых зданий, строений, сооружений, нежилых помещений и земельных участков таким случаем является пункт 32 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ, применение которого не поставлено законом в зависимость от невозможности или нецелесообразности торгов и не ограничено ценовым порогом;
не рекомендуется использовать ретроактивную оговорку в договоре аренды. В настоящее время распространение действия контракта на период времени, предшествующий его заключению, не допускается;
следует отличать расчетные (отчетные) периоды от этапов контракта. Если в контракте определены расчетные периоды – это еще не означает разделение на этапы. Когда заказчик намерен выделить этапы в контракте – это должно быть прямо указано в тексте. В интересах арендодателя разделить контракт на этапы, поскольку это позволит снизить размер начисленного штрафа;
обоснование цены должно присутствовать в любом контракте, независимо от формы закупки. Метод обоснования выбирает заказчик. Наиболее применимы для аренды метод анализа рынка, исследование общедоступной информации, а также затратный метод. Допускается устанавливать цену на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы. Но желательно, чтобы такая оценка была инициирована самим заказчиком, а не арендодателем или третьим лицом;
в контракте должен быть отражен порядок сдачи-приемки услуг по аренде, и эту приемку следует отличать от приемки-передачи самого объекта. Передача объекта осуществляется, как правило, два раза за весь период договора: передача арендатору в начале срока аренды и возврат арендодателю по завершении использования. Акты о передаче и возврате объекта не относятся к документам первичного учета, в отличие от актов сдачи-приемки услуг, которые оформляются с периодичностью, которая закреплена в контракте (например, по завершении каждого расчетного периода, по окончании этапа или по завершении всего срока аренды);
размер неустойки и порядок ее начисления в арендном контракте устанавливаются по общим правилам Постановления № 1042 (это касается и договоров с единственным поставщиком);
в арендном контракте должны присутствовать все обязательные условия, перечисленные в статье 34 Закона № 44-ФЗ. Кроме того, контракт должен содержать информацию, которая свойственна договору аренды недвижимости: идентификация объекта (кадастровый номер), его описание и площадь, наименование собственника и реквизиты регистрации его прав на объект;
контракт, заключенный с единственным поставщиком по пункту 32 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ, может быть изменен по соглашению сторон в части существенных условий (п. 10 ч. 1 ст. 95 Закона № 44-ФЗ);
требование об обеспечении исполнения контракта при аренде по пункту 32 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ устанавливается по усмотрению заказчика (ч. 2 ст. 96 Закона № 44-ФЗ);
гражданско-правовые требования к договору аренды соблюдаются наряду с требованиями Закона № 44-ФЗ: несогласование данных об объекте или размера арендной платы влечет незаключенность договора (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ), а договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Если арендодателем выступает государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, необходимо проверить соблюдение статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

_____________________

^[1] Решение Пермского УФАС России от 12.06.2025 № 142.

^[2] Решение Московского УФАС России от 10.06.2025 по делу № 077/06/99-6926/2025, решение Московского УФАС России от 17.06.2025 по делу № 077/06/99-7398/2025.

^[3] Решение Коми УФАС России от 19.04.2024 № 011/06/99-330/2024.

^[4] Позиции 28, 29 Распоряжения Комитета по государственному заказу Санкт-Петербурга от 31.05.2018 № 100-р «Об утверждении значений потребительских свойств (в том числе характеристик качества) и иных характеристик (в том числе предельных цен) отдельных видов товаров, работ, услуг».

^[5] Статья 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

^[6] Письмо Казначейства России от 22.12.2014 № 42-7.4-05/5.7-791 «О направлении ответов на вопросы о применении Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ».

^[7] Решение Мордовского УФАС России от 22.08.2023 по делу № 013/06/99-534/2023, решение Краснодарского УФАС России от 10.08.2023 по делу № 023/06/93-4026/2023.

^[8] Решение Хабаровского УФАС России от 24.12.2025 N 7-1/434 по делу № 027/06/105-2105/2025.

^[9] Решение Московского УФАС России от 22.08.2023 № 82 по делу № 077/06/104-10865/2023.

^[10] Решение Краснодарского УФАС России от 26.06.2023 № ВП-340/2023 по делу № 023/06/93-3202/2023В.

^[11] Решение Московского УФАС России от 15.06.2023 по делу № 077/06/99-7823/2023В.

^[12] Решение Краснодарского УФАС России от 23.05.2023 № ВП-289/2023 по делу № 023/06/99-2646/2023.

^[13] Решение Марийского УФАС России от 25.04.2023 по делу № 012/06/99-340/2023.

^[14] Решение Московского УФАС России от 17.05.2023 по делу № 077/06/99-6644/2023.

^[15] Решение Краснодарского УФАС России от 23.03.2023 № ВП-140/2023 по делу № 023/06/99-1434/2023.

^[16] Решение Московского областного УФАС России от 23.01.2023 по делу № 050/06/99-50750/2022.

^[17] Решение Московского УФАС России от 07.03.2023 по делу № 077/06/99-2591/2023.

^[18] Решение Московского УФАС России от 12.04.2023 по делу № 077/06/99-4083/2023.

^[19] Решение Дагестанского УФАС России от 29.04.2025 № 005/06/99-583/2025.

^[20] Решение Алтайского республиканского УФАС России от 24.01.2023 № 3 КУ РА.

^[21] Постановление Правительства РФ от 04.07.2018 № 783 «О списании начисленных поставщику (подрядчику, исполнителю), но не списанных заказчиком сумм неустоек (штрафов, пеней) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, предусмотренных контрактом».

^[22] Решение Амурского УФАС России от 07.05.2025 по делу № 028/06/99-337/2025.

^[23] Письма Минфина России от 01.08.2024 № 24-08-08/71743, от 12.09.2023 № 02-09-08/86853, от 07.08.2017 № 24-06-01/50455.

^[24]https://zakupki.gov.ru/epz/contract/contractCard/document-info.html?reestrNumber=1575200013326000003&contractInfoId=106760852.

^[25] Пункт 3 Представления Счетной палаты РФ от 25.05.2018 № ПР 02-143/02/1-01 «О результатах контрольного мероприятия «Проверка исполнения Федерального закона «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» и бюджетной отчетности об исполнении федерального бюджета за 2017 год» в Управлении Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Центральному федеральному округу».

^[26]https://zakupki.gov.ru/epz/contract/contractCard/document-info.html?reestrNumber=2690106911126000082&contractInfoId=111085362.

^[27] Решение Ростовского УФАС России от 12.04.2024 № 061/06/51-1154/2024.

^[28] Решение Северо-Осетинского УФАС России от 09.04.2021 по делу № А191-04/2021, решение Московского УФАС России от 24.03.2021 по делу № 077/06/106-4719/2021, решение Московского УФАС России от 23.03.2021 по делу № 077/06/106-4625/2021, решение Московского УФАС России от 22.03.2021 по делу № 077/06/106-4553/2021, решение Московского УФАС России от 27.05.2019 по делу № 077/06/00-2013/2019.

^[29] Решение ФАС России от 31.05.2024 по делу № П-129/24.

^[30] Пункт 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

^[31] Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № 8263/10 по делу № А33-13956/2009.

^[32] Решения Сахалинского УФАС России от 20.07.2022 по делу № 065/06/99-420/2022, по делу № 065/06/99-419/2022, по делу № 065/06/99-418/2022.