Как составить договор аренды

Договор аренды представляет собой соглашение, посредством которого одно лицо (арендодатель) должен предоставить имущество во владение и пользование другому лицу (арендатору) за установленную плату. Служить объектом аренды могут непотребляемые вещи, не изъятые из оборота.

Основной массив правовой базы договора аренды сформирован следующими законодательными актами:

• глава 34 ГК РФ, в которой указаны основы регулирования отношений касательно договора аренды;
• глава 4 ЗК, в которой отражены аспекты аренды земельных участков и различных «обременений» на недвижимое имущество.

Разумеется, это неполный перечень документов, регламентирующих правоотношения, связанные с договором аренды, однако в большинстве случаев, другие  законодательные акты используются при разрешении споров, если «основные» документы разрешить спор не могут.

Права и обязанности

Прежде чем составлять сам договор аренды, необходимо ознакомиться с правами и обязанностями, как арендодателя, так и арендатора. Они установлены законодателем императивно.

Все существующие права и обязанности, вытекающие из договора аренды, формируются за счет закона или условий договора, поэтому, чем подробнее урегулированы отношения сторон, тем меньше спорных вопросов возникает у сторон при сотрудничестве.

Что содержит договор аренды?

В первую очередь, договор обязан содержать, так называемые, «обязательные» или необходимые (существенные) условия:

• Условия об объекте договора аренды, а именно информация, которая дает возможность достоверно установить предмет аренды (имущество).
• Условия, прописанные в законе как существенные или необходимые для соответствующего договора аренды: договор аренды зданий и сооружений, а также предприятия – размер арендной платы. Переход этих объектов недвижимости во владение и пользование сопровождается передаточным актом.

На втором плане стоят дополнительные условия, которые формируются за счет инициативы сторон договора:

• Плата за аренду.
• Срок договора.
• Возможность и стоимость выкупа арендуемого имущества.
• Отделимые/неотделимые улучшения.
• Право на субаренду.
• Условия досрочного прекращения договора.
• Прекращение договора субаренды и т.д.

Также существуют «случайные» условия договора, которые не урегулированы законом, но не противоречат ему.

Помимо этих условий, в договор аренды желательно включать:

• Информацию о приложениях к договору.
• Реквизиты сторон или их представителей.

Помимо, оговоренных выше, обязательных условий договора, повлечь недействительность договора может  отсутствие государственной регистрации (ч.2 ст.651 ГК).

Если договор подлежит регистрации, то  в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 802 от 31 декабря 2013 г. необходимо предоставить:

• Регистрационное заявление.
• Три экземпляра договора аренды (один для Росреестра, два других для сторон сделки).
• Техпаспорт объекта, который является предметом аренды.
• Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Важные аспекты договора аренды

Основой неудачной сделки по договору является абстрактность. Каждый пункт, каждое предложение должно быть максимально конкретно и предметно. Например, текст договора может содержать следующий пункт: «Гражданин А сдает гражданину B во временное пользование помещение, расположенное по адресу:  Х, площадью S». В таком случае существенное условие об объекте договора считается невыполненным, поскольку его нельзя определить точно и гражданин A может предать в аренду любой из 3 предполагаемых офисов по адресу X, что гражданина B может не устраивать. В данном случае гражданин А имеет право не платить аренду, а договор  признать недействительным, в соответствии с постановлениями федеральных арбитражных судов Северо-Западного округа по делу  № А56-9091/2012 от 19 февраля 2013 г. и Поволжского округа по делу № А55-27089/2010 от 31 января 2012 г.

Также арендатору и арендодателю стоит обратить внимание на отсутствие разграничения на виды ремонтных работ. ГК РФ не конкретизирует, какие виды работ являются капитальными (стоимость которых оплачивает арендодатель), а какие являются текущими (которые оплачивает арендатор). В судебном разбирательстве по данному вопросу судьи оперируют либо ведомственными строительными нормами, которые в редких случаях позволяют определить вид работ, либо экспертизой, которую оплачивает проигравшая сторона. Опасность для арендодателя состоит в том, что арендатор, с согласия арендодателя, производит конкретные работы, которые, по мнению арендодателя, являются текущими, а арендатор после работ предъявляет счет за капитальные работы.

Для арендатора, такой договор может также обернуться во зло. Проблема заключается в отсутствии в судебной практике четкого ответа на вопрос, являются ли неотделимыми улучшениями последствия капитального ремонта. Предположим, помещение нуждается в капитальном ремонте. Стороны оговаривают, что арендатор займется ремонтом в счет арендной платы (получается, что ремонт делается за счет арендодателя). Дальнейшие действия арендодателя заключаются в том, что он заявляет о перестройке помещения, а именно то, что арендатор произвел вместо капитального ремонта, неотделимые улучшения, на которые согласие дано не было, а следовательно, затраты на ремонт не приняты в счет уплаты арендной платы, что подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № Ф08-6695/2006 от 15 января 2007 г.

Статья подготовлена 27 августа 2015 г.