Ипотечное кредитование прочно вошло в российскую практику. Его преимущество состоит в том, что лица приобретают жилье по доступным условиям, банк обеспечивает возвратность и платность своих средств залогом, а государство отчасти снижает количество нуждающихся в жилье.
Отношения между банком и заемщиком по договору ипотеки носят длительный характер, поэтому условия договора максимально доводятся до прозрачности. Однако нередко одна из сторон требует расторжения договора по каким-либо причинам. Сложность этих отношений обусловлена залогом недвижимости, которая часто оказывается единственным жилым помещением залогодателя.
Правоотношения между банком и лицом можно рассматривать в двух ипостасях, которые неразрывно связаны в этих отношениях: как кредитный договор и договор залога имущества.
В самом ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не указаны случаи, при которых сторона может потребовать расторжения договора. Закреплены обстоятельства, позволяющие требовать досрочного исполнения договора. В связи с этим при расторжении договора следует исходить из ст. 450, 451 ГК РФ и условий договора.
Все же не так часто расторгаются договоры ипотеки по инициативе сторон, превалирующе количество дел разрешается досрочным исполнением обязательств или обращением взыскания на предмет договора. Расторжение договора ипотеки, скорее, исключение, нежели правило. Однако такая судебная практика все же существует.
Расторжение договора по инициативе залогодателя
Залогодатель, который изъявил желание прекратить отношения должен аргументировать свое решение. В первую очередь, следует обратиться к залогодателю с предложением о расторжении договора, и лишь при отказе обратиться в суд. Такое желание может быть вызвано различными факторами: ухудшение финансового состояния, продажа недвижимости, рефинансирование ипотеки, нарушение договора банком (повышение процентной ставки и т.д.). Ситуации могут быть абсолютно разными, но позиция истца должна быть обоснована. Например, решением Чишминского районного суда от 22 августа 2011 г. по делу № 2-634/2011 суд расторгнул договор ипотеки по заявлению залогодателей. В связи с неисполнением кредитных обязательств суд обратил взыскание на предмет договора по заявлению банку. После возбуждения исполнительного производства залогодатели погасили задолженность из иных средств, исполнительное производство было окончено, арест с недвижимости снят. Однако банк отказывался погашать регистрационную запись, что было сделано в судебном порядке посредством расторжения договора.
Как показывает судебная практика, ухудшение финансового положения не является основанием расторжения ипотечного договора, так как залогодатель обязан исполнить обязательства. Также невозможно расторгнуть договор в связи с изменением кадастровой стоимости залога (например, решение Воскресенского районного суда Нижегородской области от 22 марта 2012 г. по делу № 2-38/2012).
Часто предмет ипотеки является единственным жильем, которое не подлежит взысканию в соответствии со ст. 446 ГПК РФ. Судебная практика свидетельствует о том, что в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на единственное жилье не может быть обращено взыскание при неисполнении обязательств. Однако залогодатели порой тщетно пытаются расторгнуть договор ипотеки после возбуждения исполнительного производства, апеллируя тем, что условия договора нарушают законодательство (например, решение Курчатовского районного суда от 27 декабря 2011 г. по делу № 2-4255/11).
Если же залогодатель требует расторжения договора в целях освобождения недвижимости от обременения, то, в большинстве случаев, банк соглашается на расторжение при уплате процентов за пользование кредитом и комиссии. В обратном случае вопрос разрешается в судебном порядке. Комиссия за досрочное исполнение обязательств редко удается оспорить, так как, освобождая недвижимость от обременения, кредитор лишает банк предполагаемых выгод от пользования кредитом (например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2014 г. по делу № А40-169917/2012, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 января 2014 г. по делу № А29-11212/2012).
Расторжение по инициативе залогодержателя
Само по себе расторжение договора не может являться целью залогодержателя. Это требование, скорее, вторично и вытекает из требования исполнения денежных обязательств. Следовательно, банк потребует прекращения правоотношения в случае образования задолженности или регулярном нарушении сроков исполнения обязательств. Судебная практика свидетельствует о том, что неисполнение обязательств в течение 3 месяцев и задержка исполнения более 30 дней являются основанием для расторжения договора. Зачастую банки нарушают права залогодателей, указывая в договоре такие основания расторжения договора, как смена места жительства, несообщение об увольнении. В подобных случаях представляется рациональным требование признания договора недействительным в части в связи с отсутствием возможности влиять на условия договора. К типовым договорам применяются правила о договоре присоединении (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС № 147 от 13 сентября 2011 г.).
Банк, требуя исполнения договора и его расторжения, как правило, включает в исковое заявление требование об уплате процентов и комиссии за пользование кредитом. Кредитор должен уплатить денежные средства в счет процентов и комиссии только за период пользования услугами банка (п. 3 и 4 Информационного письма Президиума ВАС № 147 от 13 сентября 2011 г.). Кроме того банки активно практикуют установление финансовых санкций в виде повышения процентов за просрочку уплаты платежей. При расторжении договора суд может снизить увеличенные проценты, если сочтет их завышенными, о чем говорится в п.13 названного Информационного письма.
Выводы
Ипотечное кредитование один из сложных и дорогих видов банковских услуг. Расторжение договора может быть обусловлено различными основаниями, основные из которых были рассмотрены. Кредитор не освобождается от исполнения кредитных обязанностей после расторжения договора, поэтому инициирование прекращения отношений с банком чаще всего вызваны желанием досрочно исполнить обязательства при этом оплатив проценты и комиссии лишь за период пользования кредитом. Расторжение договора банком может обуславливаться различными причинами, но оно не должны нарушать права кредитора.
Статья подготовлена 21 октября 2015 г.
