Предлагаем Вашему вниманию обзор ключевых споров в сфере строительства и недвижимости за апрель 2021 года, подготовленным юристами BRACE.
1. Верховный Суд РФ признал незаконным включение в состав общего имущества супругов самовольной постройки
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021 (приведена выдержка из Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2020 № 18-КГ20-34-К4).
Суть спора
Прокурор в интересах Администрации муниципального образования, на территории которого находилась самовольная постройка, обжаловал судебные решения районного и областного судов о выделе доли в имуществе супругов на нежилое здание, являющееся самовольной постройкой. Судами нижестоящих инстанций был удовлетворен иск супруга к супруге о выделе доли в совместно нажитом имуществе в виде нежилого строения. Прокурор подал иск о запрете использования земельных участков не по целевому назначению, так как разрешенным видом использования спорного земельного участка является использование его для садоводства. Однако возведенное на указанном земельном участке нежилое строение является объектом недвижимости, используемым для оказания услуг по ремонту и обслуживанию автомобилей, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено.
Позиция подателя кассационной жалобы
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Исходя из того, что возведенное нежилое строение является самовольной постройкой, оно не может быть объектом гражданских правоотношений и в данном случае не могло быть включено в состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу между супругами, поскольку признание права собственности в отношении самовольно возведенного строения возможно лишь при соблюдении требований, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.
Позиции истца и ответчика (возражения доводам прокурора)
Раздел имущества правомерен.
Позиции судов
Разрешая спор и принимая по делу решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь нормами семейного права, исходил из того, что земельный участок приобретен супругами в период брака, возведенное на нем нежилое строение построено за счет супружеских средств. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.
Позиция Верховного Суда
При рассмотрении данного дела суды не учли, что спорное нежилое строение, о разделе которого, как совместно нажитого в браке, просил истец, является самовольной постройкой.
Одним из критериев самовольной постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является также возведение недвижимого имущества на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.
Между тем размещение на земельном участке таких объектов недвижимости относится к условно разрешенному виду использования земельного участка.
Постановлением местной администрации в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка для обслуживания автотранспорта истцу было отказано.
Таким образом, спорный объект недвижимости является самовольно возведенным, поскольку соответствующих разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию ни истцом, ни ответчиком получено не было, а назначение возведенного им спорного нежилого строения противоречит разрешенному виду использования земельного участка.
При рассмотрении дела вышеприведенные положения закона судами учтены не были, что привело к неправильному разрешению спора.
2. Суд разъяснил, являются ли вспомогательные постройки на земельном участке самовольными постройками
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22222 по делу № А53-3413/2019
Суть спора
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону подал исковое заявление к арендатору земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, об обязании осуществить снос за счет собственных средств самовольных объектов недвижимости, возведенных на земельном участке, предоставленном для строительства магазина.
Позиция истца
Строения на земельном участке, не указанные в договоре аренды земельного участка, являются самовольными постройками.
Позиция ответчика
Строения на земельном участке являются вспомогательными. Разрешение на строительство для их возведения не требуется.
Позиции судов
При первоначальном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций с учетом установленных по делу фактических обстоятельств признали спорные хозяйственные постройки объектами вспомогательного использования.
Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что земельный участок предоставлялся для строительства только магазина, без возведения двух спорных построек; возведение этих построек под видом вспомогательных, по сути, направлено на изменение разрешенного использования земельного участка в обход закона; для установления у объекта признаков самовольной постройки суды должны назначить экспертизу.
При новом рассмотрении дела судом первой инстанции назначено проведение экспертизы, согласно заключению которой ввиду заглубленности фундамента и неразрывности с землей спорные объекты признаны объектами недвижимости 1 группы капитальности.
Таким образом, суды всех инстанций сочли два спорных объекта самовольными постройками.
Позиция Верховного Суда
Согласно подпункту 17 п. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса исключением из общего правила об обязательности получения разрешения на строительство является строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Возведенное на арендованном земельном участке в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка здание магазина является основным зданием. Для реализации обслуживающих функций обществом возведены два капитальных вспомогательных строения. При этом их строительство правомерно осуществлено обществом на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства основного здания, нарушений норм земельного и градостроительного законодательства при их возведении не имеется.
Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
3. Верховный Суд РФ отменил решения судов нижестоящих инстанций в части наложения обязанности на ответчика передать истцу паспорт фасада и энергетический паспорт на многоквартирный дом и взыскания денежных средств за неисполнение вступившего в законную силу решения арбитражного суда
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2021 № 304-ЭС20-20515 по делу № А45-31721/2019
Суть спора
Управляющая компания, к которой перешли полномочия по управлению многоквартирным домом, обратилась в суд с иском к прежней управляющей компании с требованиями передать техническую документацию на многоквартирный дом (далее – МКД) и иные документы, связанные с управлением домом и взыскании 5 000 руб. судебной неустойки за каждый день неисполнения решения суда с момента его вступления в законную силу. Ответчик не согласился с предъявляемыми требованиями и ссылался на невозможность представить указанные документы.
Позиция истца
По мнению истца, в силу ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Позиция ответчика
Ответчик ссылается на то, что спорные паспорта от предыдущей компании ему не передавались; энергетический паспорт не входит в перечень обязательных мероприятий по энергоснабжению, а Правила благоустройства территории города Новосибирска, утвержденные решением Совета депутатов города Новосибирска 27.09.2017 № 469, не содержат сроков оформления фасада МКД. При этом собственниками МКД не принимались решения в отношении оформления данных паспортов. Таким образом, решение является неисполнимым. Также судебная неустойка за неисполнение судебного акта является завышенной.
Позиции судов
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.01.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2020, иск удовлетворен частично: суд обязал Ответчика передать Истцу техническую документацию на МКД и иные документы, связанные с управлением домом, в течение трех дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Позиция Верховного Суда
Разрешая данные споры, суды должны учитывать, что именно собственники несут бремя содержания имущества и выступают единым субъектом путем согласованного выражения общей воли.
Бездействие собственников, приведшее к невозможности надлежащим образом выполнять управляющей организацией свои обязанности, может служить основанием для ее освобождения от установленной законом ответственности.
Целью осуществления правосудия является принятие законного и исполнимого судебного акта, которым будет устранена правовая неопределенность в спорных правоотношениях.
Между тем принятыми судебными актами указанная цель не достигнута.
Принимая во внимание, что судами не дана оценка доводам Ответчика об отсутствии правовых оснований для возложения на него обязанности по передаче спорных паспортов, а также о неисполнимости судебного акта в данной части, учитывая правовую цель и характер судебной неустойки, судебная коллегия считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене в части обязания Ответчика передать обществу Истцу паспорт фасада и энергетический паспорт МКД, а также взыскания с Ответчика судебной неустойки, как принятые с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Дело направлено в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
4. Суд не посчитал достаточными доказательства необоснованности обязания управляющей компании передать новой управляющей компании документацию на многоквартирный жилой дом.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2021 № 307-ЭС20-19764 по делу № А21-4354/2019
Суть спора
Вновь назначенная управляющая компания обратилась в суд с иском к ранее обслуживающей многоквартирный дом управляющей компании с требованием о передаче документации и оборудования на многоквартирный дом.
Позиция истца
Истец выражает позицию о том, что Ответчик обязан передать техническую документацию и оборудование, необходимые для осуществления новой управляющей организацией своих задач. Отсутствие или утрата технической документации и иных связанных с управлением МКД документов, технических средств и оборудования не являются основанием для прекращения обязанности по их передаче.
Позиция ответчика
Документы в том же объеме, в котором они были получены от предыдущей управляющей организации, переданы Ответчиком Истцу по актам приема-передачи, подписанными без замечаний и доказательств утверждения на общем собрании собственников помещений МКД перечня иных документов, связанных с управлением МКД.
Позиции судов
Решением Арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. В апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено в части отнесения на истца расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части решение оставлено без изменения. Последний судебный акт оставлен в силе постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа.
Суды исходили из того, что документы в том же объеме, в котором они были получены от предыдущей управляющей организации, переданы обществом Ответчиком Истцу по актам приема-передачи. Истец не доказал, что истребуемая в рамках настоящего дела техническая документация ранее передавалась ответчику от предыдущей управляющей компании и фактически у него имелась.
Позиция Верховного Суда
Принимая во внимание совокупность обязанностей, возложенных на управляющую организацию, при рассмотрении судами данной категории дел следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, технических средств и оборудования, связанных с управлением таким МКД.
Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по управлению МКД управляющей организацией.
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Разрешая данный спор, суды не учли, что именно управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД.
По общему правилу, именно на ответчике как на предыдущей управляющей организации, лежит бремя доказывания объективной невозможности исполнения законодательно установленной обязанности по передаче испрашиваемых истцом документов, технических средств и оборудования, в том числе по причине их фактического отсутствия.
Однако, освобождая ответчика от установленной законом обязанности, суды не учли вышеуказанные нормы права, оставив без внимания доводы истца об обязанности управляющей организации привести за период управления МКД документацию, технические средства и оборудование в соответствие с требованиями действующего законодательства.
Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
5. Верховный Суд РФ признал необоснованным отказ во взыскании неустойки по договору участия в долевом строительства по мотиву пропуска срока исковой давности
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2021 № 41-КГ21-7-К4
Суть спора
Участник долевого строительства обратился к застройщику с требованием о выплате неустойки в связи с нарушением сроков окончания строительства передачи объекта.
Позиция истца
Неустойка подлежит взысканию, так как согласно договору участия в долевом строительстве Ответчик обязан построить жилой дом и не позднее 31.03.2016 и передать участнику объект долевого строительства квартиру в доме. Однако указанная квартира передана Истцу только 07.07.2016.
29.04.2019 Истец направил в адрес общества претензию о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.04.2016 по 06.07.2016. Ответчик частично осуществил выплаты по требованиям Истца.
Подлежит уплате неустойка в полном объеме.
Позиция ответчика
Требования не подлежат удовлетворению в связи с заявлением о применении сроков исковой давности.
Позиции судов
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствовался п. 1 ст. 207 ГК РФ и исходил из того, что на дату предъявления иска в суд трехлетний срок исковой давности для предъявления требований по договору участия в долевом строительстве истек, поскольку он подлежит исчислению с 1 апреля 2016 г.
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводом суда первой инстанции об истечении срока исковой давности.
Позиция Верховного Суда
Верховный Суд РФ не согласился с доводами судов нижестоящих инстанций. По мнению суда, за период с момента нарушения обязательства по передаче объекта долевого строительства (1 апреля 2016 г.) до момента исполнения обязательства (7 июля 2016 г.) по передаче объекта долевого строительства на стороне застройщика каждый день возникало обязательство по уплате неустойки.
Ввиду того, что основное обязательство по передаче объекта долевого строительства было исполнено обществом с просрочкой, но в пределах срока исковой давности, к требованию о взыскании неустойки не может быть применено правило п. 1 ст. 207 ГК РФ без учета того, что обязательство по уплате неустойки носило длящийся характер и прекратилось 7 июля 2016 г. в момент исполнения основного обязательства по передаче объекта долевого строительства.
С учетом изложенного неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства подлежала взысканию с момента нарушения исполнения основного обязательства до момента его исполнения в пределах трех лет, предшествующих дате предъявления иска о взыскании указанной неустойки.
Истец обратился в суд с иском 27 мая 2019 г.
Таким образом, вывод судов об истечении срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки за период с 27 мая по 6 июля 2016 г. противоречит приведенным выше нормам материального права.
Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда направила дело на новое рассмотрение.
6. Верховный Суд РФ отменил определение об отказе в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ в связи с неучетом всех доводов заказчика по договору подряда, заявившего встречные исковые требования к подрядчику
Определение Верховного суда РФ от 22.04.2021 по делу № 305-ЭС18-22181
Суть спора
Подрядчик обратился с иском к Заказчику о взыскании задолженности по выполненным работам пол договору строительного подряда, предметом которого являлась реконструкция многофункционального комплекса, кузовного цеха АМО ЗИЛ с обустройством надземной автостоянки, офисных помещений и апартаментов, штрафной неустойки за задержку оплаты за выполненные работы, гарантийного удержания, процентов за просрочку выплаты гарантийного удержания, процентов за пользование чужими денежными средствами. Однако Заказчиком предъявлен встречный иск о взыскании и неустойки.
Позиция истца
Ответчик обязан уплатить задолженность по договору подряда.
Позиция ответчика
Истец обязан оплатить неустойку в связи с некачественным и несвоевременным выполнением работ.
Позиции судов
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2018, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018, в удовлетворении исковых требований Подрядчика к Заказчику отказано, встречные исковые требования Заказчика удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.10.2018 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2019 исковые требования Подрядчика удовлетворены частично: с Заказчика взыскана задолженность по основному долгу и неустойка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Встречные исковые требования Заказчика удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.06.2020, решение суда первой инстанции отменено, с Заказчика в пользу Подрядчика взыскана задолженность по выполненным работам, штрафная неустойка за задержку оплаты за выполненные работы, проценты за пользование чужими денежными средствами за просрочку выплаты суммы гарантийного удержания, проценты за пользование чужими денежными средствами за просрочку оплаты выполненных, в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного отказано.
Определением судьи Верховного Суда от 28.09.2020 № 305-ЭС18-22181 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда отказано.
Позиция Верховного Суда
Заказчиком обжаловался отказ в удовлетворении встречного иска. В обосновании позиции указывается, что суд в нарушение приведенных правовых норм при юридической квалификации требований Заказчика не указал мотивов, по которым он отклонил доказательства по делу, включая подписанный генеральным директором подрядчика акт о выявленных недостатках (замечаниях) результата выполненных работ от 14.11.2016, в котором установлены сроки устранения выявленных недостатков, переписку сторон и иные письменные доказательства, не дал этим доказательствам какой-либо оценки.
Вывод судов об отсутствии у заказчика права требовать возмещения расходов в связи с отсутствием у него права собственности на реконструируемый объект противоречит законодательству, так как положения ГК РФ не предусматривают, что указанные расходы подлежат возмещению только при наличии у заказчика права собственности на реконструируемый объект. Заявитель также считает, что выводы судов о том, что п. 1 ст. 723 ГК РФ исключают возможность возмещения расходов, которые заказчик с неизбежностью должен будет понести для устранения недостатков, также основаны на неправильном толковании норм материального права.
Приведенные заявителем доводы заслуживают внимания и требуют проверки в судебном заседании, в связи с чем кассационную жалобу с делом следует передать на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда.
