Разрешение на строительство: порядок получения, внесения изменений и продления

6 июня 2022 г.

Разрешение на строительство (далее – «РНС») представляет собой документ, предоставляющий право застройщику осуществлять строительство на земельном участке. РНС содержит в себе параметры строительства и выдается на определенный срок.

При этом на практике часто возникают проблемы и споры при получении РНС, внесении в него изменений, а также его продлении, которые нередко разрешаются только в судебном порядке. Рассмотрим в рамках данной статьи основные аспекты регулирования и проблемные вопросы, касающиеся разрешения на строительство.

Разрешение на строительство

Разрешением на строительство согласно ст. 51 ГрК РФ является документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим ГрК РФ. Форма разрешения на строительство утверждена Правительством России^[1].

Получению разрешения на строительство, как следует из ч. 2 ст. 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Таким образом, разрешение на строительство получается при строительстве объекта, а также при его реконструкции.

При этом выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;

2) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (в данном случае действует уведомительный порядок);

3) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

4) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию^[2];

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. В Российской Федерации утвержден перечень видов работ по проектированию, которые затрагивают указанные характеристики^[3];

5) капитального ремонта объектов капитального строительства;

6) строительства, реконструкции буровых скважин;

7) строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом;

8) строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно;

9) размещения антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи;

10) иные случаи, предусмотренные законодательством. Такие случаи, например, предусмотрены постановлением Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816^[4] и включают, например, линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты; тепловые сети, транспортирующие водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно; водопроводы и водоводы всех видов диаметром до 500 мм; линейные сооружения водоотведения диаметром до 1000 мм.

Разрешение на строительство, по общему правилу, выдается органом местного самоуправления той территории, на котором расположен земельный участок.

В случае если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, разрешение на строительство выдается исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.

Также в специальных случаях разрешение на строительство выдается:

1) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях 2 и более субъектов Российской Федерации;

2) органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях 2 и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов), и в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов);

3) органом местного самоуправления муниципального района в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществить на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района, и в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территориях 2 и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района.

Какие документы необходимы для получения разрешения на строительство?

Перечень документов, необходимых для получения РНС поименован в ст. 51 ГрК РФ и включает:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок. Такими документами могут быть документы, подтверждающие право собственности или аренды с правом строительства на земельном участке;

При этом в том случае, когда отсутствие договора аренды у застройщика является следствием действий уполномоченного органа, отказ в выдаче РНС по причине отсутствия договора аренды будет признан незаконным^[5].

2) градостроительный план земельного участка (далее – «ГПЗУ»), выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.

В силу ст. 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, обязательно представляя градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта – реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка.

При этом ранее ГрК РФ (действующей до 01.01.2017 (дата вступления в силу редакции Закона № 373-ФЗ^[6]) не содержал указания на срок использования информации, содержащейся в градостроительном плане земельного участка, представляемого заинтересованным лицом в целях получения разрешения на строительство.

Вместе с тем Законом № 373-ФЗ в Градостроительный кодекс внесена статья 57.3, посвященная градостроительному плану земельного участка, согласно пункту 10 которой информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение 3-х лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

Законодателем было предусмотрено, что информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу настоящего Закона № 373-ФЗ, может быть использована в течение срока, который установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не может быть менее чем 3 года и более чем 8 лет со дня вступления в силу Закона № 373-ФЗ, для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство. По истечении установленного срока использование информации, указанной в таком градостроительном плане земельного участка, не допускается.

Таким образом, системное толкование приведенных выше норм Градостроительного кодекса, а также Закона № 373-ФЗ дает основания считать, что срок применения выданных до вступления в силу этого закона градостроительных планов земельного участка следует считать со дня вступления в силу названного закона, то есть с 1 января 2017 г.

При этом уполномоченные органы должны были принять нормативные акты, определяющие сроки действия градостроительных планов, выданных до 1 января 2017 г. Вместе с тем, непринятие уполномоченными органами таких актов не может являться основанием для нарушения прав застройщика.

К такому выводу, в том числе, пришла судебная коллегия Верховного Суда РФ, которая согласилась с тем, что ограничение сроков в целях использования информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, выданного ранее 1 января 2017 г. со ссылкой на установление новыми положениями закона сроков его действия, нарушает права застройщика как участника градостроительной деятельности. Отсутствие соответствующего нормативного правового акта высшего исполнительного органа о сроке использования градостроительных планов земельных участков, выданных ранее 1 января 2017 г., позволяет применять положения части 1 статьи 9 Закона № 373-ФЗ как федерального закона, содержащего переходные положения, с указанными в этой статье сроками, допускающей возможность установления органами государственной власти субъектов Российской Федерации иных сроков (не менее трех и не более восьми лет), но непринятие ими акта не может ухудшать положение участников градостроительной деятельности и влиять на принцип действия правовых норм во времени^[7]. Таким образом, такие ГПЗУ (выданные до 01.01.2017 года) продлились минимум на 3 года.

В случае приобретения застройщиком прав на земельный участок в порядке, предусмотренном ст.201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», или при передаче прав на земельный участок ЖСК, срок действия ГПЗУ, выданных до 1 января 2017 г. года продлился на 6 лет^[8].

3) результаты инженерных изысканий и материалы проектной документации;

4) положительное заключение экспертизы проектной документации;

В соответствии со ст. 49 ГрК РФ выделяется три вида экспертиз:

• негосударственная экспертиза проектной документации;
• государственная экспертиза проектной документации;
• государственная экологическая экспертиза проектной документации.

По общему правилу, застройщик вправе сам выбрать какую экспертизу проектной документации он будет проходить: государственную или негосударственную. В то же время, в ряде случаев обязательно прохождение именно государственной экспертизы проектной документации (например, в отношении объектов, строительство или реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах особо охраняемых природных территорий);

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. В соответствии со ст. 40 ГрК РФ правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. Последствием отсутствия согласия всех собственников объекта, даже при условии проведения работ (в том числе, при наличии РНС) будет обязанность привести помещения в первоначальный вид^[9].

При этом, суды не находят оснований для удовлетворения иска лица, осуществившего реконструкцию на признания права собственности на реконструированный объект, в том случае когда такая реконструкция произведена без согласия иных собственников. Строительство или реконструкция, результатом которой является новый объект недвижимости, должны быть осуществлены с соблюдением требований закона и иных правовых актов. При этом реализация указанного права не должна нарушать права и законные интересы иных лиц^[10].

Иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования^[11].

7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации;

8) документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта;

9) копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в случае строительства объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории;

10) копия договора о развитии территории в случае, если строительство, реконструкцию объектов капитального строительства планируется осуществлять в границах такой территории.

Перечень документов является исчерпывающим. Требовать от застройщика иные документы недопустимо.

Срок рассмотрения представленных для получения разрешения на строительство документов и заявления – 5 рабочих дней.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. Оспаривание отказа в выдаче РНС осуществляется в суде общей юрисдикции (в случае если застройщик-гражданин и строительство объекта не связано с предпринимательской деятельностью) или в арбитражном суде.

Внесение изменений и отмена РНС

Частями 21.5 – 21.7, 21.9 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено внесение изменений в разрешение на строительство в определенных случаях (при переходе прав на земельный участок, разделе или объединении земельных участков) в порядке, установленном частями 21.10, 21.14 названной статьи.

Внесение изменений в РНС по указанным основаниям не требует предоставления документов, аналогичных при подаче заявления о выдаче РНС. Между тем в силу части 7 статьи 52 ГрК РФ допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта.

С учетом приведенной нормы следует признать, что предусмотренные статьей 51 ГрК РФ Российской Федерации основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими.

Вместе с тем частью 7 статьи 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации обусловлено необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта, и соблюдением порядка изменения проектной документации. Из названной нормы следует, что причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными^[12]. Данная практика нашла отражение в измененной ст. 51 ГрК РФ.

При внесении изменений в РНС по указанному основанию для внесения изменений застройщик должен представить такие же документы, как и при выдаче РНС. При этом если со стороны застройщика не будет обоснована необходимость внесения изменений в проектную документацию, в изменении РНС будет отказано.

В рамках конкретного дела общество просило внести в выданные ему разрешения на строительство, вызваны намерением названного лица увеличить этажность и количество секций жилых домов. При этом суд установил, что в материалах дела не имелось доказательств того, что в процессе строительства выявлена объективная необходимость отклонения параметров объектов капитального строительства от проектной документации, влекущая изменение проектной документации и разрешения на строительство. В связи с этим, отказав в переоформлении разрешений на строительство при изложенных обстоятельствах, орган, принявший решение, по мнению суда, не нарушил положения действующее законодательство^[13].

При этом застройщик вправе в ходе строительства внести необходимые корректировки в проектную документацию, что не противоречит ГрК РФ. Так согласно разделу 7 ГОСТ Р 21.1101-2020 «Система проектной документации для строительства» (далее – «СПДС»), в период выполнения строительных работ застройщик вправе корректировать архитектурно-планировочные решения возводимого объекта путём внесения необходимых корректировок в смежные разделы проектной документации. Согласно статьям 48 (ч. 15), 52 ГрК РФ, пунктам 7.2.1 и 7.2.2 раздела 7 ГОСТ Р 21.1101-2020 «Система проектной документации для строительства» изменения в проектную документацию осуществляются на основании разрешения на внесение изменений, которые утверждает руководитель организации разработчика проекта.

Доказательством подтверждения соответствия откорректированной проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого участка является наличие положительного заключения государственной или негосударственной экспертизы.

В судебной практике встречаются примеры утверждения мировых соглашений между застройщиком и уполномоченным органом по вопросу внесения изменения в РНС^[14]. При оценке правомерности действий уполномоченного органа по отмене ранее выданного РНС, точку в этом вопросе поставил Верховный Суд РФ, указав на наличие у уполномоченного органа таких прав. В качестве обоснования Верховный Суд РФ сослался на часть 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», согласно которой муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт^[15].

Исходя из содержания указанной нормы, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления противоречия его закону. Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985.

Вместе с тем, такая отмена РНС должна быть мотивированной. В рамках конкретного дела, суд не установив нарушения в проектной документации застройщика, признал недействительным отмену РНС со стороны уполномоченного органа^[16].

В то же время, если изначально РНС было выдано с нарушением, например, в части несоответствия параметров строительства ГПЗУ, а также в случае допущенных нарушений в ГПЗУ, отмена РНС будет признана законной. По конкретному делу суд указал, что факт неуказания охранной зоны в ГПЗУ не может свидетельствовать о законности строительства даже при наличии РНС. Охранная зона устанавливается вне зависимости от желания владельца объекта культурного наследия оформить такую зону и необходима для обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения таких объектов, создания негативных условий по их эксплуатации, а также исключения причинения вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц. С учетом изложенного суды признали, что отсутствие утвержденных зон охраны рассматриваемых в настоящем споре объектов культурного наследия в государственном кадастре недвижимости либо отсутствие сведений об утвержденных защитных зонах границ территории указанных объектов культурного наследия на карте градостроительного зонирования не может служить основанием для несоблюдения режима их использования^[17].

Между тем, наличие установленных действующим законодательством запретов строительства новых объектов капитального строительства в границах зон охраны объектов культурного наследия не было учтено обществом при подготовке проектной документации и не нашло отражение в утвержденном градостроительном плане земельного участка.

При наличии нарушений, являющихся основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, единственным способом устранения таких нарушений и пресечения деятельности, осуществляемой на его основании, являлась отмена выданного разрешения в порядке нормоконтроля в соответствии со статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Как обжаловать отказ в выдаче разрешений на строительство?

Значительную часть споров между застройщиками и уполномоченными органами составляют споры об оспаривании отказов в выдаче РНС. Как правило, однако, данный способ защиты приводит не к результату в виде обязанности уполномоченного орган выдать РНС, а к обязанности указанного органа повторно рассмотреть заявление.

В рамках конкретного дела о признании незаконным решения об отказе внести изменения в разрешение на строительство, о возложении обязанности выдать разрешение на строительство объекта, суд указал, что он не вправе обязать государственный орган, имеющий собственную правоспособность, принять индивидуально-определенное решение, и, учитывая, что настоящий спор связан с проверкой наличия оснований для внесения изменений в разрешение на строительство в связи с изменением технико-экономических показателей, корректировки проекта с целью выделения блока «Б» в самостоятельный объект капитального строительства только на земельном участке, суд кассационной инстанции сделал вывод, что апелляционный суд обоснованно отклонил предложенный заявителем способ защиты нарушенного права и обязал отдел градостроительного контроля принять соответствующее ситуации управленческое решение в соответствии с правомочиями ответчика^[18]. То есть фактически, застройщик возвращается на стадию рассмотрения заявления, что, безусловно, не восстанавливает его прав в полной мере.

В судебной практике можно встретить решения судов, где удовлетворяются требования застройщика о выдаче РНС при отказе (без указания на обязанность повторного рассмотрения)^[19]. Однако, в большинстве случаев суды признают, что правовосстановительной мерой будет обязание уполномоченного органа повторно рассмотреть заявление.

Возможно ли признать разрешение на строительство недействительным?

РНС может быть признано недействительным по иску заинтересованного лица, которым может быть не только застройщик, но и иное третье лицо, права которого нарушены выданным разрешением на строительство.

В рамках конкретного дела требование о признании РНС недействительным удовлетворено, так как при выдаче оспариваемого разрешения, внесении изменений в разрешение уполномоченным органом не запрошена информация о правообладателях подлежащего сносу здания, судебным актом за заявителем признано право общей долевой собственности на земельный участок, на котором планируется строительство, согласие последнего на строительство не получено^[20].

При этом признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки в качестве самовольной, но, если при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, то суд вправе принять решение о сносе такой постройки на основании статьи 222 ГК РФ^[21].

Определяющим критерием для последствий: запрет строительства (в случае, если строительство не завершено), или возможность признания построенного объема самовольным, является установление нарушений, создающих угрозу жизни и здоровья граждан.

Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство^[22]. При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должно отвечать требованиям справедливости, быть соразмерным конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния^[23]. Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда № 10/22^[24]. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса. Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может, бесспорно, свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац 2 пункта 26 постановления Пленума № 10/22^[25]).

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может, бесспорно, свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В рамках конкретного дела, заключением судебной экспертизы подтверждено, что спорная постройка соответствует требованиям безопасности, а уполномоченный орган публичного образования, выдавая разрешение на строительство, подтвердил своими действиями соответствие представленной обществом разработанной проектной документации градостроительным и строительным нормам и правилам, судам необходимо было установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц (например, смежных землепользователей) и публичные интересы, соразмерно ли требование о сносе самовольной постройки нарушениям, допущенным ответчиком^[26].

Продление срока действия РНС

В соответствии с частью 21.14 статьи 51 ГрК РФ в срок не более чем 5 (пять) рабочих дней со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа. Уведомление, документы, предусмотренные пунктами 1 – 4 части 21.10 ст. 51 ГрК РФ, заявление о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство), а также документы, предусмотренные частью 7 ст. 51 ГрК РФ, в случаях, если их представление необходимо в соответствии с настоящей частью, могут быть направлены в форме электронных документов.

Основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство, в том числе, в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) установлены частью 21.15 статьи 51 ГрК РФ. Основаниями для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство, в том числе, являются:

• отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок;
• отсутствие документов, предусмотренных частью 7 ст. 51 ГрК РФ, в случае поступления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения;
• подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.

При этом, прекращение договора аренды, при наличии в нем условия о возможности возобновления на неопределенный срок, не может быть основанием для отказа в выдаче РНС^[27].

Таким образом, получение РНС, внесение в него изменений представляет собой сложный процесс. Несмотря на урегулированность процедуры получения РНС, на практике, тем не менее, застройщики сталкиваются со значительным количеством вопросов, требующих разрешения.

___________________________________________________

^[1] Приказ Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» (зарегистрирован в Минюсте России 09.04.2015 № 36782).

^[2] Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022).

^[3] Приказ Минрегиона России от 30.12.2009 № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» (зарегистрирован в Минюсте РФ 15.04.2010 № 16902).

^[4] Постановление Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

^[5] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.06.2021 № Ф04-3408/2021 по делу № А46-19321/2020.

^[6] Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – «Закон № 373-ФЗ»).

^[7] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2021 № 302-ЭС20-16910 по делу № А33-15156/2019.

^[8] Постановление Правительства РФ от 25.10.2017 № 874-п «Об установлении срока использования информации, указанной в ГПЗУ, утвержденных до 01.07.2017».

^[9] Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.05.2022 № Ф06-17496/2022 по делу № А57-1058/2021.

^[10] Пункт 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22.

^[11] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.11.2021 № Ф09-8997/21 по делу № А07-29721/2020.

^[12] Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 11 ноября 2015 г. № 301-ПЭК15.

^[13] Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 11.11.2015 по делу № 301-ПЭК15.

^[14] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.10.2021 № Ф09-7270/21 по делу № А07-7755/2021.

^[15] Определение ВС РФ от 29.04.2019 № 307-КГ18-21642.

^[16] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2022 №Ф07-19422/2021 по делу № А13-16845/2019.

^[17] Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.06.2020 № Ф03-1043/2020 по делу № А51-5345/2019.

^[18] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.03.2022 № Ф09-234/22 по делу № А07-22095/2020.

^[19] Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 №10АП-7138/2018 по делу № А41-99489/17.

^[20] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.10.2021 № Ф09-7022/21 по делу № А50-21272/2020.

^[21] Пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 №143.

^[22] Определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О № 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О.

^[23] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 № 13-П.

^[24] Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

^[25] Здесь же.

^[26] Определение ВС РФ от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447.

^[27] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.06.2021 № Ф09-2168/21 по делу № А76-11785/2020.

6 июня 2022 г.